فرمول محاسبه مالیات خانه‌های خالی چگونه است؟/ چند خانه خالی شناسایی شد؟

آنگونه که فارس به نقل از وزارت راه و شهرسازی گزارش کرده است، تاکنون 49 هزار 17 مالک واحدهای مسکونی با مراجعه به سامانه اطلاعاتی املاک و اسکان کشور، در مهلت مقرر اطلاعات سکونت و مالکیت خود را ثبت کرده‌اند. همچنین تا لحظه انتشار گزارش نیز 50 هزار 297 مالک با مراجعه به سامانه مذکور، اطلاعات رد مالکیت را تکمیل یا از گزینه ثبت انتقال استفاده‌ کردند و به معنای دیگر واحد مسکونی خالی خود را اجاره یا به فروش رساندند. بر این مبنا می‌توان نتیجه گرفت با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مجموعا 100 هزار واحد مسکونی تعیین تکلیف شده‌اند که بخشی از این واحدها جزو خانه‌های خالی بوده و در راستای اجرای قانون دارای سکنه شده است.

تعداد خانه خالی در کشور؟

تازه‌ترین آمار از وضعیت مالیات ستانی از خانه‌های خالی در شرایطی منتشر شده است که بنا بر نتایج سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395، حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه بوده است. همچنین حدود 2 میلیون واحد مسکونی نیز به عنوان اقامتگاه دوم افراد یا خانوار معرفی شده بودند. با این حال، از آنجا که در نیمه دوم دهه 1390 به‌طور قطع تحولاتی در بازار مسکن صورت گرفته است، احتمالا تعداد این واحدها کمتر یا بیشتر شده باشد. اما تا چندی پیش، همچنان برخی از مسوولان وزارت راه و شهرسازی در اظهارات خود به همین رقم 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور اشاره می‌کردند. به‌طور مثال، در 28 فروردین سال 1400، محمود محمود زاده، معاون وقت وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه سرمایه‌های هنگفتی از کشور در ۲.۵ میلیون واحد خالی از سکنه حبس شده است گفت: «ایران ۱۰ برابر کشور انگلیس خانه خالی دارد.» با وجود این، در حال حاضر، تعداد دقیق خانه‌های خالی در کشور مشخص نیست و مسوولان وزارت راه و شهرسازی نیز خود به نبود آمار دقیق از تعداد واحدهای خالی اذعان دارند. به عنوان مثال، رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در 24 فروردین سال جاری اعلام کرد: «تعداد خانه‌های خالی به صورت دقیق مشخص نیست و بین دو تا ۲.۵ میلیون اعلام می‌شود اما هم‌اکنون برای ۵۴۰ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده پیامک ارسال کردیم که از این تعداد کمی نیز مالیات اخذ شده است.» در این میان، برآوردهایی از تعداد خانه‌های خالی طی ماه‌های گذشته صورت گرفته است.

از جمله، پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در 29 خرداد سال جاری در یک برنامه تلویزیونی با یادآوری اینکه بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران در سال 95 در مناطق شهری 2 میلیون و 123 هزار و در مناطق روستایی 463 هزار خانه خالی وجود داشته است، اظهار کرد: بعد از سال 95 پروانه‌های صادره ساختمانی و واحدهای تکمیل شده تقریبا 50 درصد و بیشتر کاهش یافته است. از سوی دیگر به دلیل افزایش مسکن، تعداد خانه‌های خالی در کشور (مناطق شهری) کاهش یافته است. وی با بیان اینکه در سامانه راه‌اندازی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی یک میلیون و 300 هزار واحد مشکوک به خالی بودن وجود دارد، اضافه کرد: اطلاعات خانه‌های خالی را از 15 پایگاه داده احصا و آن را تبادل کرده‌ایم که عموما مخدوش بوده است. به ‌عنوان مثال 80 درصد کد ملی مربوط به اطلاعات حساب‌های بانکی غلط بوده است.

