پيش‌ فروش‌ غيرقانونی در بازار مسكن

اين دو شرط بعد از سال‌ها آسيب‌شناسي دستگاه‌هاي متعددي همچون وزارت دادگستري، وزارت راه‌وشهرسازي، وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور درباره علت شيوع كلاهبرداري‌هاي رايج در معاملات پيش‌خريد، تعريف شد و به متن دستورالعمل اجرايي قانون پيش‌فروش مسكن اضافه شد. اما در ايام تابستان امسال كه با توجه به كاهش قيمت مسكن و ركود نسبي، بهترين فرصت پيش‌خريد براي تقاضاي مصرفي در بازار ملك به‌وجود آمد، مقررات پيش‌فروش به صورت علني ازسوي شركت‌هاي ساختماني دور زده شد.

در حال حاضر برخي سازنده‌هاي صاحب‌نام با انتشار آگهي بدون مجوز در روزنامه‌هاي پرتيراژ، پيش‌فروش واحدهاي مسكوني در دست ساخت در مناطقي از تهران را تبليغ مي‌كنند و در مراجعه حضوري متقاضيان، در همان محل پروژه- دفتر شركت ساختماني- به تنظيم و امضاي قرارداد با آنها اقدام مي‌كنند. اين گروه از پيش‌فروشند‌ه‌ها در پاسخ به مطالبه بحق پيش‌خريداران بابت درخواست قرارداد محضري، از حضور در دفترخانه خودداري مي‌كنند. برخي سازنده‌ها نيز «بهانه فني» درباره ماده‌اي از قانون پيش‌فروش مي‌گيرند و ضرورت تفكيك سند در ابتداي پروژه به انتقال مالكيت به نام هر يك از پيش‌خريداران را باعث بروز گرفتاري در پايان كار و انتقال قطعي مي‌دانند! با اين حال، تبليغ پروژه‌هاي پيش‌فروش بدون اخذ مجوز، تخلف است و باعث مي‌‌شود ساخت‌وسازهايي كه صلاحيت پيش‌فروش را ندارند -پروژه‌هايي كه در مرحله خريد زمين يا خاكبرداري و پيش‌از اتمام فونداسيون هستند- به پيش‌خريدار قالب شوند.

همچنين اكتفا به تنظيم قرارداد در دفتر شركت‌هاي ساختماني يا بنگاه‌هاي املاك نيز از نظر قانونگذار محل اشكال است.

حبس در انتظار متخلفان

با ابلاغ آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان از حدود سه ماه پیش، کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی موظف شدند برای پیش‌فروش صرفا ازطریق دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت معاملات پیش‌فروش مسکن اقدام کنند و برای متخلفان در این آیین‌نامه حبس و جزای نقدی نیز تعیین شده است.

براساس تاکید موجود در ماده 2 و 18 آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه ممنوع است و مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم قرارداد رسمی به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و نمی‌توانند در بنگاه اقدام به تنظیم هیچ‌گونه قرارداد یا مبایعه‌نامه پیش‌فروش کنند.

همچنین بنا بر تاکید ماده 19 این آیین‌نامه، سازنده‌ها و مالکانی که قصد پیش‌فروش دارند، باید قبل از تبلیغ و آگهی، ابتدا نسبت به دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند؛ در غیراین صورت به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا پرداخت جزای نقدی به میزان 2 تا چهار برابر اموال و وجوه دریافتی محکوم می‌شوند. قانون‌گذار، مطبوعات را نیز قبل از درج هرگونه آگهی پیش‌فروش ملزم به دریافت مجوز کرده است. مجازاتی که بر مبنای ماده 21 قانون پیش‌فروش، برای مطبوعات متخلف تعیین شده توقف انتشار به مدت حداکثر 2 ماه یا پرداخت جزای نقدی از یک میلیون تا 10 میلیون تومان است.

پیش‌فروش هنوز در بنگاه؟

با وجود این، در حالی هنوز هم معاملات پیش‌فروش مسکن به شیوه سابق ازسوی دلالان و شرکت‌های ساختمانی به صورت غیر رسمی انجام و ثبت می‌شود که عضو هیات مدیره کانون سردفتران به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین نهادهای سیاست‌گذار در موضوع پیش‌فروش، بی‌توجهی به قانون و هرگونه تخلف به بهانه بی‌اطلاعی را غیرقابل توجیه و مشمول اعمال مجازات دانست. این در حالی است که به گفته مشاوران املاک شهر تهران، هنوز هیچ اطلاعیه و ابلاغیه‌ای ازسوی مراجع ذی‌ربط مبنی‌بر منع قانونی دلالان از نوشتن و ثبت قرارداد پیش‌فروش به بنگاه‌های مسکن ارسال نشده و با وجود کد رهگیری، در حال حاضر راه بر هرگونه تخلف در معاملات پیش‌فروش در بنگاه‌ها بسته شده است.

برخی دلالان معاملات پیش‌فروش همچنین با تاکید بر دردسرهای ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش در دفترخانه‌ها می‌گویند: اگر یکی از چند پیش‌خریدار یک مجتمع ساختمانی به هر دلیلی در زمان تفکیک سند پس از پایان کار در دفترخانه حاضر نشود، بقیه خریداران نیز با دردسر و مشکل مواجه می‌شوند و نمی‌توانند سند تفکیکی دریافت کنند، این در حالی است که اگر سند تا پایان کار به نام یک نفر یعنی مالک زمین یا سازنده باشد خود او می‌تواند در پایان کار نسبت به تفکیک اسناد مالکیت خریداران اقدام کند و آن را در اختیار مالکان جدید قرار دهد.

