.svg)
شهرهايي كه خوابگاه شدند
پارسینه: شهرهاي جديد باهدف اسکان سرريز جمعيت كلانشهرهاي كشور احداث شدند اما باگذر زمان مشخص شد نه‌تنها دردي از كلانشهرهاي كشور دوا نشده بلكه به معضل بزرگ تري براي آنها تبديل شده است.
به گزارش قانون، شهرهاي جديد باهدف اسکان سرريز جمعيت كلانشهرهاي كشور احداث شدند اما باگذر زمان مشخص شد نه‌تنها دردي از كلانشهرهاي كشور دوا نشده بلكه به معضل بزرگ تري براي آنها تبديل شده است. شهرهاي جديد يكي پس از ديگري احداث مي‌شوند؛ شهرهايي كه به‌دليل عدم برنامه‌ريزي براي اشتغال، امكانات رفاهي، فرهنگي، تفريحي، بهداشتي و ورزشي تنها حكم خوابگاه را براي شهروندان شان دارند. نكته جالب درباره شهرهاي جديد اين است كه اين شهرها زير نظر دو نوع مديريت اداره مي‌شوند؛ شهرداري و شركت عمران. وجود دو نوع مديريت در اين شهرها باعث شده دربسياري از موارد مديران شهر را رها كرده و به اختلافات و تنش‌ها بين يكديگر بپردازند.
شركت عمران براي هميشه در شهرهاي جديد مي‌ماند
يكي از اساسي‌ترين اختلافات شهرداريها و شركت‌هاي عمران به مسئله تحويل شهر توسط شركت عمران به شهرداري براساس ادعاي شهرداران شهرهاي جديد باز مي‌گردد. برخي شهرداران عنوان مي‌كنند طبق قانون، در زماني كه شهرداريها در شهرهاي جديد مستقر مي‌شوند، شركت عمران بايد به تعهدات خود عمل كرده و شهر را به‌همراه بانك زميني كه در اختيار دارد، به شهرداري تحويل دهد. محمود ميريان ،عضو هيات مديره شركت مادر‌تخصصي عمران دراين‌باره به «قانون» مي‌گويد: هنگامي كه شهرداريها در ديگر شهرهاي كشور مستقر مي‌شوند، شهر به‌صورت كامل به آنها تحويل داده نمي‌شود. آموزش و پرورش، بهداشت و درمان، آبفا، برق، گاز و... تمامي اين دستگاهها كار خود را انجام مي‌دهند و شهرداري نيز به وظايف خود عمل مي‌كند.
شركت عمران به‌عنوان نماينده وزارت راه و شهرسازي در شهرهاي جديد حضور دارد و به وظايف مربوط به سياست‌هاي توسعه مسكن، تملك اراضي دولتي، واگذاري اراضي دولتي براي طرح‌هاي مختلف عمراني و ... مي‌پردازد . قبل از هر اقدامي شركت عمران متولي اصلي احداث و ايجاد شهرهاي جديد است. او با اشاره به اينكه تعهدات شركت عمران براي هميشه است، تصريح مي‌كند: هميشه تا هر زمان كه شهر وجود دارد شركت عمران نيز وجود دارد. اينكه بگوييم شركت عمران تا چه زماني در شهر جديد مي‌ماند مانند اين است كه بگوييم اداره راه و شهرسازي تا چه زماني در شهرها تعهد ماندن دارد. در ابتداي تاسيس شهرهاي جديد شركت عمران وظايف تمامي نهادها را خود به‌تنهايي انجام مي‌داد ولي با استقرار ادارات وظايف و اختيارات به آنها محول شد. درخصوص شهرداري نيز وضعيت به همين صورت است. با تشكيل شهرداري تنها وظايفي همچون صدور پروانه ساختماني، كنترل و نظارت برساخت و سازها، زيباسازي شهروساخت همه پروژه‌هاي مربوط به فضاهاي شهري كه مربوط به شهرداري مي‌شود به شهرداري منتقل مي‌شود نه اينكه كل شهر را به شهرداري تحويل دهيم.
