وزیر راه و شهرسازی با میراث مسکن مهر چه می‌کند

تجارت فردا: ادغام وزارت راه و ترابری با وزارت مسکن را باید پیوند دو بخش پرچالش و پرحاشیه دانست. بخش راه و ترابری به دلیل سوانح و انتظارات عمرانی برای وزیران چالش‌برانگیز بوده و بخش مسکن به واسطه آنکه با یکی از پایه‌ای‌ترین نیازهای مردم روبه‌رو است در معرض توقعات متنوعی قرار داشته است. با این تصویر، شخصی که در این دوره مسوولیت اداره این وزارتخانه را بر عهده می‌گیرد با مجموعه‌ای از چالش‌های روبه‌رو است که الزاماً از یک جنس نیستند.

البته آنچه در میان فهرست کاستی‌ها بیش از دیگر مشکلات خودنمایی می‌کند مسکن مهر است. میراثی که از دولت قبل به ارث رسیده و علاوه بر وزیر مجموعه دولت را نیز درگیر کرده است. مسکن مهر سیاستی است که به قول عباس آخوندی به یک سیب می‌ماند که گرچه پوسته بیرونی آن مشخص است اما درونش ناپیداست و باید شکافته شود تا در معرض دید همگان قرار گیرد. با توجه به این ملاحظه تمرکز نوشتار بر چالش‌های وزیر راه و شهرسازی در بخش مسکن است. بخشی که به واسطه قرار گرفتن در نیازهای پایه‌ای خانوارها در کانون توجه تمامی گروه‌های اجتماعی قرار دارد.

از آنجا که بخش مسکن بیشترین ارتباطات پیشین و پسین را با سایر بخش‌های اقتصادی و نیز اقتصاد کلان جامعه دارد از شرایط این بخش‌ها و اقتصاد کلان تاثیر می‌پذیرد و در عین حال بر آنها تاثیر می‌گذارد. به همین دلیل یکی از مهم‌ترین چالش‌های پیش روی دولت یازدهم ساماندهی کمبودها و چالش‌های موجود در این بخش است.

بی‌تردید وزیر راه و شهرسازی کابینه یازدهم که برای دومین بار سکان سیاستگذاری‌های بخش مسکن را در دست گرفته است (یک بار در دولت ششم دهه 70 به عنوان وزیر مسکن و شهرسازی و بار دیگر دولت یازدهم دهه 90 به عنوان وزیر راه و شهرسازی) در ماه‌های آغازین کار به بررسی چالش‌های پیش روی این بخش پرداخته است. به نظر می‌رسد هفت محور زیر به عنوان مهم‌ترین تحولات و حوزه‌های مغفول مانده در چند سال اخیر باشد که وزیر کنونی با آن روبه‌رو است و باید برای عبور از آن تدابیری اتخاذ شود.

-افزایش نقدینگی و تورم و اثر آن بر قیمت مسکن: اگرچه این موضوع چالش همیشگی بخش مسکن بوده است اما در هشت سال گذشته از آنجا که نقدینگی و تورم با شدت بیشتری افزایش پیدا کرد متعاقباً اثر بیشتری بر حوزه مسکن داشته است. بر اساس آمار نقدینگی موجود در کشور در هشت سال گذشته بیش از هشت برابر شد؛ همین امر زمینه را برای نوسانات کوتاه‌مدت و ورود و خروج نقدینگی فراهم کرد و متعاقب آن ورود ناگهانی سرمایه‌ها به بخش مسکن را سبب شد.

-کاهش قدرت خرید خانوارها: به موازات بروز تورم فزاینده در کشور قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا کرد؛ لذا دسته‌ای از متقاضیان مسکن که از گروه‌های کم‌درآمد تشکیل می‌شدند از بازار خارج شدند.

-تقاضای گسترده بخش مسکن به علت ساختار گروه‌های سنی: بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران منحنی جمعیت در سال‌های 90 و 91 در شرایطی قرار گرفت که بالاترین حد تقاضای مسکن را به این بخش وارد کرد.

-فقدان انبوه‌سازی در مقیاس بزرگ و پایدار: سیاست‌های طرف تقاضا و سیاست‌های طرف عرضه، دو جزو تفکیک‌ناپذیر از یکدیگرند و به مثابه دو روی یک سکه عمل می‌کنند؛ و اساساً نمی‌توان سیاست‌های حمایت از تولید را به صورت یک‌طرفه پیش برد، بدون آنکه فکری برای افزایش تقاضای موثر داشت.

در ادوار گذشته تصمیم‌گیران و سیاستگذاران کلان اقتصادی، تحت این القائات که عرضه و تقاضای مسکن با یکدیگر متعادل نیست، به جهت رسیدن به تعادل، توجه خود را یکسره معطوف عرضه کرده، هرگونه تحریک تقاضا از جمله تسهیلات خرید مسکن را باعث افزایش قیمت‌ها دانسته و به مثابه خط قرمز از آن اجتناب کرده‌اند.

یکی از مهم‌ترین چالش‌های به وجود آمده در بخش مسکن در هشت سال اخیر نبود انبوه‌سازی‌های گسترده و پایدار بود. البته در برنامه‌های سوم و چهارم حرکت‌های خوبی در رابطه با انبوه‌سازی و تشکیل ساختارهای مرتبط انجام شد اما در دو دولت نهم و دهم ادامه پیدا نکرد و همین امر منجر به تضعیف انبوه‌سازی‌های بزرگ در کلانشهرها شد.

