برابری رشد مسکن با افزایش نرخ تورم

دکتر حسین عبده تبریزی با بیان این‌که سهام، فلزات گرانبها، گواهی سپرده و املاک مستغلات طبقات اصلی هستند که عمده مردم از آن‌ها به عنوان منبع سرمایه‌گذاری استفاده می‌کنند اظهار کرد: این در حالی است که کالای اساسی و املاک و مستغلات در گروه‌های فرعی سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد.

وی با اشاره به این‌که هر چه نگرانی سرمایه‌گذار نسبت به شرایط محیطی بیشتر باشد به طور طبیعی ریسک نیز افزایش می‌یابد افزود: در این حالت گرایش سرمایه‌گذار به دارایی‌های فیزیکی همچون املاک و مستغلات افزایش می‌یابد که این اتفاق در کشورهای در حال توسعه فراوان رخ می‌دهد به طوری که به جای دارایی‌های مالی که اقتصاددانان برای سرمایه‌گذاری از سوی مردم نسبت به آن تاکید بیشتری دارند به سوی دارایی‌های واقعی می‌روند.

عبده تبریزی با بیان این‌که املاک همواره در ایران وسیله سرمایه‌گذاری مردم بوده است گفت: این مسئله اکنون نیز مشهود است به طوری که زمین، ساختمان و ماشین از اولویت‌های سرمایه‌گذاری و پس انداز مردم شده‌اند و این تفکر در بین آن‌ها وجود دارد که هر چه سرمایه‌های فیزیکی را خریداری کنند نرخ بازده بالاتری خواهند داشت.

او همچنین با اشاره به اهمیت هزینه فرصت در انتخاب نوع سرمایه‌گذاری توضیح داد: اگر نرخ سود بانکی در سطح پایینی قرار داشته باشد هزینه فرصت مردم را به سوی دارایی‌های مالی جذب می‌کند، بنابراین در شرایط فعلی ایران چندان عجیب نیست که استقبال از کالاهای اساسی و املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری قبل از سهام قرار بگیرند.

این استاد دانشگاه با تاکید بر این‌که مردم اغلب در حوزه‌های مبتنی بر سرمایه یا حق مالی نظیر صندوق‌های سرمایه‌گذاری، سهام و دارایی مالی سرمایه‌گذاری می‌کنند بیان کرد: این درحالی است که املاک و مستغلات به طور مشخص در حوزه بازارهای اختصاصی قرار داشته و بازاری استانداری نیستند و از سویی دیگر به دلیل تفاوت در جنس نمی‌توان آن را وارد بورس کرد از این رو برای ورود به این حوزه شناخت و نوع عملکرد سرمایه‌گذار از اهمیت بالایی برخوردار است.


دبیر کل اسبق بورس با اشاره به این‌که املاک و مستغلات از نظر ریسک پایین‌تر از سهام و کالاهای اساسی قرار گرفته و بعد از وجه نقد و قرضه دولتی از ریسک کمتری برخودارند گفت: در این حالت در اغلب کشورها به خصوص ایران املاک در موقعیت بهتری برای سرمایه‌گذاری قرار دارند.

وی همچنین بازار املاک در ایران را بسیار گسترده دانست و توضیح داد:‌ طبق آمار ملی 50 درصد بازار را ساختمان و 50 درصد دیگر را ماشین‌آلات پوشش می‌دهند از این رو حوزه‌ای که 50 درصد اقتصاد کشور را تشکیل می‌دهد بخش گسترده از سرمایه‌گذاری مردم آن خواهد بود این درحالی است که به دلیل افزوده‌های بالای صنایع نفت و گاز، املاک و مستغلات نتوانسته‌اند جایگاهی مناسب در بورس کشور پیدا کنند.

عبده تبریزی با اشاره به این‌که در ایران به مسکن با دید دارایی مصرفی و سرمایه‌ای نگاه می‌شود عنوان کرد: از سویی ما مصرف کننده این کالا هستیم و از سویی دیگر می‌توانیم به عنوان منابع سرمایه‌گذاری از آن استفاده کنیم، بنابراین اجاره و خرید و فروش مسکن و زمین به بازارهای عمده کشور تبدیل شده‌اند.