نمي‌توانيم بانك زمين را تحويل شهرداريها بدهيم
ميريان درباره تحويل بانك زمين توسط شركت‌هاي عمران به شهرداريها مي‌گويد: نمي‌توان سند دولتي در شهرها را تحويل شهرداري داد، فقط در اسناد مربوط به شهرداري مانند شبكه‌هاي معابر، قبرستان‌ها، فضاهاي سبز، پارك‌ها و تجهيزات شهري امكان انتقال وجود دارد. اراضي باقي‌مانده نيز در سياست‌هاي توسعه وزارت راه و‌شهرسازي قرار دارد كه طبق طرح‌هاي مصوب شهري براي آن برنامه‌ريزي مي‌شود.
تراكم‌فروشي تخلف شهرداري‌هاي شهرهاي جديد است
او همچنين درخصوص تامين بودجه شهرداريها مي‌گويد: يكي از منابع درآمدي شهرداري صدور پروانه ساختمان است؛ ده‌ها تعريف براي منابع درآمد شهرداري وجود دارد. ضمن اينكه شهرها اساساً محدوده خاتمه يافته‌اي ندارند. شهرها برحسب شرايط دائماً رشد پيدا مي‌كنند و در دل خود هم دائماً در حال بازسازي، نوسازي و رشد هستند. شهرهاي جديد هنوز يك سوم شان پر نشده است. اگر آنهاتراكم‌فروشي‌ها هم اگر وجود داشته باشد سطحش نسبت به شهرهاي موجود كمتر است همچنين اگر تخلفي رخ دهد، مسئول آن شهرداري است.
پول فروش اراضي به حساب شهر باز مي‌گردد
يكي از شائبه‌هايي كه در شهرهاي جديد وجود دارد اين است كه شركت عمران تمامي پول حاصل از فروش زمين در شهرهاي جديد را به حساب خود واريز مي‌كند و سودي از آن عايد شهر نمي‌شود. ميريان دراين‌باره مي‌گويد: پول حاصل از فروش اراضي در شهرهاي جديد بايد در حساب شركت عمران متمركز شود چون مسير خزانه را بايد طي كند بعد از آن دوباره به حساب همان شهر باز مي‌گردد. طبق قانون حداقل 80 درصد و گاهي اوقات 120 يا 150 درصد به همان شهر باز گردانده مي‌شود.
آيا وضعيت ديگر شهرها نسبت به شهرهاي جديد بهتر است
محمد آييني، مدير شركت عامل انديشه در گفت‌وگو با «قانون» درباره مشكلات مديريتي در شهرهاي جديد مي‌گويد: در ابتدا لازم است وضعيت شهرهايي كه شركت عمران ندارند را با شهرهاي جديد مقايسه كنيم. در حدود 1400 شهر در كشور وجود دارد كه از 17 شهر آن جديد است. آيا وضعيت ديگر شهرها نسبت به شهرهاي جديد بهتر است؟ هدف از مديريت شهري ايجاد شرايط بهتر براي زندگي شهروندان است. اگر اين در طول مديريت ماشرايط زندگي در اين شهرها ارتقا پيدا كند نشان از كاركرد مديريت شهري دارد.
