یادداشت یک وبلاگنویس: محمود با مسکن چه کرد؟

به نام خدا
روند قیمت زمین و مسکن در 8 سال گذشته،نگاهی تحلیلی به دلایل و زمینه های آن

محمود جهانی

براساس اطلاعات منتشر توسط مرکز آمار ایران، قیمت زمین و مسکن طی دوره 8 ساله گذشته، با همان الگو و قانونمندی های شناخته شده طی چند دهه اخیر، لکن طی دو مرحله و با روندی شتابانده تر نسبت به دوره های قبل، افزایش یافته است.

روند متوسط قیمت زمین و زیربنای مسکونی در شهر تهران طی سالهای 84 الی91 که در جدول و نمودار شماره (1) منعکس گردیده بیانگر آنست که متوسط قیمت یک متر مربع زمین ساختمانهای کلنگی معامله شده در شهر تهران که در سال 84 حدود 600 هزار تومان بوده است، در پایان سال 91 به حدود 5.6 میلیون تومان بالغ گردیده است.

یعنی با متوسط نرخ رشد بالغ بر32 درصد به طور سالانه قیمت زمین در شهر تهران به بیش از 9 برابر افزایش یافته است.

متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز که ابتدای سال 84، 587 هزار تومان بوده است در پایان سال 91 به 3.9 میلیون تومان بالغ گردیده است. یعنی قیمت مسکن با نرخ رشد نزدیک به 27 درصد به طور سالانه، بیش از 6 برابر افزایش یافته است.

این در حالی است که میانگین نرخ تورم طی همین دوره حدود 17 درصد بوده و به این ترتیب انحراف شاخص قیمت زمین و مسکن از شاخص تورم، این دوره را متمایز از دوره های قبل می نماید.

شایان ذکر است، که روند بلندمدت شاخص قیمت زمین و مسکن با شاخص های کالا و خدمات مصرفی (تورم) ، بیانگر تطابق روند این دو شاخص بر یکدیگر در بلند مدت است، و بجز در دوره های کوتاه مدت، که میزان انحراف این دو شاخص بیشتر می شود در بلندمدت درجه انحراف به کمتر از 2 درصد محدود می گردد.

نمودار شماره 2، روند شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی با روند شاخص متوسط قیمت یک مترمربع زمین ساختمانهای کلنگی و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران را نشان می دهد.


از نمودار فوق ملاحظه می گردد علیرغم نوسانات قیمتی و دو دوره رونق سالهای 74-73 و سالهای 81-80، میزان انحراف خیلی زیاد نبوده و 2 منحنی شاخص متعاقبا روندی همرا پیدا کرده و بر یکدیگر منطبق می گردند.

اما نکته بسیار مهم در نمودار شماره 2 اینست که از سال 84، شاخص قیمت زمین و مسکن و شاخص تورم روند متفاوت و غیر همگرایی را طی نموده است. ابتدا و در دوره نخست، در سالهای 86-85 با رشد قیمت زمین و مسکن شاخص بهای آن تا 2 برابر شاخص تورم رشد نموده و در سالهای 89-88 علیرغم فروکش کردن قیمت زمین و مسکن، منحنی شاخص آن با شاخص تورم تلاقی نمی یابد تا اینکه در سال 91-90، هر 2 شاخص روند صعودی یافته ولی میزان رشد آنها بسیار متفاوت بوده و شاخص قیمت زمین و مسکن با سه برابر رشد نسبت به تورم، فاصله زیادی از یکدیگر پیدا می کنند و یک روند غیر همگرا طی می نمایند.

اینک این سوال مطرح می شود که چرا این روند طی شد؟ آیا تولید و عرضه مسکن در این دوره کاهش یافته است؟ یا تعداد متقاضیان و نیازمندان مسکن افزایش یافته و عرضه و تقاضا، تعادل خود را از دست داده است؟

اگر برای پاسخ به این سوال، به سراغ عوامل درون بخشی برویم یقینا به بیراهه رفته ایم. اساسا عوامل داخلی بخش، سهم تعیین کننده ای در تغییرات قیمتی ندارند.