چند خانه خالی شناسایی شد؟

به گزارش «تعادل»، وزارت راه و شهرسازی در دی ماه سال گذشته 570 هزار خانه خالی از سکنه شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کرد. 90 هزار مالک پس از دریافت پیامک مالیاتی نسبت به شناسایی و مشمول شدن به این مالیات اعتراض و در نهایت این افراد اطلاعات خود را در سامانه ثبت کردند و پس از آن، آمار خانه‌های خالی از سکنه تا بیش از 400 هزار واحد رسید و کاهش پیدا کرد. اما طی تیر و مرداد سال جاری، با ادامه شناسایی خانه‌های خالی 120 هزار واحد دیگر به مجموع خانه‌های خالی اضافه شد و دوباره آمار خانه‌های خالی که به سازمان امور مالیاتی معرفی شد به بیش از 560 هزار واحد رسید و بر این اساس، برای تمام مالکان این واحدها اظهارنامه مالیاتی ارسال شد و از شهریور ماه سال 1401 اجرایه صادر خواهد شد. سازمان امور مالیاتی برای 515 هزار واحد خالی اطلاعیه‌ای مربوط به آخرین مهلت برای اعتراض صادر کرد که تا دهم شهریورماه سال جاری فرصت اعتراض داشتند و پس از آن اخذ مالیات از مالک این واحدها اجرایی می‌شود. به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی، در بهمن ماه سال گذشته حدود 400 هزار نفر رقمی از مالیات بر خانه خالی را واریز کردند و در واقع اقدام داوطلبانه انجام دادند، اما از شهریورماه سال جاری به بعد، به صورت قانونی باید مالیات بر خانه‌های خالی را بپردازند. بنابراین پرداخت‌های مالیات بر خانه‌های خالی مانند سایر موارد از شهریورماه شروع می‌شود. از سال گذشته برای کسانی که به عنوان مالک خانه‌های خالی شناسایی شدند چندین بار پیامک ارسال شد و در این پیامک‌ها به مالک اطلاع داده شد که اگر اطلاعات ثبت شده از این واحد نیاز به اصلاحات دارد، به سامانه املاک و اسکان مراجعه کنند که 90 هزار نفر به این اطلاعات ثبت شده اعتراض کردند.

انتقادات به قانون

به باور اغلب کارشناسان قانون مالیات از خانه‌های خالی با توجه به اعمال معافیت مالیاتی تا 4 ملک، قانون ناقصی است و از همین رو، حتی با موفقیت در شناسایی تمام خانه‌های خالی، نمی‌تواند منجر به هزینه تراشی برای محتکران و در نهایت عرضه واحدهای خالی به بازار مسکن شود. در عین حال، همچنان شیوه شناسایی و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی متعلق به نهادها و بانک‌ها نامشخص است، مساله‌ای که با توجه به ابعاد گسترده آن، سویه دیگری از نقص قانون مالیات بر خانه‌های خالی را آشکار می‌کند. در همین رابطه، به باور محمدرضا یزدی‌زاده عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور، نماینده‌های مجلس بر اساس منافع شخصی خودشان قوانین را طوری بی‌اثر می‌کنند که با وضعیت خودشان همخوانی داشته باشد.

حتی اگر برگردیم به قانون سال ۴۶، مالیات‌ها از قوانین کنونی ما پیشرفته‌تر است و در هر اصلاحی که انجام دادیم بخشی از قانون را خراب کردیم. این اصلاحات ناهماهنگی در مواد ایجاد کرده و پیوستگی سیستمی مواد قانون را به هم زده است. به‌طور مثال در قانون مالیات بر اجاره در سال ۱۳۶۶ استثنائات وجود نداشت، اما به تدریج تا ۷۰ متر و تا ۱۵۰ متر را معاف از مالیات کردیم که بعدها الگوی مسکن را در کشور به هم ریخت، به نحوی که عرضه و تقاضا با بدنه مردم همخوانی ندارد. قانون مالیات بر خانه‌های خالی از نمونه مشابه آن در کانادا الهام گرفته شده که اثرگذاری قابل توجهی در آن کشور داشته است. اما آنچه نامطلوب است، معافیت‌های متعدد در متن دو قانون فوق است. در قانون مالیات بر خانه‌های خالی خانه‌های زیادی معاف شده است. در نسخه قدیمی این قانون چنین معافیت‌هایی مطرح نبوده است. به عبارت دیگر قانون باب میل کسانی نوشته شده است که ۴ خانه دارند نه کسانی که برای یک اتاق محتاجند. اگر فردی یک خانه برای استفاده در تعطیلات دارد نیز باید مالیاتش را بدهد، چون در حال انتفاع از آن است. باید نرخ این مالیات چنان بالا باشد که بازدارندگی و تغییر رفتار ایجاد کند. ایجاد معافیت‌ها در متن قانون به معنای حقانیت بخشی به فعالیت‌های غیر مولد است که دیگر نمی‌شود جلوی آن را گرفت.

فرمول محاسبه مالیات خانه‌های خالی

بر اساس این گزارش، نرخ مالیات خانه‌های خالی به استناد ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مطابق با ارزش اجاره ماهیانه واحد مسکونی خالی و سپس کسر ۲۵ درصد استهلاک سالانه ساختمان از رقم به دست آمده، برای محاسبه مالیات اشخاص حقیقی در ۱۵ و حقوقی در ۲۵ درصد ضرب می‌شود. سپس این رقم در تعداد ماه‌های خالی مانده ضرب می‌شود. بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در سال اول خالی بودن، رقم به دست آمده در ۶ در سال دوم در ۱۲ و در سال سوم به بعد در ۱۸ ضرب می‌شود؛ حال اگر مالک این واحد مسکونی خالی بیش از ۵ واحد مسکونی خالی داشته باشد، عدد به دست آمده در ۲ ضرب می‌شود. بر اساس قانون، هرواحدی که بیش از 120 روز بدون سکنه باشد، خانه خالی شناخته می‌شود. متصدی شناسایی بودن خانه‌های خالی، وزارت راه و شهرسازی و بر اساس سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.