درشهرهاي جديد مشكل مديريت دوگانه وجود ندارد
آييني در ادامه با اشاره به اينكه برخي مشكل شهرهاي جديد را مشكل مديريت دوگانه آن مي‌دانند، مي‌گويد: اساساً اين جمله غلط است كه بگوييم دو پادشاه در يك اقليم هستند. به‌اعتقاد بنده در شهرهاي جديد مشكلات مديريت دوگانه نداريم چراكه در اصل دو مدير در شهر وجود ندارد. شهرداري قوي شهر را سالم نگه مي‌دارد، شهرداري ضعیف شهر را فرو مي‌پاشد. اگر بخواهيم شهري توسعه‌يافته داشته باشيم بايد شهرداري را حمايت و پشتيباني كنيم. در شهرهاي جديد دچار مشكلاتي هستيم ولي در مقايسه با شهرهاي هم طراز خودشان بدون شركت عمران چه ويژگي‌هاي مثبت و منفي اي دارند. حضور شركت عمران براي شهرهاي جديد بركاتي داشته است. اگر من شهردار بودم براي شركت عمران فرش قرمز پهن مي‌كردم چون شهر جدید متولي، طراح و سازنده داشته كه همه اين مسائل در شركت عمران خلاصه مي‌شود. حالا بياييم مقايسه كنيم و بگوييم اين عنصر متفكر براي اين شهر چه كرده است. قبل از اينكه جمعيت ساكن شود، مسجد، فضاي سبز، خيابان، معابر و ... را احداث كرده است. شهرهاي جديد طرح‌هاي جامع و تفصيلي دارند كه به‌دليل وجود شركت عمران به‌عنوان يك عنصر تصميم‌گير در شهرهاي جديد بوده است. در مديريت شهري
مبحثي وجود دارد كه مي‌گوييم يك تصميم بد بهتر از تصميم نگرفتن است، يا شهري كه تصميم‌گير دارد بهتر از شهري است كه قدرت تصميم‌گيري ندارد. شهرهاي جديد شهرهاي از پيش تصميم‌گيري شده هستند. مديريت دوگانه زماني اتفاق مي‌افتد كه شهرداري و شركت عمران بتوانند روي موضوع واحد تصميم‌گيري كنند. شهرداري بگويد انجام شود و شركت عمران قدرت داشته باشد بگويد انجام نشود؛ آيا واقعا اينچنين است. كجا شهرداري و شركت عمران در شهرها تعارض داشته و خلاف همديگر عمل مي‌كنند. تنها شعار داده مي‌شود مديريت دوگانه درحالي كه هيچگاه آدرس درستي درخصوص اين اختلاف‌ها داده نمي‌شود. طبق قانون وظايف شهرداري و شرکت عمران مشخص است. يكسري سرانه‌هاي عمومي و خدماتي بايد ايجاد، توسعه و حفظ شوند و همچنين صدور مجوز و نظارت بر هرگونه ساخت و ساز از وظايف شهرداري‌ها‌ست. اين خيلي جالب است كه شركت عمران كه خودش تا ديروز مجوز صادر و نظارت مي‌كرد از امروز بايد از شهرداري مجوز ساخت و ساز بگيرد. پروژه‌اي را نمي‌توانيد پيدا كنيد كه مجوز شهرداري آن اخذ نشده باشد. يعني شركت عمران به‌عنوان نماينده وزارت راه و شهرسازي كه نظارت عاليه روي ساخت و ساز دارد؛ نمي‌تواند مجوزي
براي خود صادر كند. اينجا مشخص مي‌شود كه مدیر شهر كيست، مديريت دوگانه وجود ندارد چراكه هيچ موضوع مشتركي براي تصميم‌گيري وجود ندارد . تمامي اين حرف‌ها باعث سردرگمي مردم و ايجاد تنش در اين شهرها مي‌شود.
همه وزارت راه و شهرسازي را در ساخت شهرهاي جديد تنها گذاشتند
او مي‌افزايد: هنگامي كه بحث احداث شهرهاي جديد مطرح شد همه وزارت راه و شهرسازي را تنها گذاشتند. وزارت راه و شهرسازي به تنهايي نمي‌تواند آن گونه كه مناسب است شهر را بسازد؛ بلكه تحليلش اين بود كه اگر اين قانون را مصوب و همه دستگاهها را موظف به همكاري براي احداث و توسعه شهر كند، شهري آرماني ساخته مي‌شود. هيچگاه تصورش اين نبود كه استقرار شهرداريها اسباب دعوا و اختلاف مي‌شود. به‌عنوان مثال شهري را كه در طرح جامعش 100 هزار نفر جمعيت درنظر گرفته شده، بعد مي‌آيند با استقرار 10 هزار نفر در شهر شهرداري تشكيل مي‌دهند؛ اين كار درستي نيست. بايد سازوكاري طراحي مي‌شد كه از دل شركت عمران به‌عنوان مادر شهر ، آهسته شهرداري متولد مي‌شد كه شاهد اين اختلاف نمي‌بوديم.
در جمهوري اسلامي تنها يك مديريت واحدشهري در شهرجديد داشتيم كه از دست رفت
آييني درباره مديريت واحد شهري مي‌گويد: يك نظر هم اين است كه ما مي‌گوييم چه خوب بود اگر مديريت واحد شهري وجود داشت. اي‌كاش سي و چند نهاد در شهر نداشتيم اما پرسش اين است كه آيا شهردار تهران به‌عنوان بزرگ ترين شهر كشور، تصميم‌گير نهايي است، كه متاسفانه پاسخ منفي است. مديريت واحد شهري تنها درشهرهاي جديد وجود داشت كه متاسفانه آن را از دست داديم.
اختلاف در برخورد سليقه اي مديران است
مديرعامل شركت عمران انديشه درباره تنش‌ها بين شهرداران و شركت‌هاي عمران مي‌گويد: طبق قانون اراضی خدماتي عمومي بايد رايگان در اختيار شهرداري گذاشته شود اما شرايطي را مانند داشتن طرح و بودجه مصوب براي اين واگذاري قرار داده است. تنش اينجا به‌وجود مي‌آيد كه گاهي اوقات شهرداريها بدون داشتن طرح يا بودجه مصوب مي‌خواهند زميني را از شركت عمران بگيرند. به‌عنوان مثال زميني را براي احداث پارك بدون طرح و بودجه از شركت عمران درخواست مي‌كنند درحالي كه در عمل مي‌بينيم شهرداري زمين را گرفته و بعد از 5 سال احتكار به تجاري و مسكوني تغييركاربري داده و فروخته است. در برخي موارد نيز رفتارهاي سليقه اي مديران موجب تنش مي‌شود. به‌عنوان مثال يك مدير در شركت عمران كه در شهرداري رفتار خوبي با او نداشتند پيگيري طرح شهرداري در شركت عمران را متوقف مي‌كند. تمامي اين مسائل دعواهاي پشت‌پرده در شهرهاي جديد است كه نمود ظاهري آن مديريت دوگانه مي‌شود.
شهرداريها بايد از حضور شركت‌هاي عمران استقبال كنند
او با اشاره به اينكه شهرداريها از حضور شركت عمران بايد استقبال كنند، مي‌گويد: شركت عمران در شهرهاي جديد كار بازرگاني انجام نمي‌دهد. هر آجري كه در اين شهر روي آجر ديگر گذاشته مي‌شود و هر طرحي كه اجرا مي‌شود در راستاي اجراي طرح تفصيلي شهرهاست. اين كار مزيت‌هاي بسياري دارد چراكه خارج از طرح تفصيلي طرحي اجرا نمي‌شود. شركت عمران هر كاري مي‌كند اجراي طرح تفصيلي و كار عمراني است. اگر وارد تجارت و ... شود بايد جلوي آن ايستاد اما هنگامي كه در شهر باعث عمران و آباداني مي‌شود؛ بايد از آن استقبال شود. در شهرهاي ديگر بالاترين طرحي كه براي طرح تفصيلي داريم 25 درصد است ولي در شهرهاي جديد اين عدد بسيار بالاتر است.
شهرداران كليددار شهر‌ند نه شركت‌هاي عمران
مديرعامل شركت عمران انديشه درباره اينكه بسياري از شهرداران، شركت‌هاي عمران را كليد‌داران شهرهاي جديد مي‌دانند، عنوان مي‌كند: قبل از استقرار شهرداريها شركت عمران به‌عنوان سازنده در اين شهرها حضور داشته است. شركت عمران كليددار نيست چراكه كليددار كسي است كه اجازه ورود و خروج به شهر را دهد؛ شركت عمران به‌عنوان پدرشهر محسوب مي‌شود. به‌نظر بنده شهرداريها كليددار هستند، چون بعد از اينكه شهر ساخته مي‌شود مي‌گويند كليدش را به شهرداري براي حفظ و نگهداري مي‌دهند.
شركت عمران مالك اراضي باقي‌مانده در شهر است
مهم‌ترين اختلاف شهرداريها با شركت‌هاي عمران درخصوص مالكيت اراضي باقي‌مانده در شهرها ست.آييني دراين‌باره مي‌گويد: قانونگذار تكليف اراضي باقي‌مانده در شهر را مشخص كرده است. طبق قانون، شركت عمران همچنان موظف به انجام وظايف خود در اراضي باقي‌مانده است. حالا اين وظايف چيست؟ اگر ادارات و سازمان‌هاي دولتي بخواهند وارد اين شهر شوند؛ شركت عمران موظف است به‌صورت رايگان زمين را در اختيار آنها بگذارد. وظيفه ديگر شركت عمران توسعه سرانه‌هاي عمومي و خدماتيست كه جزو تعهداتش است. شايد ايران تنها كشوري باشد كه ايجاد شهر جديد هيچ بار مالي اي براي دولت نداشته‌اند، حال پرسش اين است هنگامي كه اعتباري نبوده اين شهرها چگونه ساخته شده‌اند؟ در حقيقت شهرهاي جديد از محل فروش اراضي خود ساخته شده و مي‌شوند.
