.svg)
احمدی نژاد با مسکن مهر چه کرد؟
سال‌هاست به مصاحبه تن نمي‌دهد؛ تقريبا از سال 88 به بعد. در اين مدت هر بار كه با او تماس گرفته مي‌شد، هميشه يك پاسخ داشت: «تا اطلاع ثانوي گفت‌وگو نمي‌كنم. » او دليل اين موضوع را تفاوت نگاه خود با تيم اقتصادي دولت احمدي‌نژاد عنوان مي‌كند و توضيح مي‌دهد كه من در آن دوره تقريبا مي‌دانستم چه اتفاقاتي قرار است بيفتد.
با اين حال، وي بعد از حدود چهار سال بالاخره سكوت خود را شكست و حاضر به گفت‌وگو با «اعتماد» شد. منوچهر خواجه‌دلويي، معاون امور مسكن وزارت مسكن در دولت نهم در اين گفت‌وگوي يك‌ساعته به تحليل وضعيت بازار مسكن و چگونگي اجرايي شدن طرح مسكن‌مهر پرداخت و از هدفگذاري‌هايي گفت كه به يكباره با نظر رييس‌جمهور تغيير كرد.
او با تشريح چگونگي تدوين و تصويب طرح جامع مسكن، به طرح مسكن‌مهر اشاره كرد كه در ابتدا عنوان مسكن كم‌درآمدها داشت و زماني كه احمدي‌نژاد اين طرح را نزديك به نگاه خود ديد، طرح‌هاي ديگر ساماندهي بازار مسكن را كنار گذاشت و فقط روي طرح مسكن‌مهر متمركز شد؛ اين در حالي است كه گستره اين طرح به دليل اينكه 50 برابر شد، نتوانست باري از بازار مسكن بردارد.
آقاي خواجه‌دلويي چه شد كه تصميم گرفتيد از دولت دهم جدا شويد؟
من تا آذرماه 88 در وزارتخانه بودم. آقاي نيكزاد كه آمد تقريبا مي‌دانستم كه چه اتفاقاتي قرار است بيفتد ولي باز هم من از آنجايي كه خيلي اهل قضاوت نيستم، صبر كردم. يعني تا 6- 5 ماه بعد از روي كار آمدن دولت دهم صبر كردم و در آذرماه خواهش كردم كه از وزارتخانه بروم.
اين نشان مي‌دهد كه ديدگاه‌هاي شما كاملا با وزير جديد متفاوت بوده است.
بله، عمده‌اش اين مساله بود. اما در اواخر دوره كاري‌ام به حدي تحت فشار بودم كه مشكل جسمي پيدا كردم. يعني كمر درد و سياتيك اذيتم مي‌كرد.
اينها عصبي بود؟
بله، وقتي از وزارتخانه بيرون آمدم، همه اين دردها تمام شد.
شما گفتيد كه مي‌دانستم كه چه اتفاقاتي قرار است بيفتد. كمي بيشتر توضيح مي‌دهيد؟
نه اينكه مي‌دانستم. اما به‌هرحال برنامه‌يي كه در حوزه كارشناسي بخش مسكن طراحي شده بود و قرار بود دنبال شود، طرح جامعي بود. به استناد تكليف قانون برنامه چهارم توسعه قرار بود تا سال 84 طرح جامع مسكن را تهيه كنيم. اين موضوع در سال 83 و در دوره وزارت آقاي عبدالعلي‌زاده مطرح شد. از همه متخصصان، صاحب‌نظران و كارشناساني كه به نوعي با بحث برنامه‌ريزي و اقتصاد و بازار مسكن مرتبط بودند، خواهش كرديم به ما كمك كنند و تقريبا بيش از دو سال تدوين طرح جامع مسكن طول كشيد تا همه ابعاد بخش مسكن با توجه به چشم‌انداز جمعيتي، اقتصاد كشور، نيازها و عرضه و تقاضا به صورت كيفي و كمي ديده شود. بالاخره اين برنامه تهيه شد و در سال 85 طرح را به دولت فرستاديم. بعد از آن بخش‌هايي كه نيازمند قانون بود در قالب قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن به مجلس رفت. مجلس هم قانون را با اصلاحاتي تصويب كرد و به دستگاه‌ها ابلاغ شد.
يعني كل طرح در هيات دولت تصويب شد؟
بله، طرح جامع مسكن تصويب شد و سپس مجلس بخشي را كه نياز به قانون داشت، تصويب كرد. البته بخشي از طرح نياز به قانون نداشت. آن بخشي كه نياز به قانون داشت در قالب قانون ساماندهي به مجلس رفت و مجلس تغييراتي را اعمال و تصويب كرد. قانون خوبي تهيه شده بود. در اين قانون 52 برنامه عملياتي پيش‌بيني شده بود.
براي چه مدت؟
قانون طرح جامع مسكن در راستاي سند چشم‌انداز 20ساله ديده شده بود. تلاش بر اين بود كه برنامه‌يي كاملا عملياتي باشد نه اينكه يك‌سري از حرف‌ها روي كاغذ نوشته شود و بعد نشود اجرا كرد. به اين ترتيب 9 محور در طرح جامع مسكن تعريف شد كه يكي از محورهاي آن، مسكن كم‌درآمدها بود. محورهاي ديگر هم مربوط به برنامه تامين مالي مسكن، نوسازي و بهسازي مسكن و صنعتي‌سازي مسكن و فناوري بود. در جمع اين 9 محور، 52 برنامه اجرايي پيش‌بيني شد. براي نمونه در محور مسكن كم‌درآمدها شش برنامه عملياتي پيش‌بيني شده بود و يكي از برنامه‌هاي عملياتي، موضوع تامين مسكن براي اقشار كم‌درآمد از طريق حذف قيمت زمين بود كه تحت عنوان برنامه حق بهره‌برداري از زمين مطرح مي‌شد به‌طوري كه زمين بدون دريافت حق وجه در قالب قراردادهاي اجاره 99ساله در اختيار كساني قرار گيرد كه فاقد مسكن هستند تا روي آن مسكن بسازند و بابت زمين نيز مبلغي نپردازند. در اين راستا تعريف شده بود كه به آنها كمك هم صورت گيرد و تسهيلات پرداخت شود و خدمات فني صورت گيرد.
در واقع زمين به مردم بدهند، نه خانه.
خير، زمين به انبوه‌سازان داده شود تا براي مردم خانه بسازند. سازماندهي تقاضا هم در قالب تعاوني‌ها بود چراكه تك‌تك افراد نمي‌توانند، بروند پيمانكار بگيرند. تشكل‌هاي تعاوني بايد شكل مي‌گرفتند و اين تعاوني‌ها به سراغ پيمانكار مي‌رفتند و سازنده و انبوه‌ساز براي پروژه‌ها مي‌گرفتند. در كنار آن، دولت نيز بايد نظارت عاليه‌يي روي پروژه‌ها مي‌داشت و تسهيلات نيز پرداخت مي‌شد تا خانه‌ها ساخته شود و مردم بتوانند از مسكن‌هاي توليد شده استفاده كنند. مردم بايد فقط هزينه ساخت را تامين مي‌كردند و در جاهايي كه به آماده‌سازي نياز بود، آماده‌سازي هم بايد تامين مي‌شد. براي مثال، دولت براي آماده‌سازي خانه‌ها يك ميليون تومان كمك مي‌كرد و براي ساخت هم وام و تسهيلات مي‌داد.
بار مالي دولت در اين برنامه زميني بود كه در اختيار مردم مي‌گذاشت، هزينه آماده‌سازي بود و به نقاط محروم بخشي از سود تسهيلات را هم قرار بود كمك كند. اين برنامه براي اين پيش‌بيني شده بود كه در سال 50 هزار واحد مسكوني براي مخاطبان اين برنامه ساخته شود. برنامه ديگر، تحت عنوان ساخت و عرضه مسكن كوچك براي بخشي از گروه‌هاي كم‌درآمد تهيه شده بود. براي هر كدام از اين طرح‌ها يك رقمي را مبنا قرار داده بوديم. از سوي ديگر، تهيه مسكن ويژه اقشار تحت پوشش كميته امداد و بهزيستي و صندوق‌هاي بازنشستگي، برنامه ديگري بود كه مي‌خواستيم دنبال كنيم. بقيه 52 برنامه هم يك حجمي داشت. در بافت‌هاي فرسوده نيز تعريف شده بود كه در سال چه ميزان بهسازي صورت گيرد.
با اين حال، وقتي اين برنامه به دولت رفت، فقط يكي از اين 52 برنامه كه بحث واگذاري زمين در قالب اجاره بلندمدت و رايگان بود، مورد استقبال قرار گرفت.
چه سالي؟
اين موضوع مربوط به سال 85 مي‌شود.
يعني قبل از افزايش قيمت‌ها در سال 86؟
بله، در سال 86 ما با سيگنال شديد افزايش قيمت‌ها روبه‌رو بوديم. در اين دوره اين برنامه مورد استقبال قرار گرفت و ما كليات طرح را مصوب كرديم اما دولت روي اين برنامه خاص متمركز شد. از اين 52 برنامه، دو برنامه ديگر را هم در دستور كار قرار داد يعني نوسازي مسكن روستايي و بافت‌هاي فرسوده.