وی محصولات ناهمگن، بالا بودن هزینه معاملاتی، غیر شفاف بودن و خرید و فروش پایین را از ویژگی‌های بازار مسکن عنوان کرد و افزود: این درحالی است که در بازار سهام و اوراق بهادار تعداد خریدار و فروشنده بالا، محصولات همگن، اطلاعات شفاف و هزینه‌ها پایین است.

عبده تبریزی ادامه داد: برای کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را دارند دو مسئله مهم وجود دارد اول این که در کدام بخش باید سرمایه‌گذاری کرد؟ و دیگر این‌که تامین مالی سرمایه‌گذاری را چگونه باید انجام داد؟

او با بیان این‌که در عرصه سرمایه‌گذاری باید بازار مورد تحلیل و ارزشیابی قرار گیرد بیان کرد: در این حالت باید روش‌های صحیح و دقیق ارزشیابی ملک به کار گرفته شود درحالی که ارزشیابی‌های رسمی که دادگستری‌ها انجام می‌دهند هیچ کدام کارشناسی، نوین و براساس دانش نیست بنابراین علاقه مندان به سرمایه‌گذاری در مسکن باید روش‌های ارزشیابی را به درستی بدانند.

عبده تبریزی با اشاره به اینکه پس از تحلیل و انتخاب ملک، نوع و چگونگی خرید همچنین میزان وام و کمک از بازار سرمایه مهم است افزود: در مرحله آخر این که چه ترکیبی از این دارایی‌ها قرار است که خریداری شود و تامین مالی آن چگونه انجام می‌شود قابل اهمیت خواهد بود که در این حالت برای تامین مالی نیز باید بازارهای سرمایه، بازارهای ثانویه، نهادهای فعال در سرمایه‌گذاری و چگونگی کمک بازار سرمایه از طریق صندوق‌های مالی به تامین مالی مورد شناسایی دقیق قرار گیرد.

وی همچنین با اشاره به فضای حاکم بر اقتصاد کلان برای سرمایه‌گذاری در سال 92 در املاک و مستغلات، تولید ناخالص داخلی،‌ تورم و میزان فروش نفت را از عناصر با اهمیت عنوان کرد و گفت: از نظر تولید ناخالص داخلی به نظر نمی‌رسد که کشور در سطح مناسبی قرار داشته باشد همچنین نظر کارشناسان و آنچه که شرایط نشان می‌دهد می توان گفت تورم در سال 92 نیز روند بهتری نسبت به سال گذشته نداشته و کمتر نخواهد بود.

او ادامه داد: طبق اجماع نظر اقتصاددانان و از منظر اقتصاد کلان نرخ ارز نیز به عنوان یکی از مهمترین متغیرهای تاثیرگذار در قیمت مسکن و زمین بالا خواهد رفت. اما درمورد نفت نیز به نظر نمی رسد که با توجه به شرایط موجود مقدار بیشتری را نسبت به سال گذشته به فروش برسانیم بنابراین از دید اقتصاد کلان این صنعت نیازمند به یک دارایی رقیب است.

این کارشناس در ادامه به بسط پولی و افزایش حجم پول در سال 91 اشاره و اظهار کرد: 40 درصد افزایش نقدینگی در حالی اتفاق افتاد که در مقابل آن 40 درصد کالای جدید خلق نشده بلکه عمده آن بر دارایی‌های قبلی نظیر زمین، ساختمان و سهام تاثیر گذاشت و قیمت آن‌ها بالا رفت از این رو در سال 92 نیز با وجود ادامه بسط پولی و عدم تولیدات جدید به دلیل رشد اقتصادی منفی، قابل پیش‌بینی است که نقدینگی به سمت ارز رفته و قیمت آن را مجددا افزایش دهد.

وی همچنین به بررسی صنعت در بخش املاک و مستغلات پرداخت و گفت: مشکل اساسی بازار در املاک و مستغلات در ایران میزان اطلاعات لازم برای سرمایه‌گذار است و در این حالت عجیب است که از بازار سرمایه که 10 درصد اقتصاد ماست اطلاعات داریم اما در مورد بخشی که 50 درصد اقتصاد است آمار و داده‌های کافی در دست نیست تا بتوان تحلیل دقیقی ارائه کرد.


