احتمال افت ۳۰ درصدی قیمت مسکن+ جدول قیمت‌ها

بررسی‌های آماری نشان می‌دهند که بازار مسکن در ایران در سال ۱۳۹۹ در وضعیت «رکود تورمی» قرار گرفته، یعنی وضعیتی که در آن قیمت‌ها بالا می‌روند، اما تقاضا افزایشی نداشته و حتی با کاهش هم مواجه شده است. از آن سو، همگرایی سنتی میان افزایش حجم نقدینگی و افزایش قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در ایران، در سال گذشته شکسته شده و افزایش قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در تهران، ۳۰ درصد بالاتر از افزایش حجم نقدینگی بوده است. به این ترتیب، اگر فرض بگیریم که حباب مسکن هم ممکن است مانند حباب بورس خالی شود، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران (و شاید شهر‌های دیگر) می‌تواند تا ۳۰ درصد کاهش پیدا کند.

اکنون که از سال ۱۳۹۹ فاصله گرفته ایم، بررسی وضعیت رخداد‌های اقتصادی در این سال آسان‌تر شده است. در حوزه مسکن، آمار‌ها نشان می‌دهند کاهش حجم معاملات ماهانه مسکن در تهران (به عنوان نموداری نه چندان دقیق از وضعیت بخش مسکن در کل کشور) در این سال بی سابقه بوده است. بر این اساس، در تهران، در برخی از ماه ها، حجم معاملات به کمتر از ۳ هزار مورد رسیده که سابقه نداشته است.

از آن سو، اما در همین مدت، رکورد‌های متعدد رشد قیمت مسکن هم در تهران به شکلی کم سابقه به ثبت رسیده اند. بر این اساس، میانگین تورم ماهانه مسکن در تهران در طول سال ۱۳۹۹، حدود ۶.۶ درصد بوده که آخرین بار در سال ۱۳۸۶ تجربه شده و به عبارت دیگر، دست کم در ۱۳ سال اخیر بی سابقه بوده است. به این ترتیب، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در طول سال گذشته، در قیاس با سال ۱۳۹۸، حدود ۸۰ درصد افزایش یافته است.

به این ترتیب، واضح است که وضعیت حاکم بر بازار مسکن در ایران در طول سال ۱۳۹۹، وضعیت «رکود تورمی» بوده، یعنی وضعیتی در اقتصادِ بازار‌ها که در آن، قیمت‌ها در عین کاهش تقاضا، رشد می‌کنند.

این، اما در حالی است که متوسط قیمت مسکن در ایران، حتی بیش از افزایش متوسط قیمت‌ها در دیگر بازار‌ها بوده است و این را می‌توان با برخی سنجه ها، مورد بررسی قرار داد. به عنوان نمونه، در حالی که بررسی‌های درازمدت نشان می‌دهند که متوسط افزایش قیمت مسکن در ایران معمولاً از متوسط افزایش حجم نقدینگی تبعیت می‌کند، این نسبت در دوره جدید افزایش قیمت مسکن در دو سال اخیر برقرار نبوده است.

بر این اساس، متوسط رشد قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۱۳۹۸ تا پایان ۱۳۹۹، حدود ۳۰ درصد بالاتر از متوسط رشد نقدینگی در کشور بوده و اگر این دو شاخص قیمتی بار دیگر همگرایی داشته باشند، قیمت مسکن در کشور باید به طور متوسط حدود ۳۰ درصد افت پیدا کند تا حباب مسکن (همچون حباب بازار بورس) تخلیه شود.

به این ترتیب، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن که در بهمن ماه سال ۱۳۹۹ در تهران به بیش از ۲۸ میلیون تومان رسیده بود، پس از این اصلاح قیمتی فرضی، باید به حدود هر متر مربع ۲۰ میلیون تومان برگردد.

از آن سو، اما بازار مسکن با آغاز سال ۱۴۰۰، یک متغیر بی سابقه دیگر را نیز رو در روی خود می‌بیند. اجرای طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی که با الزام شهروندان ایرانی به ثبت اطلاعات ملکی خود در سامانه «اسکان» از روز پنجشنبه هفته جاری شروع شده و بر اساس جدولی زمان بندی شده (بر اساس عدد آخر کد ملی سرپرست خانوار) ادامه خواهد داشت، برای اولین بار است که اجرایی می‌شود.

به این ترتیب، بر اساس تصمیم وزارت راه و شهرسازی، قرار است پایگاه داده‌ای از تمامی واحد‌های مسکونی کشور تشکیل شود تا به گفته محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، «واحد‌های خالی یا به فروش برسند، یا اجاره داده شوند و یا از آن‌ها مالیات گرفته شود.»

این در حالی است که به گفته اسلامی، مشوق‌هایی هم برای صاحبان املاک متعدد در نظر گفته شده است. وزیر راه و شهرسازی در این مورد به مهر گفت: کسانی که خانه خالی زیاد دارند، در صورت عرضه به بازار، آمادگی داریم به آن‌ها زمین مرغوب شهری جهت ساخت‌وساز بدهیم.

با این همه، هنوز مشخص نیست که اجرای این سیاست، تا چه حد و به چه شکل بر بازار مسکن تاثیر خواهد گذاشت. دلیل این موضوع هم این است که بر اساس آمار‌های پیش‌تر اعلام شده، بخش عمده (حدود ۶۰ درصد) از واحد‌های مسکونی خالی از سکنه، بالاتر از ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند و به همین دلیل، ممکن است از دایره تقاضای متقاضیان اصلی خرید مسکن، بیرون باشند.

در جدول زیر، قیمت‌های پیشنهادی برای املاک مسکونی فروشی در تهران در پایان هفته منتهی به ۲۰ فروردین ماه را مشاهده می‌کنید: