اطلاعات جامع پیش فروش در چیتگر

در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که وضعیت پیش فروش در مناطق رو به رشد تهران به چه صورت میباشد و از آنجایی که منطقه 22 و 5 تهران دارای بیشترین آمار ساخت و ساز در تهران میباشند به بررسی شرایط پروژه های آنها میپردازی و اطلاعات جامع پیش فروش در چیتگر را به شما ارائه میکنیم . توجه داشته باشید بررسی ما شامل نوع سازنده ، شرایط پرداخت و انوع سرمایه گذاری در این محدوده میباشد .

آمار پیش فروش چیتگر

عمده زمین های منطقه 22 تهران در اختیار ارگانهای نظامی بوده است و به همین دلیل تعاونی ساز بودن واحد های مسکونی در این منطقه بیش از مناطق دیگر میباشد و از طرفی وسعت پروژه ها نیز بصورت انبوه و برج میباشد . در مناطق دیگر تهران زمین های ساخت محدود بوده و همچنین تراکم ساخت محدود است اما در این محدوده تا ابتدای سال 1400 تراکم و تعداد طبقات برج ها به 40 نیز رسیده است که در واقع بلندترین برج های مسکونی در ایران در این محدوده در حال ساخت میباشند .

به همین دلیل است که اگر سایتهای آگهی املاک را مشاهده کنید و عباراتی نظیر پیش فروش در چیتگر را جستجو نمایید بیشترین امار پروژه های در حال ساخت را در این منطقه مشاهده خواهید کرد و به علت عظیم بودن پروژه ها عموم آنها بصورت تعاونی های دولتی و خصوصی در حال اجرا میباشند . تعاونی به معنی سرمایه گذاری عده ای برای خرید زمین و عملیات ساخت میباشد که تعداد اعضا میتواند از صد تا هزاران نفر بسته به وسعت پروژه متغیر باشد .

پذیره نویسی پروژه های پیش فروش

پذیره نویسی پروژه های پیش فروش به معنی دعوت از عموم مردم برای سرمایه گذاری و خرید واحد یا سهام از پروژه ای در حال ساخت و یا پروژه ای که در مراحل اولیه برای اجرا قرار دارد میباشد . نحوه عضویت بنا بر تصمیم سازنده متفاوت است برخی از تعاونی ها بصورت سهام 10 ، 20 و یا 50 متری اقدام به پذیره نویسی میکنند و برخی بصورت متراژ واحد مشخص و برخی نیز برای راحتی سرمایه گذار متراژ را بصورت 3 دانگ و 6 دانگ به فروش میرسانند . نمونه ای از این سازه ها پروژه ستین میباشد که در 12 برج در حال اجرا میباشد .

به دلیل مشارکت همه اعضا در سهم زمین متراژ مربوط به مشاعات نیز لحاظ شده و پارکینگ و انباری بصورت جدا محاسبه میشود . در پیش فروش هایی که بصورت قطعی به فروش میرسند 1 واحد کامل با بنای مفید و پارکینگ و انباری محاسبه میشود اما در پروژه هایی که با مشارکت اعضا انجام میشود در نهایت میبایست مشاعات کسر شود .

در برخی از پروژه هایی که بصورت انبوه در جریان هستند و دارای تعداد زیادی برج باشند شهرداری آنها را موظف به ایجاد فضای خدماتی و درمانی خواهد کرد این نیز میبایست از سهم اعضا انجام کسر شود اما از طرفی اگر متراژ تجاری به برج ها تعلق بگیرد اعضا نیز در آن شریک هستند و پس از کسر مبالغی که مربوط به اخذ جواز تجاری میباشد سهام تجاری نیز به آنها تعلق خواهد گرفت .

مدیریت تعاونی

در واقع خریدار با عضویت در تعاونی ، مدیریت و اعضای هیات مدیره آنرا پذیرفته است . در واقع بستگی به این دارد که تعاونی دولتی باشد و یا خصوصی زیرا در تعاونی های دولتی از ابتدای شکل گیری عده ای که زمینی به آنها واگذار شده از بین خود مدیران را انتخاب میکنند اما در پروژه هایی که بصورت خصوصی اجرا میشوند تعاونی ها در واقع همان شرکت ها خصوصی هستند که برای جذب سرمایه اقدام به تاسیس تعاونی کرده اند و مدیران آن از قبل انتخاب شده اند و اعضا تنها با عضویت در پروژه مدیریت آنها را پذیرفته اند . پروژه رومنس حکیم نمونه ای از این تعاونی ها میباشد .

توجه داشته باشید شفافیت مالی ، ارائه گزارش و پیشبرد عملیات ساخت یکی از مهمترین نکاتی است که در مدیریت تعاونی میبایست انجام شود و پیش از سرمایه گذاری در یک پروژه به این نکات توجه فرمائید و حتی کارمزد و یا حقوق خود تعاونی را بررسی نمائید . بسیاری از شرکت های خصوصی برای خود 15 درصد از هزینه ها را در نظر میگیرند و برخی تعاونی ها تنها برای مدیران خود حقوق در نظر میگیرند .

پیش فروش های قطعی و علی الحساب

بنا بر سرمایه ای که سازنده داشته باشد پیش فروش بصورت قطعی یا علی الحساب انجام میپذیرد . در پیش فروش علی الحساب قیمت ساخت بنا بر تورم افزایش پیدا میکند و در واقع هر هزینه ای که برای عملیات ساخت باید پرداخت شود توسط اعضا میبایست تامین شود . این مورد از پیش فروش اگر دارای مدیریت قوی توسط تعاونی باشد و اعضا نیز تعهدات و اقساط خود را به موقع پرداخت کنند چون سود سازنده در آن دخیل نیست به قمیت مناسبی برای اعضا تمام میشود .

تمام شرط این است که پروژه مسکوت نماند و تامین سرمایه به خوبی انجام شود و همچنین مدیریت پروژه بتواند همه چیز را به موقع به اتمام برساند . اما در پیش فروش با قیمت قطعی تمام تعهدات بر گردن سازنده است و موظف میشود که طبق قراردادی با قیمت مشخص و امکانات مشخص در مدت زمانی معلوم که شامل جریمه میشود واحد را تحویل خریدار دهد . این نوع پیش خرید در واقع پول بیشتری نیاز دارد زیرا معمولا فروشنده 50 الی 60 درصد مبلغ را در ابتدای کار بصورت نقدی دریافت کرده و مابقی را طبق جدول زمانبندی مشخص با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه دریافت میکند .

اما در پیش فروش های علی الحساب بنا بر مرحله ای که پروژه در آن قرار دارد وجه دریافت میشود به عنوان مثال در مرحله خرید زمین و تراکم مبایعه نامه ای با فروشنده زمین بسته میشود تا در زمان مشخص وجه زمین تکمیل شود و اعضا مبلغ مشخصی باید پرداخت کنند و سپس با شروع عملیات ساخت بنا بر مرحله ای که وارد ان میشود وجه مربوط به آن باید پرداخت شود .

کدامیک از پیش فروش ها بهتر است

هر کدام از این نوع پیش فروش ها میتواند با توجه به شرایط مربوط به خودش خوب یا بد باشد و همه اینها بستگی به بررسی کلی ، میزان سرمایه ، مدت زمان انجام پروژه و اعتبار سازنده دارد . بسیاری از افرادی که در حالت عادی نمیتوانستند خانه ای خریداری کنند با عضویت در تعاونی ها در طی چند سال صاحبخانه شدند و بسیاری نیز پروژه های آنها در حالت مسکوت قرار دارد و سالهاست به همان شکل باقی مانده .

بهتر است برای پیدا کردن پروژه مناسب برای پیش خرید به دنبال شرایط بسیار آیان و رویایی نباشید زیرا هر شرایط آسانی مطلوب نیست و خودتان باید قضاوت کنید که یک پروژه با شرایطی که به شمال اعلام کرده است توان اتمام پروژه را دارد و یا فقط اقدام به جذب سرمایه کرده و ممکن است چندین سال درجا بزند . همه اینها بسته به ریشه تعاونی دارد و حتی در برخی موارد تعاونی های خصوصی که عده ای مشخص اعضای آن هستند روند کاریشان بسیار بهتر از مابقی پروژه ها بوده است .

بهتر است قبل از ورود به اینگونه پروژه های سوابق ساخت ، مالکیت زمین ، جواز ساخت ، نوع قیمت و تعهدات سازنده را به دقت بررسی نمایید و تا جایی که ممکن است تعهدات را در قرارداد خود مکتوب نمایید