با این حال، عظیمیان ضمن تاکید بر لازم‌الاجرا بودن قانون پیش‌فروش از حدود سه ماه پیش- زمان انتشار آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان در روزنامه رسمی همزمان با انتشار جزئیات این قانون در رسانه‌ها - صدور کد رهگیری را ضامن سلامت معاملات پیش‌فروش نمی‌داند.

استدلال غلط به بهانه بی‌اطلاعی

عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: استدلال‌های برخی دلالان و سازندگان واحدهای پیش‌فروشی در مورد دردسرهای ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی کاملا نادرست است، ضمن اینکه هیچ‌کس نمی‌تواند به بهانه بی‌اطلاعی از قانون مصوب و آیین‌نامه ابلاغ شده، تخلف کند.

عظیمیان با بیان اینکه هر قانون و آیین‌نامه اجرایی از زمان تصویب و انتشار در روزنامه رسمی لازم‌الاجرا می‌شود، تاکید کرد: از زمان اجرایی شدن قانون اگر فرد یا افرادی مرتکب تخلف شوند مجرم محسوب می‌شوند. وی با اشاره به اینکه از زمان تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان و ابلاغ آن علاوه بر انتشار در روزنامه رسمی، اطلاع‌رسانی گسترده‌ای در این خصوص در رسانه‌ها صورت گرفته است، خاطرنشان کرد: هیچ فردی حق تخلف از قانون ندارد و در صورت طرح شکایت، متخلفان، مشمول جزای نقدی و حبس به میزان تعیین شده در قانون پیش‌فروش ساختمان می‌شوند.

عظیمیان با رد صحت ادعای برخی دلالان مبنی بر دردسرهای ثبت معاملات پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی توضیح داد: برخی دلالان اظهار می‌کنند ثبت رسمی و تفکیک سهم هر یک از پیش خریداران از همان ابتدا در دفاتر اسناد رسمی مشکلات بعدی ناشی از تعدد مالکان در زمان تفکیک سند و تحویل واحدها ایجاد می‌کنند که ممکن است در نتیجه عدم حضور یکی از مالکان یاپیش خریداران، بقیه نتوانند سند تفکیکی واحدشان را دریافت کنند این در حالی است که براساس قانون و آیین‌نامه اجرایی پیش‌فروش ساختمان، در صورتی که هر کدام از طرفین در زمان تفکیک سند مادر در دفترخانه حاضر نشوند و طرف مقابل به تمام تعهدات خود عمل کرده باشد، دفتراسناد رسمی به نیابت از فرد غایب سند تفکیکی را صادر می‌کند و بنابراین برای سایر خریداران یا پیش‌فروشنده مشکلی ایجاد نمی‌شود.

کدرهگیری کافی نیست

وی افزود: از سوی دیگر، برخی از دلالان ادعا می‌کنند کدرهگیری که در زمان انجام معاملات در بنگاه‌های مسکن صادر می‌شود به تنهایی برای ضمانت صحت معاملات پیش‌فروش کافی است که این ادعا نیز به دو دلیل عمده کاملا مردود است.

عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران ادامه داد: در حال حاضر مجتمع‌های مسکونی و ساختمان‌هایی هستند که به‌رغم صدور کد رهگیری در زمان پیش‌فروش، با جعل و تخلف، یک واحد از آنها به چندین نفر فروخته شده است، بنابراین کدرهگیری نمی‌تواند ضامن 100درصدی برای صحت معاملات پیش‌فروش محسوب شود.

همچنین کدرهگیری که هم اکنون برای معاملات پیش‌فروش صادر می‌شود معمولا برای یک زمین خالی صادر می‌شود و نه برای واحد خاص به تفکیک هر واحد مشخص در یک ساختمان. بنابراین چطور می‌توان به صحت این کد که روی خاک یا فونداسیون صادر شده اعتماد کرد و مطمئن بود که این معامله با افراد دیگری انجام نخواهد شد؟ در واقع کدرهگیری در این دسته از معاملات برای هر قطعه تفکیکی صادر نشده است که بتوان به تنهایی به آن اکتفا کرد.

وی تاکید کرد: علاوه بر این، قانونگذار با در نظر گرفتن تمام ملاحظات موجود و همچنین ضرورت‌های پیش‌رو اقدام به وضع این قانون کرده و اگر ضمانت‌های اجرایی لازم برای این منظور وجود نداشت قانون پیش‌فروش ساختمان وضع نمی شد.

هشدار مضاعف به شرکت‌های ساختمانی

عظیمیان همچنین در خصوص فعالیت شرکت‌های ساختمانی در بخش پیش‌فروش، گفت: علاوه بر دلالان، برخی شرکت‌های ساختمانی از طریق درج آگهی در روزنامه‌ها یا از شیوه‌های دیگر اقدام به پیش‌فروش واحدها در دفاتر خود می‌کنند که در این دسته از معاملات حتی کد رهگیری نیز صادر نمی‌شود و امکان تخلف در این قراردادها بیشتر خواهد بود.

حکم صندوق‌های زمین و ساختمان

وی همچنین در خصوص راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در سازمان بورس که در ازای سهم هر سرمایه‌گذار در پایان کار به میزان سهم خریداری شده به وی واحد ساختمانی تحویل می‌شود، گفت: اگر در این شیوه سرمایه‌گذاری از عنوان پیش خرید یا پیش‌فروش استفاده شود به‌طور قطع و بر مبنای قانون مشمول رعایت ضوابط قانون پیش‌فروش ساختمان و ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی می‌شود.

عظیمیان ادامه داد: در واقع در تمام معاملاتی که به آنها پیش‌فروش یا پیش خرید گفته می‌شود و به سبک و سیاق این دسته از معاملات، نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد باید همه ضوابط قانون پیش‌فروش ساختمان رعایت شود.