عبده تبریزی همچنین با بیان این‌که هیچ اطلاعاتی دقیقی در مورد معاملات انجام شده در بخش زمین و مسکن در کشور وجود ندارد افزود: این در حالی است که باید تعداد خانه‌های فروخته شده جدید در آمریکا 25 روز پس از پایان ماه اعلام شود تا تحلیل‌گران بتوانند آن را مورد کارشناسی قرار دهند همچنین شاخص قیمت مسکن هر ماه در انگلیس اعلام می‌شود اما ما در ایران هیچ گاه اطلاع دقیقی از قیمت مسکن و ساختمان که دائم درحال تغییر است و یا آمار ساخت و سازهای آغاز شده و سرمایه صرف شده آن در اختیار نداریم.

به گفته وی باید در مقابل خلاء آماری موجود در حوزه املاک و مستغلات، وزارت مسکن، شهرداری‌ها، بانک مرکزی و مرکز آمار پاسخگو باشند.

او با اشاره به اهمیت تحلیل بازار مسکن بر این‌که بررسی باید در یک محدوده جغرافیایی خاص انجام شود تاکید کرد و ادامه داد: سرمایه‌گذار نمی‌تواند تصمیم گیری خود در مورد یک منطقه را به منطقه‌های دیگر تعمیم دهد و باید هر منطقه برای خود مورد ارزیابی قرار گیرد و ارائه مبلغی یکسان برای تمامی مناطق در سطوح مختلف معنایی ندارد چرا که ترکیب بازارها متفاوتند.

این کارشناس در ادامه به رشد و تراکم جمعیت در سطوح شهری اشاره کرد و گفت: با توجه به کاهش تراکم خانوار در کشور، این شاخص در سال 90 به حدود 1.05 رسیده که این بدان معناست که به ازای هر 105 خانواده 100 واحد مسکونی وجود دارد که نسبت بسیار مناسبی نسبت به حدود 30 سال گذشته است و اگر ادعای وزارت مسکن مبنی بر وجود یک میلیون خانه خالی در کشور را به آن اضافه کنیم می توان گفت که برای اولین بار در تاریخ ایران در مقابل هر خانوار یک مسکن وجود دارد البته باید توجه داشت که آرام گرفتن رشد جمعیت در این امر بی تاثیر نیست.

وی تاکید کرد: طبق آمار در سال 90 تعداد 21 میلیون خانوار در مقابل20 میلیون واحد مسکونی وجود داشته و با توجه به تکمیل بیشتر پروژه‌های مسکن مهر در سال 91 ، نمی‌توان دیگر انتظار داشت که برای ساخت هر تعداد مسکن مشتری و متقاضی نیز وجود داشته باشد.

عبده تبریزی همچنین به افزایش قیمت دو مرحله‌ای مسکن در سال‌های 90 و 91 اشاره کرد و افزود: از حدود سال 82 تا 92 قیمت زمین نزدیک به 10 برابر شد و متوسط قیمت زمین در تهران اکنون حدود سه میلیون و 900 هزار تومان است که رقم عجیب و شگفت‌انگیزی در مقابل متوسط قیمت شهری در اروپاست که در بهترین شرایط از 200 تا 400 یورو بوده (به استثنای انگلیس) که این نیازمند اصلاح جدی است.

وی ادامه داد: طبق آمار بانک مرکزی از سال 70 تاکنون قیمت مناطق شهری طی 20 سال گذشته نزدیک به 60 برابر افزایش یافته که این افزایش در سال اخیر جدی‌تر شده است اما پس از رکود 87 رشد قیمت تا حدودی آرام گرفت که در مقایسه با ساخت که با تورم همسو است نشان می‌دهد شاخص زمین نه تنها از تورم جا نمانده بلکه گاهی از آن پیشی نیز گرفته است.


