افت قابل توجه تقاضای خرید مسکن/ آیا رکود در بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود؟ + جدول قیمتها

هر روزی که می‌گذرد، داده‌های بیشتری در مورد تداوم وضعیت رکودی در بازار مسکن و حتی احتمال افت بیشتر قیمت مسکن در تهران و سایر شهر‌ها در دسترس قرار می‌گیرد. جدیدترین آمار‌ها نشان می‌دهند که در تهران بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار و در سراسر کشور بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار مورد سپرده گذاری بانکی برای دریافت تسهیلات مسکن وجود دارد که می‌تواند معیاری از تقاضای مصرفی واقعی برای خرید مسکن باشد. در واقع، تقاضای واقعی کمتر از برآورد‌ها به نظر می‌رسد و این یعنی رکود مسکن در آینده می‌تواند حتی عمیق‌تر شود.

بازار مسکن در ایران به دلیل رشد‌های انفجاری قیمتی در سال‌های اخیر، اکنون وارد فاز رکودی شده و به نظر می‌رسد که دست کم به دو دلیل، معاملات مسکن به پایین‌تر حد ممکن رسیده باشد. نخست اینکه فروشندگان (سمت عرضه) تمایلی به شکستن قیمت‌ها ندارند و ترجیح می‌دهند حتی با وجود اعمال مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه، همچنان در مقابل قیمت‌های پایین‌تر مقاومت کنند. از آن سو، خریداران (سمت تقاضا) نیز دست کم در بُعد مصرفی، توانایی خرید با قیمت‌های کنونی را ندارد.

اما چگونه می‌توان تعداد تقاضای واقعی برای خرید مسکن در کشور را محاسبه کرد و آن را از تقاضای سوداگرانه تمیز داد؟ رجوع به آمار سپرده‌های بانکی نزد بانک مسکن، برای دریافت تسهیلات خرید مسکن از این بانک، می‌تواند معیار مناسبی باشد.

نتایج اولیه سرشماری تقاضای مصرفی رسوب شده در بازار مسکن حاکی از آن است که بخش عمده تقاضای مصرفی انباشته در بازار مسکن، خانه اولی‌هایی هستند که از سال ۹۶ با پس‌انداز در شبکه بانکی تصمیم قطعی برای ورود به بازار مسکن را گرفته اند، اما با گرفتار‌شدن در باتلاق رکود و جهش قیمت مسکن، موفق به خرید نشده اند. آمار‌ها نشان می‌دهند که این جمعیت، در شهر تهران بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار زوج و در کل شهر‌های کشور بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار زوج هستند.

این در حالی است که حتی با فرض افزایش قابل توجه مبلغ وام خرید مسکن برای زوجین و خانه اولی ها، اعداد فوق نشان می‌دهند که تقاضای بالقوه و مصرفی برای خرید ملک در ایران، چندان بالا نیست. اگر فرض کنیم که نیاز سالانه به مسکن در ایران حدود یک میلیون واحد باشد (کمابیش به تعداد ازدواج‌های ثبت شده)، آمار فوق نشان می‌دهد که حتی در این صورت هم سپرده گذاری نزد بانک مسکن برای دریافت تسهیلات، احتمالاً به دلیل وضعیت مالی خانوارها، از دایره انتخاب بسیاری از شهروندان ایرانی خارج شده است.

از آن سو، اما گزارش بانک مرکزی درباره متوسط قیمت مسکن در تهران، نشانگر کاهش ۱.۸ درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران در اردیبهشت ماه جاری و کاهش ۳.۱ درصدی همین شاخص در فروردین ماه جاری بوده است.

این در حالی است که کاهش پیاپی قیمت مسکن برای دو ماه متوالی، پدیده‌ای است که از تابستان سال ۹۸ به این سو بی سابقه بوده است و اکنون، پیش بینی‌ها نشان می‌دهند این افت قیمت می‌تواند در ماه‌های آینده نیز ادامه دار باشد. این در حالی است که مناطق ۱ تا ۵ و نیز منطقه ۲۲، رکورددار افت قیمت بوده اند و در مقایسه با اسفندماه سال ۹۹، به طور متوسط حدود ۲۵ درصد افت قیمت را تجربه کرده اند.

در جدول زیر، قیمت‌های پیشنهادی برای املاک مسکونی فروشی در تهران در پایان هفته منتهی به ۱۴ خرداد ماه را مشاهده می‌کنید: