.svg)
زمزمه نوع جدیدی از تسهیلات مسکن
پارسینه: خرید مسکن امسال بیش از هر زمان دیگری در دست کم دو دهه اخیر از دسترس خانوارهای کشور خارج شده است.
تحریریه پارسینه|محمد مهدی حاتمی: برآورد‌ها نشان می‌دهد که در شهر تهران، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن به حدود ۱۹ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که میانگین درآمد سالانه خانوار شهری معادل خرید تنها چند مترمربع مسکن در سال است. در این میان، گروهی از اقتصاددانان ایرانی پیشنهاد کرده اند دولت نوع وام و تسهیلات خرید مسکن را تغییر بدهد. اما آیا این موضوع، حتی در صورت تصویب فوری، می‌تواند مشکل مسکن در کشور را حل کند؟
وقتی تسهیلات از قیمت جا ماند
متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در پایان بهار سال جاری به حدود ۱۹ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که همین شاخص در بازه زمانی مشابه در سال ۱۳۹۲، معادل حدود ۴ میلیون تومان بود. به عبارت ساده تر، طی تنها حدود ۷ سال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران حدود ۴۸۰ درصد رشد داشته است. به عنوان تنها یک نمونه، خانه ۱۰۰ متری متوسطی در شهر تهران که در تابستان سال ۱۳۹۲ قیمتی معادلی حدود ۴۰۰ میلیون تومان داشته، اکنون حدود یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان قیمت دارد.
این، اما در حالی است که میزان تسهیلات برای خرید مسکن (به ویژه تسهیلات خرید برای خانه اولی ها) طی این مدت تغییر چشمگیری نداشته است. در مورد مثال بالا، تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی ویژه زوجین در سال ۱۳۹۲ حدود ۴۰ درصد از هزینه خرید ملک در تهران را پوشش می‌داد، اما اکنون و با فرض افزایش میزان تسهیلات به ۲۴۰ میلیون تومان، تنها حدود ۱۳ درصد از هزینه ملک با تسهیلات بانکی قابل پوشش است. عدم رشد مناسب تسهیلات بانکی همپای رشد قیمت ملک می‌تواند یکی از دلایل وقوع احتمالی رکود سنگین در بازار مسکن طی ماه‌ها و سال‌های آتی باشد.
پیشنهاد وام‌های جدید برای خرید مسکن
اما آیا راه حلی هم وجود دارد که در شرایط وخیم اقتصادی در کشور بتوان میزان تسهیلات دهی بانک‌ها برای خرید مسکن، به ویژه برای زوجین و خانه اولی‌ها را افزایش داد؟ به تازگی، یک تیم سه نفره از اقتصاددانان ارشد کشور در پیشنهادی به بانک مرکزی و دولت، خواستار رونمایی از شکل تازه‌ای از تسهیلات مسکن شده اند که در صورت اجرا، شاید بتواند مشکل مسکن را مرتفع کند.
بر این اساس، حسین عبده تبریزی، امیر کرمانی و فخرالدین زاوه پیشنهاد کرده اند که دولت با افزایش میزان تسهیلات مسکن و همزمان تغییر ماهیت آن، توانایی خانوار برای بازپرداخت اقساط تسهیلات را افزایش دهد. بر اساس این پیشنهاد، نوع تسهیلات اعطایی می‌تواند به تسهیلات موسوم به «سررسیدی» (Interest-only loan) تغییر کند.
در تسهیلات سررسیدی که همین حالا هم توسط بانک‌های کشور اعطا می‌شود، وام گیرنده تنها ملزم به پرداخت سود تسهیلات است و اجباری برای تسویه اصل مبلغ وام ندارد. به عنوان مثال، در صورت تصویب این طرح، شما از بانک ۳۰۰ میلیون تومان وام مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله دریافت می‌کنید، اما ماهانه تنها ۴.۵ میلیون تومان قسط می‌دهید. به این ترتیب، پس از ۵ سال شما سود سالانه وام خود را تسویه می‌کنید، اما اصل بدهی شما به بانک دست نخورده باقی می‌ماند. در پایان ۵ سال، حالا شما شروع به پرداخت اقساط اصل وامی که دریافت کرده اید می‌کنید، اما با در نظر گرفتن تورم سالیانه در ایران، در آن زمان، ارزش ۳۰۰ میلیون تومان بسیار بسیار کمتر از امروز خواهد بود.
