راز ریزش مسکن در فروردین

ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران مترمربعی 434 هزار تومان نسبت به اسفند93 ارزان شد و به 3 میلیون و 800 هزار تومان رسید. این رفتار قیمتی هم به لحاظ ریالی و هم از بابت نرخ رشد، برای امسال قابل انتظار نبود.

قیمت مسکن در طول سال 93 به‌رغم آنکه در وضعیت تخلیه حباب و کاهش پی در پی ماهانه قرار گرفت اما هرگز به سطح متری 8/ 3 میلیون تومان نرسید ضمن اینکه بیشترین کاهش ماهانه قیمت در 12 ماه پارسال نیز 7 درصد بود که عملا 3 واحد درصد خفیف‌تر از سقوط 10 درصدی فروردین 94 بوده است. از سوی دیگر، اگر چه بازار مسکن معمولا در فروردین هر سال، از فضای نقل و انتقالات شب عید فاصله می‌گیرد و قیمت و معاملات در آن، نسبت به اسفند سال قبل، منقبض می‌شود اما آنچه در فروردین امسال برسر قیمت مسکن و حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی آمد، یک نوع «هیجان منفی» بی‌سابقه طی دست کم سه سال گذشته به حساب می‌آید.

در فروردین پارسال میانگین قیمت مسکن در تهران 3/ 7 درصد نسبت به اسفند سال قبل افت کرد و حجم معاملات خرید آپارتمان با کاهش 55درصدی روبه‌رو شد. در فروردین سال92 یعنی دو ماه قبل از جهش تاریخی قیمت مسکن نیز این شاخص 7/ 4 درصد نسبت به اسفند 91 کاهش یافت و خرید و فروش ملک مسکونی نیز 63 درصد کم شد.

به این ترتیب در هر دو سال اوج رونق (92) و اوج رکود (93)، شیب قیمت مسکن در فروردین حالت کاهشی داشته و البته در سال 93 میزان شیب منفی اندکی تندتر از سال 92 بوده است.
با این حال تشدید این شیب تا نرخ 3/ 10 درصد در فروردین 94 یعنی سالی که سیکل تجاری بازار مسکن در وضعیت «اواخر رکود» قرار دارد -و علی‌القاعده فضای بازار باید نسبت به سال گذشته که اوج رکود تلقی می‌شد، متفاوت باشد- موجب شده عوامل بازار ملک نسبت به چشم‌انداز قیمت مسکن دچار تردید شوند و پیش‌بینی‌هایی را که اواخر سال گذشته درباره قیمت مسکن مطرح شده بود مغایر و دور از واقعیت بدانند.

چرا ثبات محقق نشد؟
غالب کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌تر، اعلام کرده بودند: منحنی نوسانات قیمت مسکن در سال 94 کماکان پایین‌تر از نرخ تورم باقی می‌ماند اما بدون آنکه با افت و خیز شدید همراه شود، لااقل تا نیمه سال، ثبات نسبی خواهد داشت.

اما پیش‌بینی ثبات نسبی قیمت مسکن در ماه گذشته محقق نشد.

بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در این باره نشان می‌دهد: بازار مسکن در فروردین امسال تحت تاثیر دو مولفه قدیم و جدید، از مدار تعادلی خود خارج شد و حرکت خلاف انتظار فعالان بازار مسکن را پیدا کرد. این دو مولفه به ترتیب «تعطیلی دو هفته‌ای کار و فعالیت در فروردین» و «مذاکرات بیش‌از یک هفته‌ای لوزان» بود که توانست نقل و انتقال در بازار خرید مسکن در تهران را تحت تاثیر قرار دهد و باعث افت شدید معاملات و در نتیجه ریزش قیمت شود.

روایت رسمی از دلایل ریزش
علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با تاکید براینکه وضعیت بازار مسکن تهران در فروردین امسال را نباید نشانه «تعمیق رکود» تعبیر کرد، دو دلیل برای وقوع این وضعیت نام برد و گفت: بخشی از کاهش 3/ 10 درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته به خاطر یک مولفه قدیمی موسوم به «تعطیلات نوروز» بوده که همه ساله حتی در سال‌های رونق مسکن نیز کاهش حجم معاملات ناشی از کاهش روزهای کاری در فروردین نسبت به اسفند سال قبل، اثر خود را به شکل افت نرخ رشد ماهانه قیمت می‌گذارد و باعث می‌شود میانگین قیمت مسکن در شهر تهران کاهش پیدا کند.

