چگونگي تخليه ملک در صورت مقاومت مستاجر

اجاره يک قرارداد موقت است؛ بنابراين تعيين زمان يکي از شرايط صحت اين قرارداد محسوب مي‌شود و اگر مدت براي آن تعيين نشده باشد، اعتبار نخواهد داشت.

با پايان يافتن مدت اجاره و در صورتي که قرارداد تمديد نشده باشد، اجاره‌دهنده از مستاجر مي‌خواهد ملک را تخليه کند که در اين حالت، اگر ملک با رضايت تخليه شد، مشکلي پيش نمي‌آيد؛ اما گاهي ممکن است اختلافاتي در زمان تخليه ملک به وجود بيايد. در گفت‌وگو با کارشناسان راه‌حل قانوني چنين اختلاف‌هايي را بررسي کرديم.

مقدمات لازم براي تقاضاي تخليه

يک وکيل دادگستري در توضيح شرايطي که در آن موجر مي‌تواند تخليه ملک خود را تقاضا کند، مي‌گويد: براي اينکه درخواست تخليه ملک از سوي موجر وجاهت قانوني داشته باشد بايد يا مدت اجاره منقضي شده باشد يا مستاجر بيش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد يا اينکه کاري برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد؛ در اين صورت‌ها مي‌توان خطاب به شوراي حل اختلاف محل ملک‌تان درخواست صدور دستور تخليه بنويسيد.

محمد جديدي در گفت‌وگو با «حمايت» توضيح مي‌دهد: براي تخليه ملك بر اساس ماده 2 قانون مالك‌ و ‌مستاجر سال 1376 و آيين‌نامه اجرايي آن بايد تقاضاي تخليه کرد که بر اساس قانون دادگاه ظرف يك هفته پرونده را به شوراي حل اختلاف مي‌فرستد.

تخليه در فرضي که قرارداد اجاره عادي است

اين وکيل دادگستري ابتدا به روند رسيدگي به تقاضاي تخليه در فرضي مي‌پردازد که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادي منعقد کرده‌اند؛ جديدي در اين باره مي‌گويد: اگر قرارداد اجاره غيررسمي باشد، يعني در دفترخانه اسناد رسمي تنظيم نشده باشد، مي‌توانيم براي تخليه ملک دستور فوري بگيريم. در خصوص قراردادهاي عادي فرقي بين اينكه قرارداد به صورت دستي و بر روي برگه تنظيم شده باشد يا در آژانس املاك تهيه شده باشد، وجود ندارد. البته قرارداد تنظيم شده بايد داراي شرايط يك قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست براي تخليه بايد اطلاعاتي مثل نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستاجر و مشخصات عين مستاجره و مشخصات و تاريخ سند اجاره را بنويسيد.اين کارشناس حقوقي در توضيح نحوه صدور راي در چنين پرونده‌هايي مي‌گويد: مقام قضايي دستور‌دهنده تخليه در اجراي قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بايد با بررسي مدارک رابطه استيجاري را ثابت و بعد از آن دستور تخليه را صادر کند. در اين حالت ديگر حق اعتراضي براي مستاجر يا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض يا ادعاي هرگونه حق، بر طبق ماده 5 قانون فوق مي‌تواند دادخواست بدهد که يک مساله جداست و کاري به دستور تخليه ندارد.

تخليه در فرضي که قرارداد اجاره رسمي است

اين کارشناس حقوقي با اشاره به اينکه اگر سند رسمي ‌باشد موجر بايد تقاضاي حكم تخليه كند، مي‌گويد: اين امر مدت زمان بيشتري را طول خواهد کشيد؛ زيرا در اين صورت با صدور حكم، مستاجر حق تجديد‌نظر‌خواهي پيدا مي‌كند. بعد از طي اين مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه بايد از دفترخانه‌اي که قرارداد اجاره را تنظيم کرده تقاضاي صدور اجراييه کنيد که در آن صورت نيز باز مهلت 10 روزه اعتراض براي مستاجر به وجود مي‌آيد. بعد از مدت مذكور اگر اعتراضي به اجراييه نشود مي‌توانيد مستاجر را به تخليه مجبور كنيد.

جديدي اضافه مي‌کند: در صورتي كه مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستاجر باشيم يا او اجاره‌بها يا پول شارژ و... را پرداخت نکرده باشد، نمي‌توانيم خودمان شخصا اين مبلغ از وديعه‌اي که دستمان است، کم کنيم. بلکه براي رسيدن به حق خود بايد با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مبلغ مورد ادعاي خود به دايره اجراي دستور تخليه تقديم کنيم. در اين صورت دايره اجراي دستور تخليه، تمام مبلغ وديعه را به مستاجر تسليم نمي‌کند تا پس از صدور راي دادگاه، مطالبات شما را از آن کم کند و مابقي را به مستاجر مسترد کند.

اهميت تشخيص قانون حاکم

يکي ديگر از وکلاي دادگستري در بررسي نحوه تخليه ملک استيجاري در صورت عدم همکاري مستاجر مي‌گويد: با انقضاي مدت اجاره چنانچه مستاجر ملك مورد اجاره را تخليه نکند با چند حالت مواجه خواهيم شد.