اما آیا این قبیل وام‌ها می‌تواند معضل مسکن در ایران را دست کم به شکل موقت حل کند؟ حمید دارابی ، کارشناس مسکن، در گفتگو با « پارسینه » در این مورد می‌گوید: مشکل اصلی مسکن در کشور به هم خوردن توازن میان عرضه و تقاضا است و هر راه حلی که این دو را به هم نزدیک کند، می‌تواند راه حلی برای بهبود وضعیت بازار مسکن در ایران باشد.
او ادامه می‌دهد: همین حالا بنا بر آمارها، حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که می‌تواند نیاز به مسکن مصرفی را تا چند سال آینده مرتفع کند، اما مشکل اینجا است که این خانه‌ها عمدتاً بزرگ متراژ هستند و با قیمت‌های فعلی، یک واحد خالی و نوساز متوسط در تهران که ۱۵۰ متر زیربنا دارد، حدود ۴ میلیارد تومان قیمت دارد. بدیهی است که پرداخت این مبلغ از عهده بخش عمده‌ای از خانوارهای ایرانی بیرون است. از طرفی مالک هم حتی در نبود مشتری حاضر به کاهش قیمت چنین ملکی نیست و سرمایه او هم در این وضعیت بلوکه شده است.
دارابی ادامه می‌دهد: افزایش و اصلاح تسهیلات مسکن هم می‌تواند یک راه حل مناسب برای بالا بردن تقاضا باشد، اما باید توجه داشته باشیم که مشکل اصلی عدم تطابق تقاضا و عرضه است. در واقع، اگر بانک‌ها تسهیلات مسکن را به یک میلیارد تومان هم افزایش بدهند، در نبود واحد‌های مسکونی با متراژ مناسب، تنها به حجم سوداگری‌ها در بازار مسکن افزوده خواهد شد.
وقتی تسهیلات از قیمت جا ماند
متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در پایان بهار سال جاری به حدود ۱۹ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که همین شاخص در بازه زمانی مشابه در سال ۱۳۹۲، معادل حدود ۴ میلیون تومان بود. به عبارت ساده تر، طی تنها حدود ۷ سال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران حدود ۴۸۰ درصد رشد داشته است. به عنوان تنها یک نمونه، خانه ۱۰۰ متری متوسطی در شهر تهران که در تابستان سال ۱۳۹۲ قیمتی معادلی حدود ۴۰۰ میلیون تومان داشته، اکنون حدود یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان قیمت دارد.
این، اما در حالی است که میزان تسهیلات برای خرید مسکن (به ویژه تسهیلات خرید برای خانه اولی ها) طی این مدت تغییر چشمگیری نداشته است. در مورد مثال بالا، تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی ویژه زوجین در سال ۱۳۹۲ حدود ۴۰ درصد از هزینه خرید ملک در تهران را پوشش می‌داد، اما اکنون و با فرض افزایش میزان تسهیلات به ۲۴۰ میلیون تومان، تنها حدود ۱۳ درصد از هزینه ملک با تسهیلات بانکی قابل پوشش است. عدم رشد مناسب تسهیلات بانکی همپای رشد قیمت ملک می‌تواند یکی از دلایل وقوع احتمالی رکود سنگین در بازار مسکن طی ماه‌ها و سال‌های آتی باشد.
پیشنهاد وام‌های جدید برای خرید مسکن
اما آیا راه حلی هم وجود دارد که در شرایط وخیم اقتصادی در کشور بتوان میزان تسهیلات دهی بانک‌ها برای خرید مسکن، به ویژه برای زوجین و خانه اولی‌ها را افزایش داد؟ به تازگی، یک تیم سه نفره از اقتصاددانان ارشد کشور در پیشنهادی به بانک مرکزی و دولت، خواستار رونمایی از شکل تازه‌ای از تسهیلات مسکن شده اند که در صورت اجرا، شاید بتواند مشکل مسکن را مرتفع کند.
بر این اساس، حسین عبده تبریزی، امیر کرمانی و فخرالدین زاوه پیشنهاد کرده اند که دولت با افزایش میزان تسهیلات مسکن و همزمان تغییر ماهیت آن، توانایی خانوار برای بازپرداخت اقساط تسهیلات را افزایش دهد. بر اساس این پیشنهاد، نوع تسهیلات اعطایی می‌تواند به تسهیلات موسوم به «سررسیدی» (Interest-only loan) تغییر کند.
در تسهیلات سررسیدی که همین حالا هم توسط بانک‌های کشور اعطا می‌شود، وام گیرنده تنها ملزم به پرداخت سود تسهیلات است و اجباری برای تسویه اصل مبلغ وام ندارد. به عنوان مثال، در صورت تصویب این طرح، شما از بانک ۳۰۰ میلیون تومان وام مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله دریافت می‌کنید، اما ماهانه تنها ۴.۵ میلیون تومان قسط می‌دهید. به این ترتیب، پس از ۵ سال شما سود سالانه وام خود را تسویه می‌کنید، اما اصل بدهی شما به بانک دست نخورده باقی می‌ماند. در پایان ۵ سال، حالا شما شروع به پرداخت اقساط اصل وامی که دریافت کرده اید می‌کنید، اما با در نظر گرفتن تورم سالیانه در ایران، در آن زمان، ارزش ۳۰۰ میلیون تومان بسیار بسیار کمتر از امروز خواهد بود.
اما آیا این قبیل وام‌ها می‌تواند معضل مسکن در ایران را دست کم به شکل موقت حل کند؟ حمید دارابی ، کارشناس مسکن، در گفتگو با « پارسینه » در این مورد می‌گوید: مشکل اصلی مسکن در کشور به هم خوردن توازن میان عرضه و تقاضا است و هر راه حلی که این دو را به هم نزدیک کند، می‌تواند راه حلی برای بهبود وضعیت بازار مسکن در ایران باشد.
او ادامه می‌دهد: همین حالا بنا بر آمارها، حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که می‌تواند نیاز به مسکن مصرفی را تا چند سال آینده مرتفع کند، اما مشکل اینجا است که این خانه‌ها عمدتاً بزرگ متراژ هستند و با قیمت‌های فعلی، یک واحد خالی و نوساز متوسط در تهران که ۱۵۰ متر زیربنا دارد، حدود ۴ میلیارد تومان قیمت دارد. بدیهی است که پرداخت این مبلغ از عهده بخش عمده‌ای از خانوارهای ایرانی بیرون است. از طرفی مالک هم حتی در نبود مشتری حاضر به کاهش قیمت چنین ملکی نیست و سرمایه او هم در این وضعیت بلوکه شده است.
دارابی ادامه می‌دهد: افزایش و اصلاح تسهیلات مسکن هم می‌تواند یک راه حل مناسب برای بالا بردن تقاضا باشد، اما باید توجه داشته باشیم که مشکل اصلی عدم تطابق تقاضا و عرضه است. در واقع، اگر بانک‌ها تسهیلات مسکن را به یک میلیارد تومان هم افزایش بدهند، در نبود واحد‌های مسکونی با متراژ مناسب، تنها به حجم سوداگری‌ها در بازار مسکن افزوده خواهد شد.
منبع:
پارسینه
لطفا یک آمار گیری کنید و ببینید چند درصد از کسانی که در تهران زندگی می کنند تهرانی هستند . از هر شهر و روستا سیل جمعیت مثل قوم تاتار و چنگیز به تهران روان شده و برای خود تهرانی ها جای نفس کشیدن باقی نمانده است . اینها بایست به شهر و روستای خودشان بازگردند و این بی کفایتی دولتی است که نتوانسته برای مردم هر سامان شرایطی فراهم آورد که این کوچ بی معنی صورت گرفته است . باید این سیل را به جایگاه اولیه اش بازگردانید وگرنه برای کشور ایجاد بحران امنیتی نیز می نماید .