چگینی درباره دومین دلیل تصریح کرد: فروردین امسال یک مولفه جدید از بیرون بازار ملک، بر قیمت مسکن تاثیر نزولی گذاشت؛

9 روز مذاکرات ممتد بین ایران و گروه 1+5 در لوزان سوئیس که درست در ایام عید انجام شد، تصمیم خریداران و فروشنده‌های ملک را تحت‌الشعاع قرار داد و جریان ضعیف معاملات در بازار مسکن را ضعیف‌تر کرد. در نتیجه حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران طی 31 روز فروردین 94 رقمی معادل 67 درصد نسبت به اسفند 93 کاهش پیدا کرد و حداکثر 4 هزار و 557 معامله خرید انجام شد؛ در حالی که در ماه‌های قبل یعنی در طول سال 93 بالای 10 هزار آپارتمان در ماه خرید و فروش می‌شد.

انقباض معاملات در لحظه مذاکرات
به گزارش «دنیای اقتصاد»، تحولات در عرصه سیاست بین‌الملل طبق تحلیل کارشناسان اقتصاد مسکن، اثر مستقیم و آنی بر متغیرهای بازار مسکن ندارد، اما تجربه لوزان نشان داد، شروع مذاکرات 1+5، در لحظه، می‌تواند باعث واکنش بازیگران این بازار شود.

پیشرفت در مذاکرات هسته‌ای و لغو تحریم‌ها، بلافاصله در برخی بخش‌های اقتصادی از جمله بازار ارز و بورس و سکه، به شکل تغییر قیمت‌ها بروز می‌کند اما در بازار مسکن، متناسب با بهبود فضای اقتصادی و تقویت قدرت خرید، تحولات مثبت به شکل کند ظاهر می‌شود.

با این حال، در ایامی که طرف‌های مذاکره در یک کشور ثالث دور یک میز می‌نشینند، دو سمت عرضه و تقاضای مسکن هر یک با برداشتی کاملا متفاوت از دیگری، از بازار معاملات خارج می‌شوند و تا زمان مشخص شدن نتیجه مذاکرات، در انجام معامله مدنظر خود، تاخیر اعمال می‌کنند. از نگاه متعاملین مسکن، مذاکرات لوزان در طول 9 روز نشست مذاکره‌کنندگان، می‌توانست بر آینده قیمت مسکن تاثیر بگذارد و مسیر آتی بازار را کاملا متفاوت از پیش‌بینی‌ها تغییر بدهد یا درست طبق پیش‌بینی کارشناسان، هدایت کند. به همین خاطر فعالان بازار مسکن، در روزهای برگزاری مذاکرات از بازار خارج می‌شوند تا بعد از آن، متناسب با شرایط جدید تصمیم‌گیری کنند. به این ترتیب، بازار مسکن در تیرماه امسال که دور جدید مذاکرات 1+5 برگزار می‌شود، مجددا از خود واکنش نشان خواهد داد و شاید با سکته قیمتی مواجه شود.

حرکت دست به عصا
مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: رفتارها در بازار مسکن طی فروردین امسال، محتاطانه بود و خریداران و فروشنده‌های مسکن دست به عصا اقدام می‌کردند.

چگینی با بیان اینکه تحولات بیرونی بازار مسکن باعث شده سمت تقاضا انتظار کاهش قیمت و سمت عرضه تصور افزایش قیمت را داشته باشد، گفت: در صورتی که طی ماه‌های آتی، رخداد ناگهانی شوک‌برانگیز در بیرون بازار مسکن بروز نکند، این بازار از تلاطم قیمت در امان خواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، متوسط قیمت مسکن در فروردین امسال به سطح آذرماه سال 92 برگشت. در آذرماه دو سال پیش، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران 3 میلیون و 840 هزار تومان شد اما بعد از آن، همواره از این رقم بالاتر بود و تا 4 میلیون و 234 هزار تومان در اسفند سال گذشته پیش رفت.

البته در حدود دو سال گذشته، افت و خیزهای ماهانه قیمت مسکن دامنه نوسان خیلی محدودی داشت و مثلا در طول سال 93 میانگین قیمت متری، حدود 300 هزار تومان تغییر کرد در حالی که سال 91، قیمت مسکن در پایان سال متری یک میلیون تومان نسبت به سال قبل از آن گران‌تر شد.

تا پیش از گزارش رسمی دفتر اقتصاد مسکن درباره قیمت‌های فروردین، کاهش 10 درصدی، چند روز پس از پایان فروردین، در بازار احساس شد و دلالان ملک این میزان تعدیل را احساس کرده بودند. اوایل اردیبهشت امسال برآورد مقدماتی از قیمت مسکن نشان می‌داد: متوسط قیمت آپارتمان در تهران طی 29 روز اول فروردین به حدود 3 میلیون و 820 هزار تومان رسیده است اما هم اکنون آمار رسمی نشان می‌دهد، قیمت در 31 روز فروردین رقمی معادل 3 میلیون و 800 هزار تومان شده است.