گواه مطلب اینکه تراکم خانوار در واحد مسکونی در سرشماری سال 85 در حالیکه برای کل مناطق شهری 1.08 بوده و برای برخی استانها به حدود 1.18 و بیشر بالغ می گردید برای شهر تهران 1.02 بود که جزء کمترین نرخهای تراکم به ثبت می رسد. یعنی کمترین شدت نیاز به مسکن (فارغ از بحث اجاره نشینی و مالکیت واحد مسکونی) در تهران بوده است.

اطلاعات ارائه شده در سالهای اخیر توسط مسئولان نیز حکایت از آن دارد که تولید بیشتر از نیاز صورت گرفته است. و انصافا دولتهای نهم و دهم نیز تمام همت خود را مصروف این موضوع نموده و از حداکثر ظرفیت اقتصاد کشور در جهت افزایش تولید مسکن استفاده نموده است. پس این نوسانات غیر متعارف را چگونه می توان توجیه نمود؟

این نوشته، قصد ندارد به تجزیه و تحلیل عوامل و چگونگی تاثیرگذاری متغیرهای موثر بر این موضوع بپردازد. نگارنده اخیراً در مقاله ای با عنوان عوامل موثر بر رونق خرید مسکن و تحلیل وضعیت موجود بازار مسکن که در شماره46 مجله تجارت فردا به چاپ رسید به طور کامل به چگونگی شکل گیری عوامل موثر بر نوسانات 2 ساله اخیربازار مسکن پرداخته است. در اینجا به یک آدرس خیلی کلی بسنده می شود. و آن زمینه ها و عواملی است که در بستر اقتصاد کلان جامعه فراهم گردیده است. البته باید اذعان نمود که تاریخچه شکل گیری روند نوسانی قیمت زمین و مسکن و الگوی رکود و رونق این بخش به شکل موجود به حدود 4 دهه گذشته بر می گردد. در واقع از زمان نقش آفرینی نفت در اقتصاد ایران، ساختار اقتصادی کشور به گونه ای شکل گرفته است که قیمت زمین و مسکن در یک ارتباط تنگاتنگ از متغیرهای کلان اقتصادی تاثیر پذیرفته و به نوعی تبدیل به دماسنج اقتصاد کشور شده است.

به گونه ای که از وضعیت قیمت مسکن می توان نبض اقتصاد کشور را سنجید و حتی وضعیت سایر بازارها را تحلیل نمود. در 4 دهه گذشته و در هر دهه به طور بطور متوسط دو دوره رکود - رونق در بخش اتفاق افتاده است. در هریک از این دوره ها به روشنی می توان سهم عوامل و متغیرهای اقتصادی را تبیین نمود. در واقع مسکن همانگونه که حدود 25 الی 30 درصد عوامل و نهاده های اقتصاد کشور را به خود اختصاص می دهد به همان نسبت نیز با پیکره و ساختار اقتصادی جامعه پیوند خورده است. و با اجزاء مختلف این پیکره ارتباط و هماهنگی پیدا کرده است.

مقولاتی همچون میزان نقدینگی مازاد در جامعه، تولید و سرمایه گذاری در سایر بخشهای اقتصادی، نرخ تورم، نرخ ارز، طلا، بازار سرمایه و .... ، هر یک با ضرایب متفاوتی بر بخش مسکن تاثیرگذار هستند. و مجموعا در ظرفی به نام اقتصاد کلان الگوی روند نوسانی و دوره های رکود و رونق بخش مسکن را به ترتیبی که شاهد هستیم، شکل می دهد. حتی بر اساس روند همین متغیرها می توان رفتار آتی بازار مسکن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داد و انتظارات قیمتی را پیش بینی نمود. فعالان بازار مسکن نیز عموما رفتار خود در بازار را بر همین اساس تنظیم می نمایند. هر چند که این موضوع برای بخش زیادی از سیاستگذاران و تصمیم گیران اقتصادی جامعه شناخته شده نیست و همواره در تحلیل مسائل به بیراهه رفته اند.

