دفترخانه‌ها هم اجاره‌نامه می‌نویسند

بخشنامه حذف استعلام ثبت اجاره‌نامه در دفترخانه‌ها به قدری تحت‌الشعاع اخبار این روزهای عالم سیاست قرار گرفت كه بجز سازمان ثبت كه صادركننده آن بود و دفترخانه‌ها كه از آن نفع می‌بردند و نیز بنگاه‌های مشاور املاك كه به ظاهر، زیان دیده این بخشنامه بودند، كسی از محتوای آن باخبر نشد.

این بخشنامه كه رئیس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در جایگاه معاون رئیس قوه قضاییه آن را هفته گذشته امضا و ابلاغ كرده است، سعی دارد مشكلات تنظیم اجاره نامه در دفترخانه ها را برطرف كند؛ یعنی با حذف مراحل اداری وقت گیر از جمله دریافت مفاصا حساب دارایی و استعلام از اداره ثبت، كاری كند تا مردم به جای تنظیم اجاره نامه یك ملك در بنگاه های املاك به دفترخانه ها بروند.

در روزهایی كه گذشت، اما این بخشنامه نه آن طور كه باید به گوش مردم رسید و نه آن طور كه مورد انتظار بود سبب رونق كار دفترخانه ها شد بلكه ابلاغ آن مقدمه ای بر تكرار چالش میان كانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاك شد.

در واقع حذف استعلام از روند تنظیم یك سند اجاره در دفترخانه ها به این معنی است كه موجران و مستاجران با صرف وقت و خصوصا هزینه كمتر می توانند به جای تنظیم سند عادی اجاره كه همواره راه كلاهبرداری در آن باز است، سندی رسمی را تنظیم كنند كه قانون از آن حمایت همه جانبه دارد؛ اما بجز این مفهوم، بنگاه داران برداشتی دیگر از این بخشنامه كردند، چون به باور آنها تسهیل تنظیم سند اجاره در دفترخانه ها هدفی جز به حاشیه راندن بنگاه ها و سرازیر شدن منابع درآمدی به سمت دفترخانه ها ندارد.

این موضع تند را مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاك در گفت و گو با مهر با بیان این جمله كه بنگاه های معاملات املاك، نوكر دفترخانه ها شده اند، نشان داد. او حتی با بالا گرفتن این بحث ها و پس از آن كه مذاكراتش با سازمان ثبت و كانون سردفتران به نتیجه نرسید از تمام بنگاه های املاك زیرمجموعه اتحادیه خواست تا اگر سازمان ثبت، دفاتر اطلاعاتی بنگاه ها را از آنها مطالبه كرد، بنگاه ها هیچ اطلاعاتی در اختیار آنها قرار ندهند.

كدام به نفع مردم است؟

تنظیم اجاره نامه در بنگاه های املاك حاصل تفاهم نامه رئیس پیشین سازمان ثبت با وزارت بازرگانی است كه طی آن سربرگ مبایعه نامه ها در اختیار بنگاه ها قرار گرفت. همین شد كه مشاوران املاك از آن زمان تا امروز میان موجران و مستاجران و خریداران و فروشندگان، نقش دلالی را ایفا می كنند و از این رهگذر درآمدهای قابل ملاحظه ای به دست می آورند و حالا كه دفترخانه ها به عنوان جایگزین مطمئن بنگاه ها به مردم معرفی شده اند، اعتراض دارند.

البته حذف یكباره بنگاه ها از چرخه معاملات املاك به نفع هیچ كس نیست، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نیز هیچ گاه این را نخواسته است، بلكه موضوع این است كه نقل و انتقالات ملك باید با مطمئن ترین روش صورت بگیرد و تبعات حاصل از ثبت اسناد عادی در بنگاه ها دامنگیر مردم نشود.

این در حالی است كه هزینه های مربوط به تنظیم اجاره نامه ها كه بنگاه ها از مردم دریافت می كنند نیز یكی از مهم ترین ایرادهای وارده به بنگاه هاست؛ هرچند همواره اتحادیه مشاوران املاك دریافت این وجوه را حق قانونی بنگاه ها می داند.

در واقع ایراد بر سر دریافت كمیسیون یك درصدی بنگاه ها از طرفین معامله است كه در معاملات بزرگ، مبلغ كلانی را عاید بنگاه داران می كند، آن هم بی آن كه آنها برای عقد این قرارداد زحمت زیادی متحمل شده باشند.

اما آن طور كه محمدرضا دشتی اردكانی، رئیس كانون سردفتران و دفتریاران به جام جم می گوید؛ با تنظیم سند اجاره در دفترخانه ها مردم مبالغی بسیار ناچیزتر را بابت تنظیم اجاره نامه می پردازند، به طوری كه تمام هزینه های تنظیم سند اجاره شامل حق الثبت، حق التحریر و مالیات بر ارزش افزوده برای یك ملك حدود یك دهم هزینه آن در بنگاه می شود.

رضا حسینی، از سردفتران غرب تهران نیز در گفت و گو با جام جم با بیان این تفاوت دستمزدها توضیح می دهد كه اگر ملكی به ارزش ده میلیون تومان ودیعه و ماهانه 400 هزار تومان به اجاره برود، دفترخانه بابت ودیعه هیچ مبلغی دریافت نمی كند و فقط با ضرب مبلغ اجاره در 12 ماه سال و تقسیم آن بر نیم درصد، 24 هزار تومان از هركدام از طرفین معامله دریافت می كند. این در حالی است كه اكثر قریب به اتفاق بنگاه ها در چنین معامله ای، یك ماه اجاره را مبنا قرار می دهند و از هركدام از طرفین 200 هزار تومان دریافت می كنند. این در شرایطی است كه آنها بابت مبلغ ودیعه نیز مبالغی را از طرفین مطالبه می كنند.

مقایسه این قیمت ها با مبالغی كه بنگاه ها از مردم مطالبه می كنند، بخوبی نشان می دهد كه ثبت اجاره نامه در دفترخانه ها به نفع مردم است، آن هم در شرایطی كه به جای یك سند عادی كه براحتی قابل جعل است سندی رسمی و قابل استناد در محاكم را در اختیار می گیرد.

یك جای كار می لنگد

در میانه این موضوع كه بظاهر همه چیزش به نفع مردم و نظم در معاملات تمام می شود، اما یك جای كار می لنگد. یعنی حالا كه ثبت سند اجاره در دفترخانه ها جدی تر شده و بخشنامه ای نیز برای آن صادر شده، مشخص نیست كه كار دلالی اجاره (و فروش) املاك باید به چه كسی سپرده شود؛ به بنگاه ها كه بابت آن پول می گیرند یا به دفترخانه ها كه فعلا ظرفیت ارائه خدمات به مردم را ندارند.

در واقع جان كلام این است كه اگر قرار است با سپردن كار تنظیم سند اجاره به دفترخانه ها گامی به نفع مردم برداشته شود، نمی توان مراحل قبل از تنظیم اجاره نامه یعنی همان زمان هایی كه موجران به دنبال مستاجر و مستاجران به دنبال خانه می گردند، نادیده گرفت و از دلالی موثر بنگاه ها در این میانه غافل شد.

به این معنا، اگر بنگاه ها از میان برداشته شود و امور مربوط به خرید و اجاره ملك به دفترخانه ها سپرده شود، مردم نمی دانند برای پیدا كردن ملك مورد نظر خود یا اجاره و فروش آن باید به كجا مراجعه كنند و این دقیقا همان مشكلی است كه اگر برای حل آن فكری نشود، بنگاه ها همچنان به بقا ادامه می دهند و انتقادهای موجود تكرار می شود.

این در حالی است كه تماس های جام جم با چند دفترخانه تهران نیز نشان داد كه صدور این بخشنامه هنوز نتوانسته است مردم را به سمت ثبت سند اجاره در دفترخانه ها ببرد، زیرا مردم به طور سنتی پذیرفته اند كه حضور در بنگاه و تنظیم اجاره نامه در این مكان راحت تر است؛ هر چند همگان به اتفاق باور دارند هزینه هایی كه بنگاه ها از مشتریان دریافت می كنند، منطقی نیست و تناسبی با میزان زحمت آنها برای به سرانجام رساندن یك معامله ندارد.

البته برای رفع این مشكل، گزینه هایی مطرح است. از جمله، عده ای پیاده كردن روش كشور فرانسه یا سایر كشورهای اروپایی در این حوزه را مفید می دانند. حسن عموزاده از سردفتران شرق تهران نیز چنین پیشنهادی را ارائه می دهد. او به جام جم می گوید: كسی موافق حذف كامل بنگاه ها نیست بلكه بحث بر سر محدود كردن اقدامات بنگاه هاست، به طوری كه مثلا دولت بانك های اطلاعاتی از املاك را طراحی كند و همه خریداران، فروشندگان، موجران و مستاجران به جای مراجعه به بنگاه ها به این بانك اطلاعاتی مراجعه كنند و معامله موردنظر را صورت دهند.

به گفته او، اطلاعات این بانك اطلاعاتی را بنگاه ها نیز می توانند در اختیار دولت قرار دهند یعنی هر بنگاه در محدوده فعالیت خود، اطلاعات را در این سامانه قرار دهد و هر گاه اطلاعات ثبت شده یك بنگاه در سامانه مورد استفاده مردم قرار گرفت بابت آن مبلغی در حدود 2000 یا 3000 تومان عاید بنگاه ها شود.

عموزاده البته می گوید محول كردن این وظیفه به دفاتر اسناد رسمی نیز شدنی است چون دفترخانه ها كه روز به روز مشتریانشان كمتر می شود، می توانند با گماردن یك كارمند، اطلاعات مربوط به فروش و اجاره املاك را آن هم به صورت مجانی در اختیار مردم قرار دهند.

البته این گفته های عموزاده و سایر كارشناسان كه این روش را اقتباسی از سیستم مرسوم در كشور فرانسه می دانند در شرایط فعلی كه هیچ بانك اطلاعاتی املاك بجز اطلاعاتی كه در اختیار بنگاه داران است، وجود ندارد، نمی توان به تقویت جایگاه دفترخانه ها در ثبت اسناد اجاره امیدوار بود.

در واقع آماده نبودن زیرساخت هایی كه به اصلاح جایگاه بنگاه ها در معاملات املاك منجر شود، مشكل امروز جامعه ماست كه اگر قرار است كشمكش های دائم میان سازمان ثبت، كانون سردفتران و اتحادیه مشاوران املاك خاتمه یابد، بهتر است راه حلی برای باز شدن این گره كور پیدا شود.

مریم خباز - گروه جامعه روزنامه جام جم