دو جريان در بازار مسكن

گزارش اخير مركز آمار ايران درباره نرخ رشد قيمت مسكن در سال۹۱، باعث پردازش يك سناريوي جديد از سوي كارشناسان بازار براي سال۹۲ شده كه محتواي آن تا حدود زيادي به نفع جامعه تقاضا ارزيابي مي‌شود.


در گزارش مركز آمار ايران اعلام شده، در پاييز سال گذشته ميانگين قيمت واحدمسكوني در تهران ۵۲ درصد نسبت به پاييز سال قبل از آن، افزايش پيدا كرده است.


اين نرخ رشد از يك‌سو به دليل سبقت از نرخ تورم و از سوي ديگر به دليل آنكه توسط اهالي بازار در طول سال گذشته احساس نشد، هم‌اكنون محل سوال و ابهام قرار گرفته است تا جايي كه برخي از گروه‌هاي كارشناسي يا صاحب منصب در بازار مسكن، نسبت دادن تحولات سال گذشته قيمت ملك به رخداد سال۸۶ را غيرقابل قبول مي‌دانند و معتقدند: آنچه در سال۹۱ باعث افزايش قيمت مسكن شد ناشي از شرايط كلان اقتصادي كشور بود كه به طبيعت بازار ملك مربوط نمي‌شود و با توجه به اينكه نرخ رشد قيمت مسكن در سال گذشته به مراتب كمتر از نرخ رشد قيمت ساير كالاهاي رقيب و سرمايه‌اي - همچون طلا و ارز و خودرو- بود، علي‌القاعده تورم در اين بازار تحت كنترل بوده است.




كارشناسان همچنين تقاطع دو جريان موسوم به «افزايش قيمت مسكن در نيمه‌دوم سال۹۱» و «عدم افزايش قدرت خريد مسكن در سال۹۲» را باعث شكل‌گيري «ركود معاملاتي» در ماه‌هاي آتي توصيف مي‌كنند و مي‌گويند: ركود مسكن در سال جاري مي‌تواند آرامش را به قيمت بازگرداند.



انتشار آخرین گزارش مرکز آمار ایران در خصوص نرخ رشد قیمت مسکن در پایتخت، ظرف سه ماهه سوم سال گذشته، پیش‌بینی کارشناسان در خصوص بروز «رکود» و همچنین احتمال فرآیند «تورم انتظاری» در بازار معاملات مسکن را قوی‌تر کرد.


در حالی که مرکز آمار ایران در تازه‌ترین گزارش خود از تغییرات قیمت مسکن، اعلام کرده است: مسکن در پایتخت، ۵۲ درصد رشد قیمت را ظرف مدت سه ماه، آن هم در فصلی که هر سال باثبات‌ترین فصل برای انجام معاملات و همچنین تغییرات قیمتی محسوب می‌شود، تجربه کرده است، کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند اگرچه رشد قابل توجه قیمت مسکن ظرف سه ماهه پاییز عملا به معنای رشد قیمتی در بازار معاملات املاک است، اما تفاوت عمده‌ای با آخرین شکل جهش قیمت مسکن دارد که در سال‌های میانی دهه ۸۰ دامنگیر بازار مسکن شد.


بر این اساس، کارشناسان مسکن جهش پیش آمده را در وهله اول ناشی از سطح تورم عمومی در نتیجه نوسانات شدید قیمتی در بازارهای فرابخشی مسکن و همچنین اقتصاد کلان کشور می‌دانند و تاکید می‌کنند: رشد قیمت ظرف سال گذشته تنها شامل بازار مسکن نبوده است و مانند سال‌هاي ۸۶ تا ۸۸ - اوج جهش قیمتی مسکن در دهه ۸۰ - عواید کلانی را نصیب صاحبان سرمایه نکرده و بیشتر ناشی از افزایش بیش از دو برابری قیمت‌ها در اقلام اساسی و مصرفی بوده است.



همچنين تداوم تحریم‌ها علیه ایران، افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و تاثیرپذیری مسکن از بازارهای همجوار به خصوص طلا و ارز، مهم‌ترین دلایلی است که کارشناسان و فعالان بازار مسکن، موضوع رشد قیمت مسکن طی پاییز گذشته را به آن نسبت می‌دهند.



با این وجود، آن طور که کارشناسان می‌گویند صعود قیمتی مسکن چون پا به پای تورم عمومی و در برخی موارد و اقلام حتی کمتر هم بوده است ضمن اینکه منجر به عواید کلان برای صاحبان سرمایه در حوزه ساخت و ساز نشده است، احتمال ادامه شرایط رکود در معاملات مسکن را طی ماه‌های پیش رو تقويت می‌کند.


ایجاد شرایط تورم انتظاری در میان مالکان واحدهای مسکونی و سازندگان، مهم‌ترین دلیلی است که کارشناسان و فعالان بازار مسکن در توضیح علت کاهش قابل توجه تعداد معاملات خرید و فروش مسکن طی یک ماه گذشته، به آن استناد می‌کنند.


با این حال، فعالان بازار مسکن به مردم توصیه می‌کنند برای خریدهای مصرفی خود تعلل نکنند.



تورم انتظاری، دلیل عمده کاهش معاملات مسکن
فردین یزدانی، کارشناس مسکن با تایید کاهش تعداد معاملات مسکن ظرف یک ماه گذشته به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر حاکمیت شرایط تورم انتظاری در میان مالکان واحدهای مسکونی باعث شده است آنها به چند دلیل عمده از فروش واحدهای مسکونی خود به صورت موقت منصرف شوند.



وی ادامه داد: انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها، افزایش هزینه‌های ساخت و نامشخص بودن قیمت‌ها و وضعیت بازار مسکن در یک ماه گذشته مهم‌ترین دلایلی است که شرایط تورم انتظاری را به نفع رکود در بازار معاملات مسکن ایجاد کرده است. یزدانی افزود: از سوی دیگر، افزایش قیمت‌ها باعث کاهش قدرت خرید مردم شده است و همین عامل یکی دیگر از مسائلی است که بروز رکود را در معاملات خرید و فروش قوی‌تر کرده است.



ریشه جهش در تورم عمومی
یزدانی با بیان اینکه صعود ۵۲ درصدی قیمت مسکن ظرف سه ماه سوم سال گذشته - پاییز ۹۱ - جهشی متفاوت با جهش قیمتی مسکن در سال‌های میانی دهه ۸۰ است، به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر چه افزایش ۵۲ درصدی قیمت مسکن طی سه ماه به طور قطع جهش قیمتی محسوب می‌شود، اما چون این جهش متناسب با جهش در سایر اقلام اقتصادی و همچنین متاثر از نوسانات شدید در بازارهای اقتصادی همجوار مسکن، به خصوص طلا و ارز است، از آنجا که برخلاف سال‌های میانی دهه ۸۰ سود کلانی را نصیب صاحبان سرمایه در حوزه املاک نکرده و عملا رونقی در بازار خرید و فروش ملک مشاهده نمی‌شود، از جنس دیگری است.



یزدانی در خصوص وضعیت بازار معاملات مسکن در سال جاری گفت: تداوم رکود تورمی در بازار مسکن ۹۲ قوی ترین احتمال است مگر اینکه شاهد تحولاتی اساسی در کل اقتصاد کشور باشیم.



امیدواری برای ثبات قیمت‌ها
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نيز در خصوص رشد قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر چه به طور کامل نمی‌توانم رشد ۵۲ درصدی قیمت مسکن در سه ماهه پاییز گذشته را تایید کنم، اما قبول دارم که قیمت مسکن سال گذشته از مرز تورم عمومی عبور کرد اما شواهد امیدوار کننده ای در بازار مسکن مانند واگذاری‌های مسکن مهر، نوسازی بافت‌های فرسوده و همچنین رکود در معاملات وجود دارد که احتمال ثبات قیمت‌ها را برای سال ۹۲ قوت می‌بخشد. مصطفی قلی خسروی افزود: پاییز سال گذشته، پاییزی بحرانی برای قیمت مسکن بود؛ چرا که در این فصل هزینه‌های ساخت، شرايط سياسي و نوسانات طلا و ارز به اوج خود رسید.



واكنش به گزارش مركز آمار
گزارشي كه ديروز در «دنياي‌اقتصاد» درباره ميزان تغييرات قيمت مسكن در فصل پاييز۹۱ به نقل از مركز آمار ايران به چاپ رسيد، از بابت قيمت‌هاي مربوط به زمين، محل اشكال تعدادي از خوانندگان روزنامه قرار گرفت.



خوانندگان «دنياي‌اقتصاد» با بيان اينكه رشد ۸۲درصدي قيمت زمين در تهران طي پاييز۹۱، صحت ندارد خواستار بررسي اين موضوع شدند.اكنون بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» در اين باره نشان مي‌دهد، برخي مسوولان بخش مسكن معتقدند: به دليل كمبود معاملات زمين در مناطقي از تهران، نمي‌توان جامعه آماري مطمئني براي رصد معاملات زمين، در نظر گرفت و به همين خاطر، نمي‌شود براي قيمت زمين، ميانگين قيمتي تعيين كرد.



البته اين نظر، بايد به صورت رسمي توسط مركز آمار تاييد يا تكذيب شود. مركز آمار ايران از دو سال گذشته، اطلاعات مربوط به قيمت‌ ملك را با استناد به داده‌هاي سامانه رهگيري معاملات مسكن، استخراج و منتشر مي‌كند ضمن اينكه اين مركز، مرجع آماري قابل اطمينان براي دولت محسوب مي‌شود. با اين حال، آنچه اين روزها از بازار مسكن به گوش مي‌رسد و درست متضاد از شرايط سال گذشته است، «ركود در معاملات» است كه با توجه به پيش‌بيني‌ها اين ركود مي‌تواند سركشي قيمت‌ها را خاتمه دهد.



منبع:دنیای اقتصاد