عبده تبریزی با بیان این‌که برای اطمینان از سرمایه‌گذاری در مسکن در سال 92 باید ابتدا به این سوال پاسخ داد که آیا زمین در سال 92 روندی رو به رشد مواجه خواهد بود یا خیر؟ توضیح داد: در پاسخ باید تراکم و اجاره را بررسی و تحلیل کرد این در حالی است که نرخ اجاره داری و مالکیت در ایران افزایش یافته و متوسط اجاره یک متر بنا در تهران به حدود 20 هزار تومان رسیده است یعنی به طور متوسط یک واحد صد متری در تهران اجاره‌ای نزدیک به دو میلیون تومان را به خود اختصاص می‌دهد که رقم بسیار بالایی است.

وی با اشاره به این‌که اگر قیمت خرید یک مسکن را در نظر بگیریم می توان گفت که طی 15 سال سرمایه‌گذاری در یک واحد صد متری بازمی‌گردد گفت: در اقتصادی با نرخ تورم بالای 30 درصد، 15 سال برای بازگشت سرمایه صبر نمی‌کنند بلکه به افزایش قیمت مسکن امیدوارند و نشان می‌دهد که باید افزایش قیمت در سال‌های‌ آینده نیز ادامه یابد تا سرمایه‌گذاری به درستی انجام شده باشد درحالی که تراکم بیانگر آن است که این انتظار تداوم نخواهد داشت.

این اقتصاددان همچنین با اشاره به نرخ رشد شاخص اجاره در سال 75 با وجود تورم 50 درصدی و نیز بالا بودن آن در سال 87 با وجود ورود به رکود اقتصادی افزود: این سوال مطرح است که چرا در دوران رکود باز هم رشد وجود دارد و باید پاسخ داد در این مقطع بسیاری از متقاضیان ملک و خانه به انتظار کاهش قیمت دست نگه داشته‌اند که مشابه این اتفاق در سه سال گذشته در بازارهای تجاری اتفاق افتاد به طوری که بسیاری از بانکداران به جای خرید شعبه به اجاره آن روی ‌آورند چرا که می‌دانستند قیمت واحد تجاری بیش از این افزایش نخواهد یافت.

او همچنین با اشاره به میزان پروانه‌های ساختمانی 800 هزار ساخت را بهترین آمار در سال‌های گذشته عنوان کرد و ادامه داد: این ساخت‌ها تا حدودی ادامه یافته و ساخت و ساز و توسعه شهری به رقم رکود و کاهش رشد اقتصادی قابل ملاحظه بوده و تعداد واحدهای مسکونی شروع و تکمیل شده قابل بررسی است به طوری که ساخت و ساز همچنان در کشور ادامه دارد.

این استاد دانشگاه با اشاره به متغیرهای اصلی مورد بررسی نظیر تراکم خانوار، وضعیت اجاره، قیمت زمین و مسکن همچنین با توجه به پیش‌بینی ورود نقدینگی به بازار ارز و کاهش رشد اقتصادی در سال پیش رو بیان کرد: با توجه به افزایش سطح زمین یعنی بالا رفتن قیمت زمین در واحد مسکونی می توان گفت اگر اکنون فردی زمینی را خریداری و تا چند ساعت آینده بسازد و تا کمتر از 24 ساعت آینده نیز بفروشد نرخ بازده پایینی خواهد داشت که این امر دو حالت دارد یا زمین حبابی است و یا قیمت واحد مسکونی باید افزایش بیشتری پیدا کند.


عبده تبریزی در پایان تحلیل خود از بازار مسکن تصریح کرد: با در نظر گرفتن جهش‌های قیمتی نه چندان منطقی املاک و مستغلات در سال گذشته، می‌توان پیش بینی کرد که زمین در سال 92 رشد قابل ملاحظه‌ای نخواهد داشت، اما در مقابل قیمت واحدهای مسکونی همراه با رشد تورم افزایش می‌یابد، قیمت واحدهای تجاری افزایش پیدا نخواهد کرد چرا که در مقابل هر مسکن نیز یک واحد تجاری وجود داشته و کمبود عرضه وجود ندارد.

وی خاطرنشان کرد: در سال جاری، رشد زمین و ساختمان در مقایسه با سایر دارایی‌ها عقب‌تر خواهد بود در حالی که به احتمال فراوان طلا، ارز و حتی سهام روندی صعودی را طی خواهند کرد.