تا زماني كه زمين در اين شهرها وجود دارد شركت عمران موظف به ارائه خدمات است.
بايد شارژ شهري براي ايجاد درآمد پايدار طراحي شود
تراكم فروشي معضلي است كه به‌تازگي گريبانگير شهرهاي جديد شده. آييني دراين‌باره عنوان مي‌كند: مشكل در نظام درآمدي شهرداريها و عدم پرداخت هزينه شارژ شهر است. تا زماني كه كه شارژ شهري را طراحي نكنيم، تمامي شهرهاي جديد و قديم ما براي اداره شهر، تراكم‌فروشي مي‌كنند. شهروندان بايد هزينه استفاده از امكانات شهري را بپردازد. وقتي شما اين طراحي را نمي‌كنيد؛ يعني درآمد پايدار را تعريف نمي‌كنيد و مكانيزم‌هايي براي اخذ درآمد پايدار نداريد.
طبق قانون شركت‌هاي عمران بايد شهر را تحويل شهرداري بدهند و بروند
علي قلي‌زاده ،كارشناس مديريت شهري با اشاره به اينكه شاهد مديريت دوگانه در شهرهاي جديد هستيم، به «قانون» مي‌گويد: طبق قانون شركت‌هاي عمران بايد بعد از مستقر شدن شهرداري به تعهدات خودشان عمل كنند و بروند. در قانون پيش‌بيني شده وقتي جمعيت در شهرهاي جديد به 30 هزار نفر برسد، بايد شهرداري تأسيس شود و ديگر شركت عمران شهرهاي جديد وظيفه‌اي ندارد و بايد شهر را تحويل شهرداري دهد.
شهرفروشي به‌دليل عدم پيش‌بيني هزينه برخورداري از خدمات شهري
او مي‌گويد: به‌دليل عدم پيش‌بيني هزينه‌هاي برخورداري از خدمات شهري در سبد هزينه خانوارهاي شهري؛ شهروندان اين شهرها هزينه‌هاي برخورداري از اين خدمات شهري را در سبد هزينه‌هاي خانوارهاي شهري پيش‌بيني نمي‌كنند. آن وقت شهرداري از چه راهي بايد اين شهر را اداره كند. شهرداري‌هايي كه متكي بر عوارض صدور پروانه ساختماني، عوارض بر اراضي و املاك هستند. درخواست براي صدور پروانه ساختماني به‌شدت كاهش مي‌يابد. از سوي ديگر شهري كه در آن مدرسه، فضاهاي آموزشي، فضاهاي خدماتي و بهداشتي همه ساخته شده است؛ ديگر درخواستي براي صدور پروانه و اخذ عوارض وجود ندارد تا بتواند شهر را اداره كند. پس شهرداري چه كار مي‌كند؛ به سمت تخلف مي‌رود. مانند شهر انديشه كه شوراي شهر و شهردارش تخلف مي‌كنند. محله‌هايي كه ويلاي تك‌واحدي دوبلكس ساخته شده را در كميسيون ماده 100 دو واحد تغيير و مصوب و با دريافت جريمه بخشي از بودجه خود را تامين مي‌كنند. در دهه 70 ماكت شهر جديد پرديس را وقتي مشاهد مي‌كرديد؛ فضاهاي خدماتي، فضاي سبز بر اساس توپوگرافي موجود در محدوده رودهن و بومهن پيش‌بيني شده بود ولي متأسفانه به‌دليل فشار زياد تعاوني‌هاي مسكن فضاهاي خالي بين
بلوك‌هاي ساختماني را هم به‌عنوان فضاي مسكوني تغيير و برخلاف طرح مصوب شوراي عالي معماري شهرسازي واگذار كردند. در مابقي شهرهاي جديد كشور نيز مسئله به همين منوال است.
شركت عمران اراضي تحت مالكيت خود را نگه مي‌دارد و به شهرداري واگذار نمي‌كند
او مي‌افزايد: شركت عمران اين شهرها اراضي داراي كاربري‌هاي انتفاعي مانند فضاهاي تجاري، خدماتي مانند بيمارستان و ... را تحت مالكيت خود نگه مي‌دارد و به شهرداري واگذار نمي‌كند.
آيا اين مديريت دوگانه نيست؟ هنگامي كه يك هزار هكتار زمين در پرند به وزارت راه و شهرسازي، براي احداث پرند تحويل داده مي‌شود؛ 500 هكتار از اين اراضي را براي مسكوني واگذار كرد پولش هم گرفته شده است. از محل پولي كه به دست آورده شبكه معابر، آسفالت و جدول‌كشي كرده است. 250 هكتار فضاي سبز، خدماتي، تجاري، بيمارستان، مدرسه و ... را دست خود نگه داشته و به شهرداري تحويل نمي‌دهد درحالي كه طبق قانون بايد بعد از تاسيس شهرداري اين اراضي تحويل شهرداريها شود. قلي‌زاده مي‌گويد: مهم ترين ايراد اين است كه به مردمي كه در شهر جديد ساكن شده‌اند نگفته‌ايم كه بايد به صورت ماهانه هزينه برخورداري از خدمات شهري و نگهداري شهر را پرداخت كنند. اين موضوع اصلي مغفول مانده در مباحث مديريت شهري در حوزه شهرهاي جديد است.
تازماني كه زيرساخت‌ها آماده نباشد نبايد شهرداري در شهرها مستقر شود
منصور روشناسي ،معاون اجرايي شوراي عالي استان‌ها نيز درباره مشكلات مديريتي در شهرهاي جديد به «قانون» مي‌گويد: هنگامي كه در شهرهاي جديد مردم پاي صندوق رأي مي آيند و شوراي اسلامي شهر را انتخاب مي كننديكي از وظايف اصلي انتخاب شهردار است. شهردار هم بايد به قوانين و مصوبات عمل كند.
او ادامه مي‌دهد: مسئله اين است تا زماني كه در اين شهرها به‌صورت كامل و دقيق زيرساخت‌هاي اصلي و اساسي توسط شركت عمران تأمين نشده باشد، نبايد انتخاباتي برگزار و شهرداري مستقر شود. درحال حاضر با اين چالش مواجه هستيم كه شهردار قانون خود را و شركت عمران نيز قانون ديگري دارد. در همه كارهاي عمراني و اجرايي تداخل وجود دارد. درمواردي كه زيرساخت‌ها توسط شركت عمران ايجاد نشده شهرداري پيگير آن مي‌شود و تصميمات ديگري مي‌گيرد كه ممكن است با قانوني كه متعلق به شركت عمران است همخواني نداشته باشد كه در اينجا تضاد و اختلاف ايجاد مي‌شود.
تشكيل كارگروه ويژه در دولت براي حل مشكل
روشناسي مي‌افزايد: اگر واقعا دنبال حل مشكلات در شهرهاي جديد هستيم، باتوجه به مسكن مهر و مسائل ديگر؛ اول بايد زيرساخت‌هاي كامل و آماده‌اي را داشته باشيم و سپس اجازه استقرار شهرداري را دهيم. وزارت راه و شهرسازي بايد با شوراي عالي استان‌ها به تصميم‌گيري براي اين موارد پرداخته و به توافق برسند.
اين كار نيازمند تشكيل يك كميته متشكل از وزارت راه و شهرسازي، وزارت كشور و شوراي عالي استان‌ها ست. بايد بنشينند و راهكارها و بحث‌هاي اصلي را براي رفع اختلافات و تضادهايي كه بين شركت عمران و شهرداريها وجود دارد بررسي و حل كنند.
خطر مهاجرت ساكنان شهرهاي جديد به حاشيه كلانشهرها
او عنوان مي‌كند: اگر به همين منوال پيش رود؛ امكانات، اشتغال و رفاهي نباشد، مردم شهرهاي جديد را تخليه مي‌كنند و به حاشيه كلانشهرها پناه مي‌برند كه اين معضل بسيار بزرگ تري است.
ارسال نظر