-عدم استفاده از فناوری‌های جدید در صنعت ساختمان: امروزه صنعت ساختمان همانند گذشته مبتنی بر فناوری‌های قدیمی است که مستلزم صرف انرژی زیاد برای اجرای پروژه‌های ساختمانی است که باعث بالا رفتن هزینه تمام‌شده ساخت می‌شود. استفاده از فناوری جدید در سطح گسترده در صنعت ساختمان از جمله مهم‌ترین کمبودهای این بخش است.

-نبود استقبال و انگیزه بخش خصوصی برای ساخت و عرضه واحدهای اجاری: بخش مسکن به دلایل اقتصادی و سطح پایین بازدهی از احداث مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی برخوردار نیست. ضمن اینکه دولت در این زمینه حمایت‌های لازم را انجام نمی‌دهد.

-سهم اندک سیستم بانکی در تامین بهای واحدهای مسکونی: نقش سیستم بانکی در حمایت از بخش مسکن هم در حوزه ساخت و هم در حوزه خرید پایین است و به طوری در حال حاضر تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌ها برای خرید و ساخت مسکن سهم اندکی از قیمت تمام‌شده را تشکیل می‌دهد.

در کنار این هفت محور دو موضوع به عنوان چالش عمده وجود دارد که به طور خاص در حال حاضر به وزارت مسکن ارتباط پیدا می‌کند.

بحث نخست طرح مسکن مهر است. روند اجرایی طرح مسکن مهر به گونه‌ای در دولت نهم و دهم پیگیری شد که تعهدات ایجادشده در رابطه با آن دامن شش دولت بعدی را تا سال ۱۴۱۰ خواهد گرفت و در مجموع باید ۶۰ هزار میلیارد تومان به این امر اختصاص یابد.

بر اساس آنچه دکتر آخوندی می‌گوید از ابتدای آغاز مسکن مهر تاکنون قریب به 40 هزار میلیارد تومان به این طرح تزریق شده است؛ تزریقی که از طریق خط اعتباری بانک مرکزی صورت گرفته و این مساله به تعبیر برخی کارشناسان اقتصادی رشد پایه پولی و نقدینگی کشور و به تبع آن نقش محوری «مسکن مهر» در افزایش تورم را به دنبال داشته است.

چارچوب اجرایی طرح مسکن و تامین اعتبار از طریق استقراض از بانک مرکزی در حجم گسترده سبب شده است تا دولت یازدهم با تعداد زیادی از واحدهای نیمه‌تمام رو‌به‌رو است. تکمیل پروژه‌های طرح مسکن مهر که وزارت راه‌ و شهرسازی وعده آن را داده بیش از 30 هزار میلیارد تومان خرج روی دست دولت تدبیر و امید می‌گذارد. این رقم حدود نیمی از بودجه عمرانی سال جاری کشور را شامل می‌شود. در همین راستا باید برای تکمیل واحدهای مسکن راهکارهایی اندیشیده شود تا در دوره‌ای خاص تکمیل و به بازار عرضه شوند.

بحث دوم ساختار وزارتخانه است. ادغام دو وزارتخانه «راه و ترابری» و «مسکن و شهرسازی» در یکدیگر موضوعات خاصی را در مباحث مربوط به این دو وزارتخانه به وجود آورد که هنوز هم وزارتخانه با آن درگیر است. به همین دلیل بررسی‌هایی در رابطه با ساختار وزارتخانه برای تفکیک یا ادامه وضع موجود، وجود دارد.

راهکارهای ممکن
اولین راهکارهای ممکن برای تغییر و حل معضلات کنونی وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن به شرح زیر ارائه می‌شود.

-استفاده از ظرفیت‌سازی در بافت فرسوده شهری به منظور احیا و نوسازی و عرضه واحدهای نوسازی به تعداد بالا

-استفاده از ظرفیت‌های مغفول‌مانده در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن: در این قانون محورهای مناسبی برای گروه‌های کم‌درآمد، نوسازی مسکن شهری و روستایی، فناوری نوین صنعت ساختمان و جذب سرمایه‌های خارجی در این بخش وجود دارد.

-امکان گسترش سرمایه‌گذاری از طریق انتشار اوراق رهنی و بهادار: در این زمینه به نظر می‌رسد از آنجا که بستر قانونی برای استفاده از ابزارهای نوین مالی فراهم است به مرور زمان بستر اجرایی این محور نیز فراهم خواهد شد.

-برنامه‌ریزی مناسب جهت استفاده از پس‌اندازهای خرد برای احداث و خرید مسکن

-فعال‌‌سازی سایر بخش‌های طرح جامع مسکن: این طرح 52 برنامه در قالب 9 محور تهیه شده است که فقط محورهای اندکی از این برنامه‌ها به مورد اجرا گذاشته شده است.

-تمهیدات لازم برای استفاده از ظرفیت خانه‌های خالی و عرضه این واحدها به بازار مصرفی در قالب خانه‌های ملکی و اجاره‌ای

-نهادسازی اجاره‌داری در بخش مسکن با محوریت شهرداری و نهادهای عمومی به گونه‌ای که بتوان بر اساس آن بازار مسکن اجاره‌ای را سامان داد

-استفاده از ظرفیت‌های انبوه‌سازی مسکن

-پروژه‌های خارجی

مجموعه این راهکارها می‌تواند به برون‌‌رفت بخش مسکن از وضعیت کنونی کمک کند.