محسن بيات تاکيد مي‌کند: بدوا بايد دقت داشت كه قرارداد اجاره تابع مقررات کدام يک از قوانين اماكن استيجاري است. به عنوان مثال چنانچه ملك تجاري مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 باشد دادگاه در خصوص صدور حكم فسخ اجاره و تخليه عين مستاجره بايد مقررات مواد 12 لغايت 17 قانون مذكور را در نظر بگيرد و چنانچه ملك مورد اجاره مسكوني و مشمول قانون مذكور يا قانون مدني يا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 يا فاقد شرايط شكلي تنظيم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (فقدان گواهي 2 نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر بايد مبادرت به تقديم دادخواست تخليه کند و رسيدگي به آن نيز تابع تشريفات قانون آيين دادرسي مدني خواهد بود.

اين کارشناس حقوقي اضافه مي‌کند: اما چنانچه قرارداد اجاره تنظيمي تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد، وفق مقررات مواد 2 ، 3 و 4 قانون مذكور، ظرف مدت يك هفته پس از تقاضاي تخليه از سوي موجر دستور تخليه پس از توديع و سپردن وديعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه يا دايره اجراي ثبت صادر و توسط ضابطيين قوه قضاييه دستور اجرا انجام خواهد شد.بيات در ادامه به تفاوت نحوه تخليه ملک استيجاري در قراردادهاي عادي و رسمي مي‌پردازد و مي‌گويد: تفاوت تخليه عين مستاجره در قرارداد اجاره عادي با قرارداد اجاره به صورت سند رسمي عبارت است از اينکه به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قرارداد اجاره عادي بايد به وسيله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شاهد گواهي شود و درخواست تخليه در صورتي که محل اجاره به منظور سكني باشد به شوراي حل اختلاف و در صورت تجاري بودن محل مشمول پرداخت حق كسب و پيشه و تجارت و سرقفلي به دادگاه محل تقديم و دستور تخليه با انقضا مدت توسط موجر يا قائم‌مقام قانوني وي به دواير اجراي ثبت و با توديع مبلغ وديعه و قرض‌الحسنه به دايره اجراي ثبت و صدور اجراييه ظرف مدت يك هفته و سپس اجراي تخليه توسط ضابطين قوه قضاييه صورت مي‌گيرد.

مرجع رسيدگي به درخواست تخليه

اين وکيل دادگستري در ادامه به بررسي مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست تخليه مي‌پردازد و مي‌گويد: رسيدگي به درخواست تخليه عين مستاجره چنانچه ملك مورد اجاره مسكوني باشد، به موجب مقررات قانون شوراي حل اختلاف، در صلاحيت اين شورا خواهد بود؛ اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملك تجاري و تابع مقررات پرداخت حق كسب و پيشه و سرقفلي باشد مرجع درخواست تخليه دادگاه محل خواهد بود. همچنين به موجب مقررات شوراي حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخليه ملك مورد اجاره بي‌ظرفيت دواير، سازمان‌ها و نهادهاي دولتي مطرح شود شوراي حل اختلاف فاقد صلاحيت رسيدگي است و مرجع رسيدگي به آن دادگاه محل خواهد بود.

اجرت‌المثل تصرف غيرمجاز مستاجر

در صورتي که مستاجر با وجود مخالفت موجر آپارتمان را تصرف خود داشته باشد، بايد اجرت اين مدت را بپردازد. محسن بيات در خصوص اينكه در چه شرايطي مي‌توان اجرت‌المثل ايامي را که مستاجر بدون اجازه در ملک سکونت داشته است؟ گرفت مي‌گويد: نحوه و كيفيت مطالبه اجرت‌المثل ايامي كه مستاجر بدون اجاره در ملك باقيمانده است به چگونگي و شرايط قرارداد و توافقات طرفين بستگي دارد.

ممکن است طرفين قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معيني به عنوان اجاره‌بهاي ‌مدت، پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند يا ممکن است وجه التزام عدم تخليه عين مستاجره از سوي مستاجر با وجود انقضاي مدت و عدم رضايت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعيين شده باشد؛ در اين دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد. اين کارشناس حقوقي ادامه مي‌دهد: در فرضي كه طرفين قرارداد توافقي نداشته باشند با انقضاي مدت اجاره و عدم اجاره مالك در بقاي تصرفات مستاجره و از ‌آنجا كه احكام غصب بر تصرف مستاجره جاري خواهد بود، در چنين حالتي غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ايام تصرف خواهد بود كه نحوه محاسبه اجرت‌المثل نيز با ارجاع امر به كارشناس رسمي دادگستري و اعلام نظر مشاراليه خواهد بود.

نيازي به اظهارنامه نيست

اين وکيل دادگستري در خصوص تنظيم اظهارنامه براي مطالبه تخليه ملك مي‌گويد: براي درخواست تخليه عين مستاجره نيازي به ارسال اظهارنامه به مستاجره نيست. در صورتي كه مدت قرارداد اجاره منقضي شده باشد، مستاجر مكلف به تخليه عين مستاجره است و بسته به آنكه قرارداد اجاره تابع کدام يک از قوانين جاري مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخليه و صدور اجرا حكم نيز متناسب با آن خواهد بود.

پي نوشت :

روزنامه حمايت - شنبه - 29/4/1392/س