اینک در این چارچوب می توان جواب قانع کننده و بهتری به سئوال مطرح شده ارائه داد. از فهوای مطالب مطرح شده می توان به این جمع بندی رسید که چنانچه در این دوره شاهد آن هستیم که قیمت مسکن یک روند جهشی و غیر همگرا نسبت به تورم یافته است به یقین ریشه آنرا باید در همان متغیرها و وضعیت کلان اقتصادی که ذکر شد جستجو نمائیم.

براساس اطلاعات پیش رو، در این دوره 8 ساله، نقدینگی موجود در جامعه 8 برابر افزایش یافته است. برای نخستین بار و برای یک دوره 8 ساله به طور متوالی نرخ کاهنده تولید ناخالص داخلی تجربه شده است که دو سال اخیر آن منفی بوده یعنی در حالیکه براساس اهداف برنامه های پنجساله می بایست نرخ رشد فراتر از 8 درصد داشته باشیم میانگین نرخ رشد اقتصادی به حدود 3 درصد محدود گردیده است. دوران طولانی و چند ساله رکود در بازار سرمایه را شاهد بوده ایم. کاهش یکباره ارزش پول ملی و.... . سریز شدن هر یک از این عوامل بر روی بخش مسکن کافی است به مثابه ضربه ای برای خارج کردن بخش از تعادل، عمل نماید و تاثیرات همزمان و مدت دار آنها نیز روند غیر همگرا را ایجاد نماید.

تحت این شرایط اگر خاصیت ضربه گیر بودن بخش مسکن نسبت به اقتصاد کشور نبود، باید انتظار بازخورد وخیم تری در ارتباط با همان متغیرها را میداشت. برای مثال مسئله بیکاری بسیار حادتر می شد، نقدینگی سرگردان اثرات مخرب تری بر معیشت مردم می گذاشت، تولید ناخالص داخلی روند کاهنده تری پیدا می کرد و ......

به عنوان جمع بندی این نوشتار، مجددا باید تاکید بر مقوله اقتصادی مسکن نمود. پذیرفت که در اقتصاد امروز دیگر جنبه فنی و مهندسی مسکن و حتی تولید و عرضه مسکن مسئله اول این بخش نیست. مسکن قبل و بیشتر از آنکه یک موضوع مهندسی باشد یک مقوله اقتصادی است و در اقتصاد کشور نقش آفرین است و از تصمیمات اقتصادی تاثیر می پذیرد، بویژه در زمان حاضر که در مرحله انتخاب کابینه در دولت یازدهم هستیم به این موضوع باید توجه ویژه شود.

البته خوشبختانه کاندیدائی که در حال حاضر برای پست وزارت راه و شهرسازی مطرح است دارای چنین ویژگی می باشد و بیش از هر کسی با این مقوله آشنایی دارد. جناب آقای دکتر آخوندی شاید جزء اولین اشخاصی باشد که در دوره قبل در سال 1372 به وزارت مسکن و شهرسازی آمدند، مباحث اقتصادی مسکن را مطرح نمودند. در آن زمان به درخواست ایشان، وزیر مسکن به عضویت شورای پول و اعتبار درآمد و در شورایعالی بانک ها نقش آفرین گردید. همچنین وزارت مسکن یکی از اعضای موثر کمیسیون اقتصادی دولت گردید.

امید است در این دوره نیز این نگاه ادامه یابد و با تقویت بنیه کارشناسی وزارت مسکن و شهرسازی و با حاکم شدن نگاه صحیح حاکمیتی، این وزارت بتواند در پیشبرد اهداف و راهبری مشکلات فراروی اقتصاد مسکن گام موثری بردارد.