.svg)
بازار مسکن هنوز درگیر احتکار است
پارسینه: برآورد نرخ مهاجرت از تهران، وجود نیم میلیون خانه خالی و نسبت بعد جمعیت به چهار میلیون واحد مسکونی شهر تهران، گویای آن است که بازار مسکن پایتخت در قبضه دلالان و سوداگرانی است که روز به روز قیمت‌ها را بالا می‌برند و هیچ قانونی برای پایان دادن به این وضعیت وجود ندارد.
آمار گویای آن است که در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۸ ساخت و ساز در تهران ۲۶ درصد کمتر از تعداد معاملات بوده است. سال ۱۳۹۷ هم تعداد واحد‌های مسکونی جدیدالاحداث ۴۶ درصد پایین‌تر از تعداد معاملات بود.
بر این اساس برخی افراد عنوان می‌کنند به دلیل رکود بخش ساخت و ساز طی سال‌های اخیر در حال حاضر تعداد واحد‌های مسکونی خالی از سکنه کاهش یافته و به نوعی این واحد‌ها وارد بازار مصرف شده اند.
ابتدا باید این مسئله را در نظر گرفت که بالا بودن تعداد معاملات نسبت به تعداد ساخت و ساز‌ها لزوما به معنای سکونت در واحد‌های خالی نیست؛ زیرا بخش قابل توجهی از معاملات در بازار مسکن از نوع جابجایی است. یعنی یک خانوار واحد مسکونی خود را ترک میکند و به آپارتمانی که از قبل دارای سکنه بوده می‌رود. خانوار ساکن در واحد مقصد نیز در واحدی که از قبل دارای سکونت بوده مستقر می‌شود. به همین ترتیب چرخه ادامه می‌یابد و ممکن است هیچ فشاری به بخش عرضه وارد نشود.
از سوی دیگر، مطابق آمار سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود داشته که می‌تواند پذیرای یک میلیون و ۶۱۷ هزار خانوار باشد. نتیجه گیری درباره ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف، فقط در شرایطی می‌تواند صحیح باشد که طی سه سال گذشته مهاجرت عجیب و غریبی به تهران اتفاق افتاده باشد. با وجود آنکه هنوز آماری در زمینه مهاجرت به تهران بعد از سال ۱۳۹۵ ارائه نشده، شواهد و قرائن، فرضیه مهاجرت ۱.۶ میلیون خانوار به تهران را به هیچ عنوان تایید نمی‌کند. حتی کارشناسان می‌گویند به دلیل جهش قیمت مسکن طی دو سال گذشته بسیاری از مستاجران به شهر‌های اطراف تهران مهاجرت کرده‌اند.
مطابق آمار نفوس و مسکن، طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ تعداد ۴۰۴ هزار و ۹۶۶ نفر به شهر تهران وارد شده و تعداد ۳۶۹ هزار و ۲۸۸ نفر از مهاجران تهران را ترک کرده اند. یعنی فقط ۳۵ هزار و ۶۷۸ نفر بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ وارد تهران شده اند که اگر تقسیم بر بعد ۳.۳ خانوار شود این تعداد فقط نیاز به ۱۰ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی داشته است. این عدد را با ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی تهران مقایسه کنید.
بر اساس همین آمار مقصد حرکت مهاجران خارج شده از شهر تهران به ترتیب نزولی فراوانی نسبی، شهر‌های کرج (۱۱، ۶۹ درصد)، پردیس (۴.۶۸ درصد)، پرند (۴.۱۸ درصد)، شهریار (۲.۷۹ درصد)، مشهد (۲.۵۷ درصد)، قم (۲.۳۸ درصد)، رشت (۱.۹۷ درصد)، اسلامشهر (۱.۸۹ درصد)، سمنان (۱.۸۸ درصد) و پاکدشت (۱.۸۱ درصد) بوده است. همچنین ۵۱.۶۰ درصد از مهاجران خارج شده از تهران به سایر شهر‌های کشور مهاجرت کرده‌اند.
با توجه به تکمیل واحد‌های مسکن مهر در شهر‌های پردیس، پرند و هشتگرد احتمالاً از سال ۱۳۹۵ به بعد خانواده‌های بیشتری تهران را ترک کرده‌اند و البته احتمالاً افراد دیگری نیز وارد این شهر شده اند. اما قطعاً نمی‌توان گفت: مهاجرت بزرگی به مقصد شهر تهران اتفاق افتاده است.
تهران حدود ۴ میلیون واحد مسکونی دارد و گفته می‌شود جمعیت آن در شب حدود ۸ میلیون و در روز حدود ۱۳ میلیون نفر است. این نشان می‌دهد در شب‌ها به ازای هر دو نفر یک واحد مسکونی در تهران موجود است که با بعد جمعیت ۳.۳ نفر خانوار شهری تناسبی ندارد.
آمار و ارقام در شرایطی از وضعیت مطلوب موجودی مسکن در شهر تهران نسبت به جمعیت ساکن حکایت دارد که گزارش‌ها نشان دهنده کمبود شدید واحد‌های موجود در بازار است. واسطه‌های ملکی، به خصوص طی ماه‌های اخیر از پیشی گرفتن تقاضا نسبت به واحد‌های مسکونی مرغوب خبر می‌دهند. این یعنی واحد‌های خالی در دست دلالان و سفته بازان است که هیچ نوع مالیاتی نمی‌پردازند و روز به روز قیمت‌ها را بالا می‌برند.
کارشناسان همواره تاکید می‌کنند مالیات بر عایدی املاک می‌تواند به سوداگری در بازار مسکن کلانشهر‌های ایران پایان بدهد، اما مشخص نیست به چه دلیل دست‌کم از سال ۱۳۶۶ به بعد که قدم‌هایی اولیه برای اجرای مالیات از خانه‌های خالی برداشته و سپس اعلام شد که زیرساخت‌های این مسئله فراهم نیست، اجرای این قانون معطل ماند.
از سال ۱۳۹۴ موضوع مالیات بر عایدی املاک توسط دولت و مجلس مطرح شد. تا اینکه مجلس شورای اسلامی طرحی را در این زمینه به دولت ارائه کرد و دولت اعلام کرد که در این خصوص لایحه ارائه می‌دهد. یکی از پیش‌نیاز‌های اجرای این قانون راه اندازی سامانه املاک و اسکان است که بهمن ماه سال گذشته توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد. طبق آخرین پیگیری‌ها از فعالیت سامانه املاک و اسکان و بنابر اعلام محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی، پس از فروکش کردن ویروس کرونا رایزنی‌هایی که از قبل با دستگاه‌های مرتبط برای متصل شدن به سامانه انجام شده ادامه خواهد یافت.
بر این اساس برخی افراد عنوان می‌کنند به دلیل رکود بخش ساخت و ساز طی سال‌های اخیر در حال حاضر تعداد واحد‌های مسکونی خالی از سکنه کاهش یافته و به نوعی این واحد‌ها وارد بازار مصرف شده اند.
ابتدا باید این مسئله را در نظر گرفت که بالا بودن تعداد معاملات نسبت به تعداد ساخت و ساز‌ها لزوما به معنای سکونت در واحد‌های خالی نیست؛ زیرا بخش قابل توجهی از معاملات در بازار مسکن از نوع جابجایی است. یعنی یک خانوار واحد مسکونی خود را ترک میکند و به آپارتمانی که از قبل دارای سکنه بوده می‌رود. خانوار ساکن در واحد مقصد نیز در واحدی که از قبل دارای سکونت بوده مستقر می‌شود. به همین ترتیب چرخه ادامه می‌یابد و ممکن است هیچ فشاری به بخش عرضه وارد نشود.
از سوی دیگر، مطابق آمار سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود داشته که می‌تواند پذیرای یک میلیون و ۶۱۷ هزار خانوار باشد. نتیجه گیری درباره ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف، فقط در شرایطی می‌تواند صحیح باشد که طی سه سال گذشته مهاجرت عجیب و غریبی به تهران اتفاق افتاده باشد. با وجود آنکه هنوز آماری در زمینه مهاجرت به تهران بعد از سال ۱۳۹۵ ارائه نشده، شواهد و قرائن، فرضیه مهاجرت ۱.۶ میلیون خانوار به تهران را به هیچ عنوان تایید نمی‌کند. حتی کارشناسان می‌گویند به دلیل جهش قیمت مسکن طی دو سال گذشته بسیاری از مستاجران به شهر‌های اطراف تهران مهاجرت کرده‌اند.
مطابق آمار نفوس و مسکن، طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ تعداد ۴۰۴ هزار و ۹۶۶ نفر به شهر تهران وارد شده و تعداد ۳۶۹ هزار و ۲۸۸ نفر از مهاجران تهران را ترک کرده اند. یعنی فقط ۳۵ هزار و ۶۷۸ نفر بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ وارد تهران شده اند که اگر تقسیم بر بعد ۳.۳ خانوار شود این تعداد فقط نیاز به ۱۰ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی داشته است. این عدد را با ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی تهران مقایسه کنید.
بر اساس همین آمار مقصد حرکت مهاجران خارج شده از شهر تهران به ترتیب نزولی فراوانی نسبی، شهر‌های کرج (۱۱، ۶۹ درصد)، پردیس (۴.۶۸ درصد)، پرند (۴.۱۸ درصد)، شهریار (۲.۷۹ درصد)، مشهد (۲.۵۷ درصد)، قم (۲.۳۸ درصد)، رشت (۱.۹۷ درصد)، اسلامشهر (۱.۸۹ درصد)، سمنان (۱.۸۸ درصد) و پاکدشت (۱.۸۱ درصد) بوده است. همچنین ۵۱.۶۰ درصد از مهاجران خارج شده از تهران به سایر شهر‌های کشور مهاجرت کرده‌اند.
با توجه به تکمیل واحد‌های مسکن مهر در شهر‌های پردیس، پرند و هشتگرد احتمالاً از سال ۱۳۹۵ به بعد خانواده‌های بیشتری تهران را ترک کرده‌اند و البته احتمالاً افراد دیگری نیز وارد این شهر شده اند. اما قطعاً نمی‌توان گفت: مهاجرت بزرگی به مقصد شهر تهران اتفاق افتاده است.
تهران حدود ۴ میلیون واحد مسکونی دارد و گفته می‌شود جمعیت آن در شب حدود ۸ میلیون و در روز حدود ۱۳ میلیون نفر است. این نشان می‌دهد در شب‌ها به ازای هر دو نفر یک واحد مسکونی در تهران موجود است که با بعد جمعیت ۳.۳ نفر خانوار شهری تناسبی ندارد.
آمار و ارقام در شرایطی از وضعیت مطلوب موجودی مسکن در شهر تهران نسبت به جمعیت ساکن حکایت دارد که گزارش‌ها نشان دهنده کمبود شدید واحد‌های موجود در بازار است. واسطه‌های ملکی، به خصوص طی ماه‌های اخیر از پیشی گرفتن تقاضا نسبت به واحد‌های مسکونی مرغوب خبر می‌دهند. این یعنی واحد‌های خالی در دست دلالان و سفته بازان است که هیچ نوع مالیاتی نمی‌پردازند و روز به روز قیمت‌ها را بالا می‌برند.
کارشناسان همواره تاکید می‌کنند مالیات بر عایدی املاک می‌تواند به سوداگری در بازار مسکن کلانشهر‌های ایران پایان بدهد، اما مشخص نیست به چه دلیل دست‌کم از سال ۱۳۶۶ به بعد که قدم‌هایی اولیه برای اجرای مالیات از خانه‌های خالی برداشته و سپس اعلام شد که زیرساخت‌های این مسئله فراهم نیست، اجرای این قانون معطل ماند.
از سال ۱۳۹۴ موضوع مالیات بر عایدی املاک توسط دولت و مجلس مطرح شد. تا اینکه مجلس شورای اسلامی طرحی را در این زمینه به دولت ارائه کرد و دولت اعلام کرد که در این خصوص لایحه ارائه می‌دهد. یکی از پیش‌نیاز‌های اجرای این قانون راه اندازی سامانه املاک و اسکان است که بهمن ماه سال گذشته توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد. طبق آخرین پیگیری‌ها از فعالیت سامانه املاک و اسکان و بنابر اعلام محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی، پس از فروکش کردن ویروس کرونا رایزنی‌هایی که از قبل با دستگاه‌های مرتبط برای متصل شدن به سامانه انجام شده ادامه خواهد یافت.
منبع:
خبرگزاری ایسنا
با سلام الان تنها چیزی که دیده میشه اینه که تعداد بنگاههای املاک زیاد شده وهیچ گونه نظارتی روی این بنگاهها نیست قیمت را بالا میبرن آیا کسی نیست که نظارت کنه