يعني فقط بخش‌هايي را كه مي‌توانست در بحث سياسي به دولت كمك كند، در دستور كار قرار داد؟
خير، آقاي احمدي‌نژاد قبلا به اين موضوع فكر كرده بود كه برنامه‌يي را اجرا كند كه قيمت زمين صفر شود چون خودشان هم اين موضوع را در جلسه مطرح كرده بود. اما زماني كه ما طرح جامع مسكن را مطرح كرديم و يكي از برنامه‌ها اين بود كه زمين نزديك به قيمت صفر و در قالب اجاره 99ساله واگذار شود و ايشان هم در ذهنشان اين بود كه زمين به صورت اجاره باشد تا خريد و فروش نشود بنابراين اين برنامه را كاملا منطبق با خواسته خود ديد. برهمين اساس، دولت اين برنامه را در حجم وسيع اجرا كرد. اين در حالي است كه ما هدفگذاري‌اي كه در برنامه داشتيم، 50 هزار واحد مسكوني بود اما در دولت بحث شد كه 50 هزار واحد مسكوني نباشد و ساخت‌وسازها روي 5/1 ميليون واحد مسكوني هدف‌گذاري شد.
پذيرش اين موضوع از طرف آقاي احمدي‌نژاد و تبليغاتي كه خود ايشان روي مساله داشت، بعد از زماني بود كه قيمت‌ها جهش پيدا كرد؟
خير، در سال 85 طرح جامع مسكن تصويب شد و برنامه‌هايي كه عملياتي شد از سال 86 بود. تقريبا در همان زمان افزايش قيمت مسكن شروع شد. به‌طور طبيعي وقتي كه سيكل رشد قيمت مسكن در سال 86 و 87 شكل گرفت، دولت روي مسكن‌مهر بيشتر تبليغ كرد ولي از ابتدا هم تصور دولت اين بود كه اين برنامه مي‌تواند مساله مسكن مردم را حل كند. اين در حالي است كه ما بسته‌يي از برنامه‌ها را داشتيم و فكر مي‌كرديم براي هر مخاطبي بايد يكي از برنامه‌ها را اجرا كنيم. همچنين معتقد بوديم دولت نبايد درگير كار عملياتي شود. بالاخره جنس مسكن از بخش خصوصي است.
شما اين مسائل را به دولت توضيح داديد؟
بله، اين مسائل در شوراي مسكن بحث شد. ما نظراتي كه داشتيم به عنوان كارشناس مطرح مي‌كرديم. شوراي مسكن متشكل از آقاي رييس‌جمهور و حدود 9- 8 وزير بود. در نهايت جمع‌بندي اين شد كه روي برنامه مسكن اجازه 99ساله متمركز شوند كه بعدها اسم آن را مسكن‌مهر گذاشتند. علاوه بر اين از آن محورهاي طرح جامع مسكن، دو برنامه نوسازي مسكن روستايي و نوسازي بافت فرسوده نيز عملياتي شد.
ابعاد اين دو برنامه چگونه در طرح ديده شده بود؟
آيين‌نامه طرح نوسازي مسكن روستايي از سال 83 در دولت مصوب شده بود. در حقيقت برنامه‌يي بود كه آيين‌نامه آن به موازات طرح جامع تهيه شده و به دولت رفته بود. براي اين طرح سالانه نوسازي 200 هزار مسكن پيش‌بيني شده بود كه مجري آن هم بنياد مسكن بود. به نظر من اين برنامه خوب اجرا شد. به عبارتي نوسازي مسكن روستايي، برنامه‌يي است كه در چارچوب طرح جامع عملياتي شد و دولت دخالتي در اجرا نداشت. بنياد مسكن فقط خدمات فني ارائه مي‌كرد و در سال آخر دولت آقاي خاتمي آيين‌نامه آن تصويب شد. بعد هم در دولت بعدي كه دولت نهم بود، دولت براي اينكه تسهيلات را بانك‌ها بدهند از اين موضوع حمايت كرد.
در بخش نوسازي بافت‌هاي فرسوده ما فكر مي‌كرديم ابعاد آن مي‌تواند بيشتر از اين باشد اما كمتر از آن شد.
چرا؟
دليل آن شايد اين بود كه بخش عمده‌يي از انرژي به سمت مسكن‌مهر رفت.
توان ساخت آن زمان چقدر بود؟
به‌طور متوسط ميزان توليد سالانه مسكن در كشور حدود 500 هزار واحد مسكوني شهري بود و حدود 30- 20 هزار واحد مسكوني روستايي هم ساخته مي‌شد. برنامه مسكن‌مهر كه اجرا شد به يكباره ساخت 5/1 ميليون واحد مسكوني در دستور كار قرار گرفت كه حجم سنگيني بود.
اين حجم وسيع توليد مسكن با وجود نداشتن توانايي براي ساخت‌وساز تا اين حد چه آثاري را در پي داشت؟
در اينجا من اگر بخواهم به آسيب‌شناسي مسكن‌مهر اشاره‌يي داشته باشم بايد بگويم اولا وقتي كه حجم كار سنگين مي‌شود، نمي‌توانيد زمين مناسبي داشته باشيد. در حدي كه در طرح جامع پيش‌بيني شده بود، مي‌توانستيم تدارك زمين داشته باشيم. زمين‌هايي كه داخل شهر باشند، امكانات داشته باشند و مردم بتوانند در آنها ساكن شوند. اما وقتي حجم طرح 50 برابر مي‌شود، بالطبع بخشي از واحدهاي مسكوني روي اراضي توسعه مي‌رود كه خدمات زيربنايي و روبنايي ندارند. به‌طور طبيعي وقتي برنامه گسترده مي‌شود، از كيفيت آن كاسته مي‌شود. به اين ترتيب بخشي از كيفيت ساخت‌وسازها فداي كميت شد.
وزارت مسكن هم بيش از اندازه مداخله اجرايي داشت، يعني مسكن را بايد اجازه مي‌دادند كه خود مردم سازماندهي كنند.
واقعا اين طرح دليلي براي جلوگيري از افزايش قيمت مسكن بود؟
بالاخره بازار مسكن از بحث عرضه و تقاضا تبعيت مي‌كند. عرضه، به توليد مسكن مربوط مي‌شود. اما تقاضا در كشور ما دو جنس دارد. يكي تقاضاي مصرفي است، يعني كساني كه فقط براي تامين سرپناه دنبال مسكن هستند. اين بخش با توجه به اينكه نرخ رشد تشكيل خانوار طي سال‌هاي اخير رو به تزايد بوده و پيك رشد آن در سال‌هاي 92 و 93 است، به‌هرحال بخشي از تقاضاي كشور را مي‌پوشاند. از طرف ديگر، بخشي از تقاضا، تقاضاي ناشي از سرمايه‌گذاري يا سوداگري است. جمع اين دو، تقاضايي مي‌شود كه به بازار فشار وارد مي‌كند و منجر به افزايش قيمت در مقاطعي مي‌شود.
سهم اين دو نوع تقاضا در بازار مشخص است؟
بله، در مقاطعي كه بازار در حالت ركود قرار دارد، حجم سرمايه‌يي از بازار خارج مي‌شود و فقط حجم مصرفي در بازار مي‌ماند. آن كسي كه بي‌خانه است، براي او فرقي نمي‌كند كه حالا قيمت‌ها بالا و پايين رود. اين فرد دنبال تامين سرپناه است. در مواقعي كه رشد قيمت داريم، سرمايه به اين بخش مي‌آيد و حتي در دوره‌هاي پيك رشد قيمتي، سرمايه‌گذاري بيش از 50 درصد را در كلانشهرها مي‌پوشاند. يعني در شهري مثل تهران در مواقعي كه شما پيك رشد قيمت داريد، بيش از 50 درصد تقاضايي كه در بازار وارد مي‌شود، ناشي از سرمايه‌گذاري است؛ نه تقاضاي مصرفي. به همين خاطر، بخشي از آن در قالب خانه‌هاي خالي ديده مي‌شود. بنابراين اگر بخواهم به سوال‌تان برگردم، در مقطعي حدود 2 ميليون تقاضا سازماندهي و از بازار خارج شد و در بخش مسكن‌مهر ثبت‌نام كرد. اين موضوع در قيمت بازار مسكن اثر مي‌گذارد. اگر اين تقاضا دامنه‌دار بود، بهتر بود. اگر مي‌توانستيم بخش سوداگري آن را مديريت كنيم، به‌طور طبيعي مي‌توانستيم بازار را بهتر كنترل كنيم.
ولي در عمل يك‌چنين مساله‌يي ديده نشد. به نظر شما بعد از سال 87 كه قيمت مسكن به نقطه اوج رسيد، ناشي از ورود تقاضاي مسكن‌مهر بود؟
به‌تنهايي اين موضوع دخيل نبود. البته سال 86 شروع رونق مسكن بود كه به‌طور جهشي باعث رونق مسكن شد. همان‌طور كه مي‌دانيد، جهش قيمت در بازار ايران ناشي از حجم نقدينگي در جامعه است. در كنار آن، تقاضاي مصرفي هم تاكنون رو به رشد بوده و تا سال 92، 93 اين روند را داشته است، زيرا سالانه 700، 800 هزار ازدواج در سال اتفاق مي‌افتد. تقاضاي سرمايه‌يي هم كه به بازار مي‌آيد و به قيمت فشار وارد كند، در سال 86 وارد بازار شد، زيرا نقدينگي زيادي در جامعه شكل گرفته بود. رشد نقدينگي در اين دوره حدود 460 هزار ميليارد تومان بود. اين رشد نقدينگي با توجه به اينكه جايي براي جذب نداشت، به حوزه مسكن آمد. نقدينگي يا بايد در بازار بورس فعال جذب شود، يا در بخش توليد و صنعت و كشاورزي يا در بخش خدمات. اگر اين بخش‌ها نتوانند حجم نقدينگي را به خوبي جذب كنند، ضربه‌گير نقدينگي مسكن خواهد بود.
در‌سال‌هاي 86 و 87 شاهد بوديم كه رشد سريع نقدينگي به بخش مسكن سرازير شد و به اين ترتيب حدود 84 درصد رشد قيمت مسكن در شهر تهران داشتيم. بعد از اين رشد قيمت، اگر نمودارها را ديده باشيد، در نيمه دوم 87 قيمت‌ها افت كرد. يعني حدود 35 درصد افت قيمت داشتيم. ما براي نخستين بار در تاريخ ظرف 20 و چند سال گذشته افت قيمت مسكن داشتيم. اين موضوع ناشي از بحث مسكن‌مهر بود كه حجم سنگيني از تقاضا از بازار خارج شد، اما به دليل اينكه رشد نقدينگي كماكان ادامه داشت و اين تقاضا در بازار به‌طور كامل جذب نشد، مجددا در اواخر سال 90 رشد قيمت‌ها را شاهد بوديم. ما در مجموع 4 دوره رونق و ركود مسكن از سال 70 كه ثبت آماري داريم، تا امروز شاهد بوديم كه دو دوره از اينها در دولت نهم و دهم اتفاق افتاد.
يعني فاصله زماني اين دوره‌ها كمتر شده است؟
بله، طول دوره‌هاي رشد قيمت كه منحني پهن‌تر يا كوتاه‌تر شود و برعكس، دوره‌هاي آرامش، بستگي به شرايط اقتصادي دارد. هرچه در دوره‌هايي رشد نقدينگي به جامعه پمپاژ شود، به‌طور طبيعي فاصله سيكل قيمتي كمتر مي‌شود و زمان آن به هم نزديك‌تر مي‌شود. دو دوره در اين 8 سال افزايش قيمت مسكن داشتيم.
شما به اين موضوع اشاره كرديد كه دولت توليد مسكن را در دستور كار قرار داد. در دوره‌هاي اخير برخي كارشناسان معتقدند كه دولت زماني كه طرح مسكن‌مهر را اجرا كرد، از تعداد واحدهايي كه بخش خصوصي مي‌ساخت، كاسته شد و اين موضوع باعث شد كه از تعداد توليد سالانه مسكن كاسته شود. به نظر شما اين موضوع تا چه اندازه صحت دارد؟
آمار پروانه‌هاي صادره چنين چيزي را نمي‌گويد. ما به‌لحاظ روستايي رشد توليد مسكن خوبي داشتيم، يعني قبلا توليد 20 هزار واحد مسكن روستايي داشتيم، اما از سال 83 تا سال گذشته حدود يك ميليون و 100 هزار واحد مسكن روستايي توليد و نوسازي شده است. يعني سالانه حدود 200 هزار واحد مسكوني در برنامه بوده كه پوشش داده شده است.
در مسكن شهري هم باز سابقه دو دهه آماري مي‌گويد در دوره‌هايي كه رشد قيمت داريد، در همان دوره‌ها بيشترين ميزان صدور پروانه وجود دارد. اين موضوع منطقي است، زيرا كساني كه مي‌خواهند سرمايه‌گذاري كنند، در زمان افزايش قيمت‌ها وارد بازار مي‌شوند. به اين ترتيب پيك پروانه صادره شهري كشور در سال 86 بود كه 850 واحد مسكوني شهري در اين سال پروانه گرفتند، زيرا پيك قيمت داشتيم.
البته همه اين واحدها كه ساخته نشد؟
خير، توليد مسكن با مدت 3، 4ساله اتفاق مي‌افتد. اينكه شما مي‌گوييد مسكن‌مهر باعث شده از توليد مسكن‌هايي كه معمولا ساخته مي‌شد، كاهش يابد، بايد بگويم آمار پروانه‌ها اين موضوع را نشان نمي‌دهد. آمار پروانه‌ها حاكي از آن است كه متناسب با جريان‌هاي رونق و ركود مسكن، رشد و افت پروانه داشتيم. در سال گذشته بيش از 200 هزار پروانه ساختماني فقط در شهر تهران صادر شد و اين موضوع به دليل رشد قيمت‌ها بود. توليد مسكن از بازار تبعيت مي‌كند. البته بخشي از نيرويي كه در بازار فعال بود، به سمت مسكن‌مهر براي ساخت‌وساز رفتند. بالاخره ساخت‌وساز در سطح كشور به جاي اينكه در شهر تهران اتفاق بيفتد، در شهري مثل پرند اتفاق افتاد، اما به‌هرحال توليد مسكن انجام شده است.
اگر ما بخواهيم ارزيابي كارشناسانه از آسيب‌ها و مزيت‌هاي مسكن‌مهر داشته باشيم، شما به چه مواردي اشاره مي‌كنيد؟ البته از نظر بسياري از كارشناسان، مسكن‌مهر نوعي سياست پوپوليستي آقاي احمدي‌نژاد بوده و به قول شما، با ذات انديشه ايشان سازگاري داشت. اين در حالي است كه اين تصور وجود داشت كه مسكن‌مهر مانند طرح‌هاي زودبازده است كه منابع مالي زيادي را مي‌بلعد و تورم بالايي را در پي دارد.
من از زاويه مباحث مربوط به بخش مسكن عنوان مي‌كنم كه در رابطه با بخش مسكن‌مهر نكات ضعفي كه به نظر من به چشم مي‌خورد و وزارت راه و شهرسازي هم دنبال اين است كه اين نقاط ضعف را بتواند مديريت كند، موارد مختلفي است.
از جمله اين نقاط ضعف اين است كه برنامه مسكن‌مهر در نقاطي ساخته شده كه زيرساخت نداشت. بالاخره وقتي كه حجم بالايي واحد مسكوني در منطقه‌يي ساخته مي‌شود، نياز به خدمات دارد. يعني صرف واحد مسكوني نمي‌تواند قابل سكونت باشد. مجموعه‌يي شامل خدمات روبنايي مثل مدرسه، مسجد، درمانگاه، نيروي انتظامي و پاسگاه است كه به منطقه‌يي هويت مي‌دهد تا آرامش ايجاد شود.
به نظر من بزرگ كردن حجم اين برنامه باعث اين مشكل شد. وقتي طرح بزرگ مي‌شود، ظرفيت شهرهاي موجود ديگر جواب نمي‌دهد. وقتي كه خارج از تناسب مي‌شود، مجبوريد روي مناطق توسعه تمركز كنيد و به عنوان مثال، شهر جديد پرند در حال حاضر بيش از 90 هزار واحد مسكن‌مهر در آن در حال احداث است و اين شهر در مدت 4، 5 سال ايجاد شده است. يعني 500 هزار نفر جمعيت خواهد داشت. شبيه اين شهر، قزوين را ببينيد كه ظرف هزار سال شكل گرفته است كه امروز 500 هزار نفر جمعيت دارد. به‌طور طبيعي بحث‌هاي اجتماعي طرح بسيار مهم است، زيرا به يكباره منطقه‌يي ايجاد مي‌شود كه ريشه و عمق از نظر اجتماعي ندارد. موضوع بعدي كه به نظر من اهميت دارد و ناشي از بزرگ كردن برنامه است، كيفيت است. به‌هرحال نيرويي كه مي‌تواند نظارت و مديريت كند، نيروي ثابتي است. شما نمي‌توانيد بگوييد كه من كارمندان يك مجموعه وزارتخانه را صد برابر مي‌كنم. وقتي برنامه وسيع مي‌شود، به ناچار كيفيت افت مي‌افتد.
نكته ديگري كه وجود دارد، اين است كه ما در طرح جامع مسكن مجموعه‌يي از برنامه‌ها را ديده بوديم كه هر كدام از آنها، دهك‌هاي خود را هدف قرار مي‌داد. براي مثال، بازار اجاره را هدف قرار داده بوديم كه امروز يكي از مشكلات مهم ما است. بخش اجاره با اين جمعيت جوان و زاد و ولدي كه وجود دارد، بايد پاسخگو به تقاضاها باشد. اين تقاضا مخصوصا در كلانشهرها تقاضاي بسيار جدي است. در طرح جامع مسكن، يكي از برنامه‌ها مسكن اجاره‌يي بود. اتفاقا مديريت بازار اجاره و نهادهاي اجاره‌داري در دستور كار اين طرح بود تا نهادهاي اجاره‌داري حرفه‌يي ايجاد شود. بنابراين وقتي كه برنامه تك‌بعدي مي‌شود، خيلي از مخاطبان حذف مي‌شوند. در حالي كه اين مخاطبان وجود دارند، اما از برنامه حذف شدند.
افزايش قيمت در چند سال اخير خيلي عجيب بوده است. در همين تابستان گذشته آمارها را كه نگاه مي‌كردم، حدود 25 درصد رشد اجاره‌بها داشتيم. اين ناشي از آن است كه پاسخ به اين نياز بايد داده شود. بنابراين يكي ديگر از بحث‌ها اين است كه ما به تقاضاهاي مختلفي كه در بازار مسكن وجود دارد، يكسان نمي‌توانيم جواب دهيم. بالاخره جمع كارشناسان نشسته بودند برنامه‌هايي را تدوين كرده بودند كه تركيبي از اين برنامه‌ها بايد پيش مي‌رفت تا بازار سامان يابد.
از آسيب‌هاي اقتصادي طرح مسكن‌مهر هم بگوييد.
بله، من بيشتر از زاويه آثار آن روي حوزه مسكن نگاه مي‌كنم. نكته ديگري كه بايد بگويم در آن مقطع خواهش مي‌كرديم كه بخشي از تسهيلات بانك‌ها به مسكن‌مهر را اجازه دهند به بقيه انبوه‌سازان بدهيم. من معتقد بودم طرح مسكن‌مهر، تمام برنامه مسكن كشور نيست. بايد كاري مي‌كرديم در بخش‌هاي ديگر هم توليد مسكن شكل گيرد. انبوه‌سازان وقتي به بانك‌ها مراجعه مي‌كردند، بانك‌ها مي‌گفتند ما هرچه تسهيلات براي بخش مسكن داشتيم به مسكن‌مهر داده‌ايم. اين اتفاق در حقيقت در آن مقطع نيفتاد. با توجه به اينكه اولويت دولت اين بود كه عمدتا از اين برنامه حمايت كند.
ببينيد در رابطه با برنامه مسكن‌مهر آنچه در حال حاضر اقتصادانان مطرح مي‌كنند، اين است كه حجم سنگيني از منابع از بانك مركزي به جامعه پمپاژ شد. شما مي‌دانيد كه بانك مسكن متولي پرداخت تسهيلات اين برنامه بود. اين بانك يك خط اعتباري از بانك مركزي گرفت، چون منابع زيادي نداشت. اين خط اعتباري حجم سنگيني از منابع را در برداشت و بانك مركزي به ناچار منابع را در اختيار بانك مسكن گذاشت كه عددي حول وحوش 40 هزار ميليارد تومان بود. بالاخره اين 40 هزار ميليارد تومان منابعي است كه به نقدينگي كشور اضافه مي‌كند و از طريق بانك مركزي به سيستم تزريق شده است. در مقابل اين منابع از جامعه جمع نشده است. اگر اين منابع در قالب مدل‌هاي مختلف از جامعه جمع و تسهيلات پرداخت مي‌شد آثار كمتري روي اقتصاد داشت. اما به دليل اينكه از طريق خط اعتباري از بانك مركزي پرداخت شد و با توجه به ضريب چرخشي كه طي سال دارد، آثار تورمي جدي به دنبال داشت. حالا اينكه اين آثار تورمي چند درصد بوده، من نمي‌دانم اما شنيده‌ام كه مي‌گويند حدود 40 درصد از نرخ تورم ناشي از رشد نقدينگي مسكن‌مهر بوده است.
شما قطعا آن زمان به وزير و هيات دولت اين چالش‌ها را منتقل كرده‌ايد. پاسخ‌ها به شما چه بود؟
تا زماني كه من بودم، يعني در دوره‌يي كه آقاي سعيدي‌كيا وزير مسكن و شهرسازي بودند از خط اعتباري بانك مركزي استفاده نكرديم. ما آن زمان با شش بانك توافق كرديم كه بانك‌ها از منابع خودشان در اين سيستم تزريق كنند. البته بودجه‌يي هم ما در بخش مسكن داشتيم كه از محل اين بودجه كه عدد ناچيزي بود، بخشي از اين بودجه در اختيار بانك‌ها قرار گيرد تا پول مردم جمع شود. اين حجم استفاده از خط اعتباري بانك مركزي در دوره دولت دهم اتفاق افتاد. خب آن زمان بانك مركزي يك‌چنين چيزي نداشت، ما هم به بانك مركزي فشار نمي‌آورديم و براي اين كار تقاضا نداشتيم.
روال گذشته به آقاي نيكزاد پيشنهاد داده شد؟
ايشان از روال گذشته با خبر بودند.
پس چرا نپذيرفتند؟
خب طبيعتا منابعي كه از طريق بانك مركزي در اختيارشان قرار مي‌گرفت، خيلي راحت‌تر تامين مي‌شد. بانك‌ها هم آن زمان به اين راحتي اين كار را نمي‌كردند.
ايشان پيش‌بيني آينده مگر نداشتند؟
نمي‌دانم.
شما وقتي با ايشان صحبت مي‌كرديد، حتما پيش‌بيني‌هاي خودتان را از اعمال سياست‌ها اعلام مي‌كرديد.
خير، من 6- 5 ماه تقريبا با آقاي نيكزاد بودم. در آن زمان من و آقاي نيكزاد 6- 5 جلسه با بانك‌هاي مختلف گذاشتيم، يك جلسه هم در شورايعالي مسكن همه بانك‌ها را دعوت كردند كه بانك‌ها به برنامه‌هاي مسكن كمك كنند. آقاي رييس‌جمهور هم تاكيد كردند اما من بعدا متوجه شدم كه اين برنامه در بانك مسكن متمركز شده است.
در حال حاضر شاهد هستيم كه دو گروه درباره ادامه يا توقف مسكن‌مهر به يكديگر فشار وارد مي‌كنند. به نظر مي‌رسد ذي نفعان مسكن‌مهر آن دسته از انبوه‌سازاني هستند كه در بازارهاي قبلي به عنوان سازنده جايي نداشتند و به مسكن‌مهر چسبيده‌اند. اين گروه با اتمام مسكن‌مهر با وجود سازندگان متخصص از بازار كنار مي‌روند و به همين دليل فشار مي‌آورند كه اجراي اين طرح بايد ادامه پيدا كند. ارزيابي شما در اين رابطه چيست و فكر مي‌كنيد بايد مسكن‌مهر ادامه پيدا كند يا خير؟
به‌هرحال مسكن‌مهر به عنوان يك واقعيت گسترده كشور وجود دارد. اينكه حدود دو ميليون واحد مسكوني با مديريت دولت در سطح كشور زيرساخت برود، اتفاق بسيار بزرگي است. ما معمولا در جلساتي كه با بعضي از كارشناسان و مسوولان كشورهاي ديگر داريم، مي‌بينيم كه اين عدد را باور نمي‌كنند. آنچه الان اتفاق افتاده دو تاثير دارد: تاثير فيزيكي و كالبدي و تاثير اجتماعي. به‌هرحال حجم وسيعي از مردم مقابل اين برنامه قرار گرفتند و اميدي براي آنها ايجاد شده كه مسكن‌مهر آنها را صاحبخانه مي‌كند و بخشي از آنها هم صاحبخانه شده‌اند بنابراين نمي‌توانيم صورت مساله را پاك كنيم و بگوييم هيچ اتفاقي نيفتاده است. آنچه من فكر مي‌كنم، اين است كه آن برنامه‌يي را كه تا به امروز عملياتي شده بايد آسيب‌شناسي و بازنگري كرد و سامان داد. بايد طرح مسكن‌مهر آسيب‌شناسي شود و ببينيم براي چه تعدادي از واحدها متقاضي وجود دارد. چه حجمي از واحدهاي مسكوني در مرحله اوليه كار هستند و ممكن است بعضي از اين واحدها را بشود به مسكن آزاد تبديل كرد. از سوي ديگر، سراغ تعهداتي برويم كه پيمانكاران در اين برنامه دارند. چون اينها متوقع افزايش قيمت هستند. اما از طرف ديگر، اين واحدها به افرادي داده شده كه به آنها گفته شده با وام صاحبخانه مي‌شويد. پس اين مسائل را بايد آسيب‌شناسي كرد و اين كارها در حال حاضر انجام مي‌شود. وزارت راه و شهرسازي گروه‌هايي را فرستاده كه در سطح كشور آسيب‌شناسي كنند. بعد با اين استراتژي، دولت
به لحاظ اجرايي پاي خود را از اين برنامه بيرون بكشد. دولت بايد سياستگذاري، حمايت و نظارت عاليه داشته باشد. همچنين تامين زيربناهاي طرح، كاري است كه دولت بايد انجام دهد. يعني در راستاي تامين آب، برق، گاز و تلفن اقدام شود و در كنار آن، زيرساخت‌هاي روبنايي ضروري تامين شود. اين فضاها بايد از حالت خوابگاهي صرف بيرون‌آيد و تا جايي كه ممكن است، به كيفيت آنها مجددا نگاه شود.
دولت روي كيفيت واحدهاي مسكوني چطور مي‌تواند نگاه مجدد داشته باشد؛ آن هم وقتي كه واحدهاي مسكوني ساخته شده است؟
منظورم اين نيست كه واحدهاي ساخته، تخريب و دوباره ساخته شود. بالاخره فضايي كه ساخته مي‌شود، فقط آجر و سنگ نيست. اين فضا روح و محيط مي‌خواهد. منظور من كيفيت اجتماعي و محيطي بود. به لحاظ فيزيكي شايد در ساختمان نتوان كاري كرد، اما از نظر كيفيت اجتماعي و محيطي آن مي‌توان كاري كرد.
در گام دوم هم به نظرم مي‌رسد كه براي مسكن به هيچ‌وجه از اعتبارات دولتي و خط اعتباري نبايد استفاده شود. مسكن را چند هزار سال است كه مردم خودشان مي‌سازند و دولت بايد حمايت و كمك كند كه مردم باز هم خودشان مسكن بسازند. بالاخره سازندگاني داراي صلاحيت هستند و دولت كمك كند كه اين گروه بتوانند از بانك‌ها وام بگيرند. مدل‌هايي از تجهيز منابع در دنيا وجود دارد كه امروز مي‌تواند به ما كمك كند. در ماده 14 قانون ساماندهي مسكن چند محور براي تجهيز مالي بخش مسكن مطرح شده است؛ از رهن ثانويه و صندوق‌هاي املاك و ساختمان گرفته تا شركت‌هاي تامين سرمايه. اينها مدل‌هايي است كه بايد به مدد گرفته شود؛ به جاي اينكه ما از خط اعتباري بانك مركزي استفاده كنيم.
اين سياستي است كه آقاي آخوندي دارد؟
بله، سياست ايشان، سياست قانون ساماندهي است. در ماده 14 قانون ساماندهي اين برنامه‌ها آمده است. به نظر من در بحث بازار اجاره بايد حتما نگاه ويژه‌يي صورت گيرد.
دولت چه اقدام‌هايي مي‌تواند در بخش اجاره داشته باشد، چون فشاري كه در اين بخش وجود دارد، خيلي بالاست؟ يكي از راهكارهاي آقاي آخوندي اين است كه مدت اجاره دو‌ساله شود، تجربه‌هاي ديگر چيست؟
در كشورهايي كه امروز مشكل مسكن كمتري دارند، نهادهاي حرفه‌يي اجاره‌داري سازماندهي شده‌اند. يعني شما وقتي به صورت حرفه‌يي وارد بازار اجاره مي‌شويد، مي‌توانيد چند هزار واحد اجاره‌داري داشته باشيد، مديريت كنيد و تقاضا را به راحتي در بازار بچرخانيد. در كشور ما اين نهادها وجود ندارد. در كشورهاي اروپايي شهرداري‌ها بزرگ‌ترين اجاره‌دار شهرها هستند. شهرداري مي‌تواند اين كار را انجام دهد. چرا شهرداري‌هاي ما نبايد در بازار اجاره مسكن وارد شوند؟ شهرداري از پيكره مردم است و شهروندان مديريت شهر را به شهرداري داده‌اند.
قانوني در اين زمينه وجود دارد؟
بله، در قانون ساماندهي و طرح جامع مسكن اين بحث مطرح شده كه شهرداري‌ها و صندوق‌هاي بازنشستگي در بازار وارد شوند. صندوق‌هاي بازنشستگي در حال حاضر چندين هزار نفر را تحت پوشش دارند. دولت بايد از بانك‌ها بخواهد تسهيلات در اختيار آنها قرار دهد و حمايت‌هاي ديگري صورت گيرد تا اين بخش‌ها با هدف اجاره‌داري در بازار وارد شوند. من فكر مي‌كنم يكي از راهكارها همين است.
يعني ملك براي خودشان است، اما به جاي فروش، اجاره مي‌دهند.
در برنامه‌هاي عملياتي كه گفتم، حمايت از ايجاد نهادهاي حرفه‌يي اجاره‌داري تعريف شده است. بخش خصوصي هم به راحتي مي‌تواند اين كار را انجام دهد. يعني يك نهاد حرفه‌يي اجاره‌داري ايجاد كند و دولت اعلام كند از هر كسي اعم از شهرداري و بخش خصوصي كه براي دوره پنج‌ساله به صورت اجاره واحد توليد كند و در بازار عرضه كند، حمايت مي‌كنم. در اين رابطه ساخت 100 هزار واحد مسكوني در زمان آقاي سعيدي‌كيا شروع شد؛ منتها آن هم تبديل به مسكن‌مهر شد.
شما از اينكه وارد بحث سياسي شويم، اجتناب مي‌كنيد، اما عاملي كه باعث شد از دولت جدا شويد، فشار سياسي بود. چرا كارشناسان نمي‌توانند به سياستمدار توصيه كنند و توصيه‌شان پذيرفته شود؟
علت اينكه ما از دولت خارج شديم، فشار سياسي نبود. بالاخره انسان بايد احساس كند تصورات كارشناسي كه دارد، مي‌تواند به كار بگيرد. اگر احساس كند نظرهاي كارشناسي‌اش به‌كار گرفته نمي‌شود، بهتر است وقت خود را تلف نكند. جمع‌بندي در آن مقطع اين بود. طرح جامع مصوب شده و قرار بود اجرا شود. آرزويمان هم اين بود كه طرح جامع اجرا شود.
من آخرين روزي كه از وزارت مسكن بيرون مي‌آمدم، يك خواهش داشتم. گفتم آقاي نيكزاد، فقط حواس تان به بازار اجاره باشد، چون بازار بسيار مهمي است و به اقشار مردم فشار مي‌آورد. اما حجم طرح مسكن‌مهر اينقدر سنگين بود كه دولت دهم كلا درگير همين مسكن‌مهر شد.
يعني دولت فقط نگاه توليد مسكن داشت، اما نگاه كنترلي و مديريتي در بازار مسكن نداشت؟
بله، مي‌توان گفت دولت تصور مي‌كرد كه فقط از طريق توليد و عرضه يك نوع از مسكن مي‌تواند بازار را مديريت كند. در كنار آن هم بحث‌هايي مطرح شد كه با بازار برخورد پليسي شود. اين سياست اصلا جواب نمي‌دهد و من اعتقاد دارم در بازار مسكن ايران برخوردهاي تند و تعزيراتي اصلا جواب نمي‌دهد؛ نه در بخش اجاره و نه در بخش قيمت مسكن. هدف دولت بيشتر اين بود كه اقشار اجتماعي را صاحب سرپناه كند. در بخش بازار هم تصور مي‌كرد با برخورد تعزيراتي مي‌تواند جلوي افزايش قيمت‌ها را بگيرد، اما معلوم شد چنين تصوري اشتباه است.
به عنوان سوال آخر، از توصيه‌هاي سياسي خودتان به دولت يازدهم بگوييد.
در بخش مسكن من فكر مي‌كنم دولت يازدهم بايد هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا را ببيند. سمت عرضه را فقط ديدن و سياست‌هايي همچون مسكن‌مهر مشكلي از بازار مسكن حل نمي‌كند. فارغ از اينكه تقاضايي كه مي‌خواهد عرضه را بپوشاند، بايد ببينيم چه توان مالي‌اي دارد؟ اين طرح منجر به اين شد كه حجم عظيمي از منابع بانك مركزي پشت كار بيايد. نكته دوم اين است كه مخاطبان مسكن يك قشر و يك گروه نيستند. گروه‌هايي وجود دارند كه بدون اينكه از آنها حمايت كنيد، امكان صاحبخانه شدن ندارند. گروهي هم در دهك اول است كه حتي رقم اوليه مسكن‌مهر را ندارند كه بپردازند، بنابراين متناسب با اين دهك‌ها بايد دولت برنامه داشته باشد. نكته سوم هم اين است كه ما مجموعه‌يي از راهكارها را داريم كه تلفيقي از بحث مسكن و شهرسازي است. بالاخره موضوع شهرك‌سازي در كشور ما از اول انقلاب تاكنون فراموش شده است. يكي از راهكارهاي بسيار خوب شهرك‌سازي توسط بخش خصوصي است. يعني در محدوده‌هاي منفصل شهرها اگر بخش خصوصي برود مكان‌يابي كند و اين مكان‌يابي‌ها به لحاظ تامين خدمات زيربنايي مهيا باشد و از سوي ديگر، با ضوابط طرح مادر بالادستي تطبيق داشته باشد، بايد مجوز دهند كه شهرك براي نياز مردم بسازد. قبل از انقلاب ساخت خيلي از اين شهرك‌ها در برنامه بود. در اطراف تهران بيش از 60 شهرك مجوز داشت؛ شهرك‌هايي همچون مارليك و پرديس و حتي اكباتان
در قالب شهرك بوده است كه بخش خصوصي آنها را احداث كرده است. بخش خصوصي اين توان را دارد و خودش مديريت منابع مي‌كند. فقط دولت بايد بگويد كه پروانه را من مي‌دهم و طبق طرح بالادستي ضوابط بايد رعايت شود؛ وگرنه مجوز بهره‌برداري نمي‌دهيم. اين اتفاق مي‌شود در كشور بيفتد.
از سوي ديگر، بخش‌هايي وجود دارد كه تقريبا فراموش شده است و اين بخش‌ها مي‌توانند به كمك بخش مسكن بيايند. همچنين در رابطه با بازار مسكن فكر مي‌كنم ما بايد سياست‌هايي را داشته باشيم كه از معطل ماندن سرمايه جلوگيري شود.
منظور من نگاه تعزيراتي مطلقا نيست. بالاخره افراد بايد تشويق شوند كه اگر زميني را در بخشي از شهر گرفتند و چند سال نگه داشتند كه افزايش قيمت پيدا كند، قانون به آنها فشار بياورد كه زمين را بسازند و عرضه كنند. يعني سود افراد در ساخت و عرضه باشد. ما در خيلي از نقاط شهر كساني را داريم كه زمين را خريدند و كنار گذاشتند. اراضي باير را بايد مديريت كرد و زمين در چرخه توليد قرار گيرد.
يعني سود ساخت از زمين‌داري بيشتر باشد.
بله، در بخش مربوط به بازار مسكن فكر مي‌كنم كساني كه فقط واسطه هستند، بايد جمع شوند، چون به رشد قيمت مسكن منجر مي‌شود. اما كسي كه توليد مسكن دارد، بايد حمايت شود. در رابطه با اين موضوع بايد ابزار مالياتي گذاشت تا بازار كار خود را كند. به اين ترتيب جلوي دلالي گرفته مي‌شود. دولت بايد بگويد اگر مي‌خواهي دلالي كني، بايد هزينه‌اش را هم بدهي.
با اين حال، وي بعد از حدود چهار سال بالاخره سكوت خود را شكست و حاضر به گفت‌وگو با «اعتماد» شد. منوچهر خواجه‌دلويي، معاون امور مسكن وزارت مسكن در دولت نهم در اين گفت‌وگوي يك‌ساعته به تحليل وضعيت بازار مسكن و چگونگي اجرايي شدن طرح مسكن‌مهر پرداخت و از هدفگذاري‌هايي گفت كه به يكباره با نظر رييس‌جمهور تغيير كرد.
او با تشريح چگونگي تدوين و تصويب طرح جامع مسكن، به طرح مسكن‌مهر اشاره كرد كه در ابتدا عنوان مسكن كم‌درآمدها داشت و زماني كه احمدي‌نژاد اين طرح را نزديك به نگاه خود ديد، طرح‌هاي ديگر ساماندهي بازار مسكن را كنار گذاشت و فقط روي طرح مسكن‌مهر متمركز شد؛ اين در حالي است كه گستره اين طرح به دليل اينكه 50 برابر شد، نتوانست باري از بازار مسكن بردارد.
آقاي خواجه‌دلويي چه شد كه تصميم گرفتيد از دولت دهم جدا شويد؟
من تا آذرماه 88 در وزارتخانه بودم. آقاي نيكزاد كه آمد تقريبا مي‌دانستم كه چه اتفاقاتي قرار است بيفتد ولي باز هم من از آنجايي كه خيلي اهل قضاوت نيستم، صبر كردم. يعني تا 6- 5 ماه بعد از روي كار آمدن دولت دهم صبر كردم و در آذرماه خواهش كردم كه از وزارتخانه بروم.
اين نشان مي‌دهد كه ديدگاه‌هاي شما كاملا با وزير جديد متفاوت بوده است.
بله، عمده‌اش اين مساله بود. اما در اواخر دوره كاري‌ام به حدي تحت فشار بودم كه مشكل جسمي پيدا كردم. يعني كمر درد و سياتيك اذيتم مي‌كرد.
اينها عصبي بود؟
بله، وقتي از وزارتخانه بيرون آمدم، همه اين دردها تمام شد.
شما گفتيد كه مي‌دانستم كه چه اتفاقاتي قرار است بيفتد. كمي بيشتر توضيح مي‌دهيد؟
نه اينكه مي‌دانستم. اما به‌هرحال برنامه‌يي كه در حوزه كارشناسي بخش مسكن طراحي شده بود و قرار بود دنبال شود، طرح جامعي بود. به استناد تكليف قانون برنامه چهارم توسعه قرار بود تا سال 84 طرح جامع مسكن را تهيه كنيم. اين موضوع در سال 83 و در دوره وزارت آقاي عبدالعلي‌زاده مطرح شد. از همه متخصصان، صاحب‌نظران و كارشناساني كه به نوعي با بحث برنامه‌ريزي و اقتصاد و بازار مسكن مرتبط بودند، خواهش كرديم به ما كمك كنند و تقريبا بيش از دو سال تدوين طرح جامع مسكن طول كشيد تا همه ابعاد بخش مسكن با توجه به چشم‌انداز جمعيتي، اقتصاد كشور، نيازها و عرضه و تقاضا به صورت كيفي و كمي ديده شود. بالاخره اين برنامه تهيه شد و در سال 85 طرح را به دولت فرستاديم. بعد از آن بخش‌هايي كه نيازمند قانون بود در قالب قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن به مجلس رفت. مجلس هم قانون را با اصلاحاتي تصويب كرد و به دستگاه‌ها ابلاغ شد.
يعني كل طرح در هيات دولت تصويب شد؟
بله، طرح جامع مسكن تصويب شد و سپس مجلس بخشي را كه نياز به قانون داشت، تصويب كرد. البته بخشي از طرح نياز به قانون نداشت. آن بخشي كه نياز به قانون داشت در قالب قانون ساماندهي به مجلس رفت و مجلس تغييراتي را اعمال و تصويب كرد. قانون خوبي تهيه شده بود. در اين قانون 52 برنامه عملياتي پيش‌بيني شده بود.
براي چه مدت؟
قانون طرح جامع مسكن در راستاي سند چشم‌انداز 20ساله ديده شده بود. تلاش بر اين بود كه برنامه‌يي كاملا عملياتي باشد نه اينكه يك‌سري از حرف‌ها روي كاغذ نوشته شود و بعد نشود اجرا كرد. به اين ترتيب 9 محور در طرح جامع مسكن تعريف شد كه يكي از محورهاي آن، مسكن كم‌درآمدها بود. محورهاي ديگر هم مربوط به برنامه تامين مالي مسكن، نوسازي و بهسازي مسكن و صنعتي‌سازي مسكن و فناوري بود. در جمع اين 9 محور، 52 برنامه اجرايي پيش‌بيني شد. براي نمونه در محور مسكن كم‌درآمدها شش برنامه عملياتي پيش‌بيني شده بود و يكي از برنامه‌هاي عملياتي، موضوع تامين مسكن براي اقشار كم‌درآمد از طريق حذف قيمت زمين بود كه تحت عنوان برنامه حق بهره‌برداري از زمين مطرح مي‌شد به‌طوري كه زمين بدون دريافت حق وجه در قالب قراردادهاي اجاره 99ساله در اختيار كساني قرار گيرد كه فاقد مسكن هستند تا روي آن مسكن بسازند و بابت زمين نيز مبلغي نپردازند. در اين راستا تعريف شده بود كه به آنها كمك هم صورت گيرد و تسهيلات پرداخت شود و خدمات فني صورت گيرد.
در واقع زمين به مردم بدهند، نه خانه.
خير، زمين به انبوه‌سازان داده شود تا براي مردم خانه بسازند. سازماندهي تقاضا هم در قالب تعاوني‌ها بود چراكه تك‌تك افراد نمي‌توانند، بروند پيمانكار بگيرند. تشكل‌هاي تعاوني بايد شكل مي‌گرفتند و اين تعاوني‌ها به سراغ پيمانكار مي‌رفتند و سازنده و انبوه‌ساز براي پروژه‌ها مي‌گرفتند. در كنار آن، دولت نيز بايد نظارت عاليه‌يي روي پروژه‌ها مي‌داشت و تسهيلات نيز پرداخت مي‌شد تا خانه‌ها ساخته شود و مردم بتوانند از مسكن‌هاي توليد شده استفاده كنند. مردم بايد فقط هزينه ساخت را تامين مي‌كردند و در جاهايي كه به آماده‌سازي نياز بود، آماده‌سازي هم بايد تامين مي‌شد. براي مثال، دولت براي آماده‌سازي خانه‌ها يك ميليون تومان كمك مي‌كرد و براي ساخت هم وام و تسهيلات مي‌داد.
بار مالي دولت در اين برنامه زميني بود كه در اختيار مردم مي‌گذاشت، هزينه آماده‌سازي بود و به نقاط محروم بخشي از سود تسهيلات را هم قرار بود كمك كند. اين برنامه براي اين پيش‌بيني شده بود كه در سال 50 هزار واحد مسكوني براي مخاطبان اين برنامه ساخته شود. برنامه ديگر، تحت عنوان ساخت و عرضه مسكن كوچك براي بخشي از گروه‌هاي كم‌درآمد تهيه شده بود. براي هر كدام از اين طرح‌ها يك رقمي را مبنا قرار داده بوديم. از سوي ديگر، تهيه مسكن ويژه اقشار تحت پوشش كميته امداد و بهزيستي و صندوق‌هاي بازنشستگي، برنامه ديگري بود كه مي‌خواستيم دنبال كنيم. بقيه 52 برنامه هم يك حجمي داشت. در بافت‌هاي فرسوده نيز تعريف شده بود كه در سال چه ميزان بهسازي صورت گيرد.
با اين حال، وقتي اين برنامه به دولت رفت، فقط يكي از اين 52 برنامه كه بحث واگذاري زمين در قالب اجاره بلندمدت و رايگان بود، مورد استقبال قرار گرفت.
چه سالي؟
اين موضوع مربوط به سال 85 مي‌شود.
يعني قبل از افزايش قيمت‌ها در سال 86؟
بله، در سال 86 ما با سيگنال شديد افزايش قيمت‌ها روبه‌رو بوديم. در اين دوره اين برنامه مورد استقبال قرار گرفت و ما كليات طرح را مصوب كرديم اما دولت روي اين برنامه خاص متمركز شد. از اين 52 برنامه، دو برنامه ديگر را هم در دستور كار قرار داد يعني نوسازي مسكن روستايي و بافت‌هاي فرسوده.
يعني فقط بخش‌هايي را كه مي‌توانست در بحث سياسي به دولت كمك كند، در دستور كار قرار داد؟
خير، آقاي احمدي‌نژاد قبلا به اين موضوع فكر كرده بود كه برنامه‌يي را اجرا كند كه قيمت زمين صفر شود چون خودشان هم اين موضوع را در جلسه مطرح كرده بود. اما زماني كه ما طرح جامع مسكن را مطرح كرديم و يكي از برنامه‌ها اين بود كه زمين نزديك به قيمت صفر و در قالب اجاره 99ساله واگذار شود و ايشان هم در ذهنشان اين بود كه زمين به صورت اجاره باشد تا خريد و فروش نشود بنابراين اين برنامه را كاملا منطبق با خواسته خود ديد. برهمين اساس، دولت اين برنامه را در حجم وسيع اجرا كرد. اين در حالي است كه ما هدفگذاري‌اي كه در برنامه داشتيم، 50 هزار واحد مسكوني بود اما در دولت بحث شد كه 50 هزار واحد مسكوني نباشد و ساخت‌وسازها روي 5/1 ميليون واحد مسكوني هدف‌گذاري شد.
پذيرش اين موضوع از طرف آقاي احمدي‌نژاد و تبليغاتي كه خود ايشان روي مساله داشت، بعد از زماني بود كه قيمت‌ها جهش پيدا كرد؟
خير، در سال 85 طرح جامع مسكن تصويب شد و برنامه‌هايي كه عملياتي شد از سال 86 بود. تقريبا در همان زمان افزايش قيمت مسكن شروع شد. به‌طور طبيعي وقتي كه سيكل رشد قيمت مسكن در سال 86 و 87 شكل گرفت، دولت روي مسكن‌مهر بيشتر تبليغ كرد ولي از ابتدا هم تصور دولت اين بود كه اين برنامه مي‌تواند مساله مسكن مردم را حل كند. اين در حالي است كه ما بسته‌يي از برنامه‌ها را داشتيم و فكر مي‌كرديم براي هر مخاطبي بايد يكي از برنامه‌ها را اجرا كنيم. همچنين معتقد بوديم دولت نبايد درگير كار عملياتي شود. بالاخره جنس مسكن از بخش خصوصي است.
شما اين مسائل را به دولت توضيح داديد؟
بله، اين مسائل در شوراي مسكن بحث شد. ما نظراتي كه داشتيم به عنوان كارشناس مطرح مي‌كرديم. شوراي مسكن متشكل از آقاي رييس‌جمهور و حدود 9- 8 وزير بود. در نهايت جمع‌بندي اين شد كه روي برنامه مسكن اجازه 99ساله متمركز شوند كه بعدها اسم آن را مسكن‌مهر گذاشتند. علاوه بر اين از آن محورهاي طرح جامع مسكن، دو برنامه نوسازي مسكن روستايي و نوسازي بافت فرسوده نيز عملياتي شد.
ابعاد اين دو برنامه چگونه در طرح ديده شده بود؟
آيين‌نامه طرح نوسازي مسكن روستايي از سال 83 در دولت مصوب شده بود. در حقيقت برنامه‌يي بود كه آيين‌نامه آن به موازات طرح جامع تهيه شده و به دولت رفته بود. براي اين طرح سالانه نوسازي 200 هزار مسكن پيش‌بيني شده بود كه مجري آن هم بنياد مسكن بود. به نظر من اين برنامه خوب اجرا شد. به عبارتي نوسازي مسكن روستايي، برنامه‌يي است كه در چارچوب طرح جامع عملياتي شد و دولت دخالتي در اجرا نداشت. بنياد مسكن فقط خدمات فني ارائه مي‌كرد و در سال آخر دولت آقاي خاتمي آيين‌نامه آن تصويب شد. بعد هم در دولت بعدي كه دولت نهم بود، دولت براي اينكه تسهيلات را بانك‌ها بدهند از اين موضوع حمايت كرد.
در بخش نوسازي بافت‌هاي فرسوده ما فكر مي‌كرديم ابعاد آن مي‌تواند بيشتر از اين باشد اما كمتر از آن شد.
چرا؟
دليل آن شايد اين بود كه بخش عمده‌يي از انرژي به سمت مسكن‌مهر رفت.
توان ساخت آن زمان چقدر بود؟
به‌طور متوسط ميزان توليد سالانه مسكن در كشور حدود 500 هزار واحد مسكوني شهري بود و حدود 30- 20 هزار واحد مسكوني روستايي هم ساخته مي‌شد. برنامه مسكن‌مهر كه اجرا شد به يكباره ساخت 5/1 ميليون واحد مسكوني در دستور كار قرار گرفت كه حجم سنگيني بود.
اين حجم وسيع توليد مسكن با وجود نداشتن توانايي براي ساخت‌وساز تا اين حد چه آثاري را در پي داشت؟
در اينجا من اگر بخواهم به آسيب‌شناسي مسكن‌مهر اشاره‌يي داشته باشم بايد بگويم اولا وقتي كه حجم كار سنگين مي‌شود، نمي‌توانيد زمين مناسبي داشته باشيد. در حدي كه در طرح جامع پيش‌بيني شده بود، مي‌توانستيم تدارك زمين داشته باشيم. زمين‌هايي كه داخل شهر باشند، امكانات داشته باشند و مردم بتوانند در آنها ساكن شوند. اما وقتي حجم طرح 50 برابر مي‌شود، بالطبع بخشي از واحدهاي مسكوني روي اراضي توسعه مي‌رود كه خدمات زيربنايي و روبنايي ندارند. به‌طور طبيعي وقتي برنامه گسترده مي‌شود، از كيفيت آن كاسته مي‌شود. به اين ترتيب بخشي از كيفيت ساخت‌وسازها فداي كميت شد.
وزارت مسكن هم بيش از اندازه مداخله اجرايي داشت، يعني مسكن را بايد اجازه مي‌دادند كه خود مردم سازماندهي كنند.
واقعا اين طرح دليلي براي جلوگيري از افزايش قيمت مسكن بود؟
بالاخره بازار مسكن از بحث عرضه و تقاضا تبعيت مي‌كند. عرضه، به توليد مسكن مربوط مي‌شود. اما تقاضا در كشور ما دو جنس دارد. يكي تقاضاي مصرفي است، يعني كساني كه فقط براي تامين سرپناه دنبال مسكن هستند. اين بخش با توجه به اينكه نرخ رشد تشكيل خانوار طي سال‌هاي اخير رو به تزايد بوده و پيك رشد آن در سال‌هاي 92 و 93 است، به‌هرحال بخشي از تقاضاي كشور را مي‌پوشاند. از طرف ديگر، بخشي از تقاضا، تقاضاي ناشي از سرمايه‌گذاري يا سوداگري است. جمع اين دو، تقاضايي مي‌شود كه به بازار فشار وارد مي‌كند و منجر به افزايش قيمت در مقاطعي مي‌شود.
سهم اين دو نوع تقاضا در بازار مشخص است؟
بله، در مقاطعي كه بازار در حالت ركود قرار دارد، حجم سرمايه‌يي از بازار خارج مي‌شود و فقط حجم مصرفي در بازار مي‌ماند. آن كسي كه بي‌خانه است، براي او فرقي نمي‌كند كه حالا قيمت‌ها بالا و پايين رود. اين فرد دنبال تامين سرپناه است. در مواقعي كه رشد قيمت داريم، سرمايه به اين بخش مي‌آيد و حتي در دوره‌هاي پيك رشد قيمتي، سرمايه‌گذاري بيش از 50 درصد را در كلانشهرها مي‌پوشاند. يعني در شهري مثل تهران در مواقعي كه شما پيك رشد قيمت داريد، بيش از 50 درصد تقاضايي كه در بازار وارد مي‌شود، ناشي از سرمايه‌گذاري است؛ نه تقاضاي مصرفي. به همين خاطر، بخشي از آن در قالب خانه‌هاي خالي ديده مي‌شود. بنابراين اگر بخواهم به سوال‌تان برگردم، در مقطعي حدود 2 ميليون تقاضا سازماندهي و از بازار خارج شد و در بخش مسكن‌مهر ثبت‌نام كرد. اين موضوع در قيمت بازار مسكن اثر مي‌گذارد. اگر اين تقاضا دامنه‌دار بود، بهتر بود. اگر مي‌توانستيم بخش سوداگري آن را مديريت كنيم، به‌طور طبيعي مي‌توانستيم بازار را بهتر كنترل كنيم.
ولي در عمل يك‌چنين مساله‌يي ديده نشد. به نظر شما بعد از سال 87 كه قيمت مسكن به نقطه اوج رسيد، ناشي از ورود تقاضاي مسكن‌مهر بود؟
به‌تنهايي اين موضوع دخيل نبود. البته سال 86 شروع رونق مسكن بود كه به‌طور جهشي باعث رونق مسكن شد. همان‌طور كه مي‌دانيد، جهش قيمت در بازار ايران ناشي از حجم نقدينگي در جامعه است. در كنار آن، تقاضاي مصرفي هم تاكنون رو به رشد بوده و تا سال 92، 93 اين روند را داشته است، زيرا سالانه 700، 800 هزار ازدواج در سال اتفاق مي‌افتد. تقاضاي سرمايه‌يي هم كه به بازار مي‌آيد و به قيمت فشار وارد كند، در سال 86 وارد بازار شد، زيرا نقدينگي زيادي در جامعه شكل گرفته بود. رشد نقدينگي در اين دوره حدود 460 هزار ميليارد تومان بود. اين رشد نقدينگي با توجه به اينكه جايي براي جذب نداشت، به حوزه مسكن آمد. نقدينگي يا بايد در بازار بورس فعال جذب شود، يا در بخش توليد و صنعت و كشاورزي يا در بخش خدمات. اگر اين بخش‌ها نتوانند حجم نقدينگي را به خوبي جذب كنند، ضربه‌گير نقدينگي مسكن خواهد بود.
در‌سال‌هاي 86 و 87 شاهد بوديم كه رشد سريع نقدينگي به بخش مسكن سرازير شد و به اين ترتيب حدود 84 درصد رشد قيمت مسكن در شهر تهران داشتيم. بعد از اين رشد قيمت، اگر نمودارها را ديده باشيد، در نيمه دوم 87 قيمت‌ها افت كرد. يعني حدود 35 درصد افت قيمت داشتيم. ما براي نخستين بار در تاريخ ظرف 20 و چند سال گذشته افت قيمت مسكن داشتيم. اين موضوع ناشي از بحث مسكن‌مهر بود كه حجم سنگيني از تقاضا از بازار خارج شد، اما به دليل اينكه رشد نقدينگي كماكان ادامه داشت و اين تقاضا در بازار به‌طور كامل جذب نشد، مجددا در اواخر سال 90 رشد قيمت‌ها را شاهد بوديم. ما در مجموع 4 دوره رونق و ركود مسكن از سال 70 كه ثبت آماري داريم، تا امروز شاهد بوديم كه دو دوره از اينها در دولت نهم و دهم اتفاق افتاد.
يعني فاصله زماني اين دوره‌ها كمتر شده است؟
بله، طول دوره‌هاي رشد قيمت كه منحني پهن‌تر يا كوتاه‌تر شود و برعكس، دوره‌هاي آرامش، بستگي به شرايط اقتصادي دارد. هرچه در دوره‌هايي رشد نقدينگي به جامعه پمپاژ شود، به‌طور طبيعي فاصله سيكل قيمتي كمتر مي‌شود و زمان آن به هم نزديك‌تر مي‌شود. دو دوره در اين 8 سال افزايش قيمت مسكن داشتيم.
شما به اين موضوع اشاره كرديد كه دولت توليد مسكن را در دستور كار قرار داد. در دوره‌هاي اخير برخي كارشناسان معتقدند كه دولت زماني كه طرح مسكن‌مهر را اجرا كرد، از تعداد واحدهايي كه بخش خصوصي مي‌ساخت، كاسته شد و اين موضوع باعث شد كه از تعداد توليد سالانه مسكن كاسته شود. به نظر شما اين موضوع تا چه اندازه صحت دارد؟
آمار پروانه‌هاي صادره چنين چيزي را نمي‌گويد. ما به‌لحاظ روستايي رشد توليد مسكن خوبي داشتيم، يعني قبلا توليد 20 هزار واحد مسكن روستايي داشتيم، اما از سال 83 تا سال گذشته حدود يك ميليون و 100 هزار واحد مسكن روستايي توليد و نوسازي شده است. يعني سالانه حدود 200 هزار واحد مسكوني در برنامه بوده كه پوشش داده شده است.
در مسكن شهري هم باز سابقه دو دهه آماري مي‌گويد در دوره‌هايي كه رشد قيمت داريد، در همان دوره‌ها بيشترين ميزان صدور پروانه وجود دارد. اين موضوع منطقي است، زيرا كساني كه مي‌خواهند سرمايه‌گذاري كنند، در زمان افزايش قيمت‌ها وارد بازار مي‌شوند. به اين ترتيب پيك پروانه صادره شهري كشور در سال 86 بود كه 850 واحد مسكوني شهري در اين سال پروانه گرفتند، زيرا پيك قيمت داشتيم.
البته همه اين واحدها كه ساخته نشد؟
خير، توليد مسكن با مدت 3، 4ساله اتفاق مي‌افتد. اينكه شما مي‌گوييد مسكن‌مهر باعث شده از توليد مسكن‌هايي كه معمولا ساخته مي‌شد، كاهش يابد، بايد بگويم آمار پروانه‌ها اين موضوع را نشان نمي‌دهد. آمار پروانه‌ها حاكي از آن است كه متناسب با جريان‌هاي رونق و ركود مسكن، رشد و افت پروانه داشتيم. در سال گذشته بيش از 200 هزار پروانه ساختماني فقط در شهر تهران صادر شد و اين موضوع به دليل رشد قيمت‌ها بود. توليد مسكن از بازار تبعيت مي‌كند. البته بخشي از نيرويي كه در بازار فعال بود، به سمت مسكن‌مهر براي ساخت‌وساز رفتند. بالاخره ساخت‌وساز در سطح كشور به جاي اينكه در شهر تهران اتفاق بيفتد، در شهري مثل پرند اتفاق افتاد، اما به‌هرحال توليد مسكن انجام شده است.
اگر ما بخواهيم ارزيابي كارشناسانه از آسيب‌ها و مزيت‌هاي مسكن‌مهر داشته باشيم، شما به چه مواردي اشاره مي‌كنيد؟ البته از نظر بسياري از كارشناسان، مسكن‌مهر نوعي سياست پوپوليستي آقاي احمدي‌نژاد بوده و به قول شما، با ذات انديشه ايشان سازگاري داشت. اين در حالي است كه اين تصور وجود داشت كه مسكن‌مهر مانند طرح‌هاي زودبازده است كه منابع مالي زيادي را مي‌بلعد و تورم بالايي را در پي دارد.
من از زاويه مباحث مربوط به بخش مسكن عنوان مي‌كنم كه در رابطه با بخش مسكن‌مهر نكات ضعفي كه به نظر من به چشم مي‌خورد و وزارت راه و شهرسازي هم دنبال اين است كه اين نقاط ضعف را بتواند مديريت كند، موارد مختلفي است.
از جمله اين نقاط ضعف اين است كه برنامه مسكن‌مهر در نقاطي ساخته شده كه زيرساخت نداشت. بالاخره وقتي كه حجم بالايي واحد مسكوني در منطقه‌يي ساخته مي‌شود، نياز به خدمات دارد. يعني صرف واحد مسكوني نمي‌تواند قابل سكونت باشد. مجموعه‌يي شامل خدمات روبنايي مثل مدرسه، مسجد، درمانگاه، نيروي انتظامي و پاسگاه است كه به منطقه‌يي هويت مي‌دهد تا آرامش ايجاد شود.
به نظر من بزرگ كردن حجم اين برنامه باعث اين مشكل شد. وقتي طرح بزرگ مي‌شود، ظرفيت شهرهاي موجود ديگر جواب نمي‌دهد. وقتي كه خارج از تناسب مي‌شود، مجبوريد روي مناطق توسعه تمركز كنيد و به عنوان مثال، شهر جديد پرند در حال حاضر بيش از 90 هزار واحد مسكن‌مهر در آن در حال احداث است و اين شهر در مدت 4، 5 سال ايجاد شده است. يعني 500 هزار نفر جمعيت خواهد داشت. شبيه اين شهر، قزوين را ببينيد كه ظرف هزار سال شكل گرفته است كه امروز 500 هزار نفر جمعيت دارد. به‌طور طبيعي بحث‌هاي اجتماعي طرح بسيار مهم است، زيرا به يكباره منطقه‌يي ايجاد مي‌شود كه ريشه و عمق از نظر اجتماعي ندارد. موضوع بعدي كه به نظر من اهميت دارد و ناشي از بزرگ كردن برنامه است، كيفيت است. به‌هرحال نيرويي كه مي‌تواند نظارت و مديريت كند، نيروي ثابتي است. شما نمي‌توانيد بگوييد كه من كارمندان يك مجموعه وزارتخانه را صد برابر مي‌كنم. وقتي برنامه وسيع مي‌شود، به ناچار كيفيت افت مي‌افتد.
نكته ديگري كه وجود دارد، اين است كه ما در طرح جامع مسكن مجموعه‌يي از برنامه‌ها را ديده بوديم كه هر كدام از آنها، دهك‌هاي خود را هدف قرار مي‌داد. براي مثال، بازار اجاره را هدف قرار داده بوديم كه امروز يكي از مشكلات مهم ما است. بخش اجاره با اين جمعيت جوان و زاد و ولدي كه وجود دارد، بايد پاسخگو به تقاضاها باشد. اين تقاضا مخصوصا در كلانشهرها تقاضاي بسيار جدي است. در طرح جامع مسكن، يكي از برنامه‌ها مسكن اجاره‌يي بود. اتفاقا مديريت بازار اجاره و نهادهاي اجاره‌داري در دستور كار اين طرح بود تا نهادهاي اجاره‌داري حرفه‌يي ايجاد شود. بنابراين وقتي كه برنامه تك‌بعدي مي‌شود، خيلي از مخاطبان حذف مي‌شوند. در حالي كه اين مخاطبان وجود دارند، اما از برنامه حذف شدند.
افزايش قيمت در چند سال اخير خيلي عجيب بوده است. در همين تابستان گذشته آمارها را كه نگاه مي‌كردم، حدود 25 درصد رشد اجاره‌بها داشتيم. اين ناشي از آن است كه پاسخ به اين نياز بايد داده شود. بنابراين يكي ديگر از بحث‌ها اين است كه ما به تقاضاهاي مختلفي كه در بازار مسكن وجود دارد، يكسان نمي‌توانيم جواب دهيم. بالاخره جمع كارشناسان نشسته بودند برنامه‌هايي را تدوين كرده بودند كه تركيبي از اين برنامه‌ها بايد پيش مي‌رفت تا بازار سامان يابد.
از آسيب‌هاي اقتصادي طرح مسكن‌مهر هم بگوييد.
بله، من بيشتر از زاويه آثار آن روي حوزه مسكن نگاه مي‌كنم. نكته ديگري كه بايد بگويم در آن مقطع خواهش مي‌كرديم كه بخشي از تسهيلات بانك‌ها به مسكن‌مهر را اجازه دهند به بقيه انبوه‌سازان بدهيم. من معتقد بودم طرح مسكن‌مهر، تمام برنامه مسكن كشور نيست. بايد كاري مي‌كرديم در بخش‌هاي ديگر هم توليد مسكن شكل گيرد. انبوه‌سازان وقتي به بانك‌ها مراجعه مي‌كردند، بانك‌ها مي‌گفتند ما هرچه تسهيلات براي بخش مسكن داشتيم به مسكن‌مهر داده‌ايم. اين اتفاق در حقيقت در آن مقطع نيفتاد. با توجه به اينكه اولويت دولت اين بود كه عمدتا از اين برنامه حمايت كند.
ببينيد در رابطه با برنامه مسكن‌مهر آنچه در حال حاضر اقتصادانان مطرح مي‌كنند، اين است كه حجم سنگيني از منابع از بانك مركزي به جامعه پمپاژ شد. شما مي‌دانيد كه بانك مسكن متولي پرداخت تسهيلات اين برنامه بود. اين بانك يك خط اعتباري از بانك مركزي گرفت، چون منابع زيادي نداشت. اين خط اعتباري حجم سنگيني از منابع را در برداشت و بانك مركزي به ناچار منابع را در اختيار بانك مسكن گذاشت كه عددي حول وحوش 40 هزار ميليارد تومان بود. بالاخره اين 40 هزار ميليارد تومان منابعي است كه به نقدينگي كشور اضافه مي‌كند و از طريق بانك مركزي به سيستم تزريق شده است. در مقابل اين منابع از جامعه جمع نشده است. اگر اين منابع در قالب مدل‌هاي مختلف از جامعه جمع و تسهيلات پرداخت مي‌شد آثار كمتري روي اقتصاد داشت. اما به دليل اينكه از طريق خط اعتباري از بانك مركزي پرداخت شد و با توجه به ضريب چرخشي كه طي سال دارد، آثار تورمي جدي به دنبال داشت. حالا اينكه اين آثار تورمي چند درصد بوده، من نمي‌دانم اما شنيده‌ام كه مي‌گويند حدود 40 درصد از نرخ تورم ناشي از رشد نقدينگي مسكن‌مهر بوده است.
شما قطعا آن زمان به وزير و هيات دولت اين چالش‌ها را منتقل كرده‌ايد. پاسخ‌ها به شما چه بود؟
تا زماني كه من بودم، يعني در دوره‌يي كه آقاي سعيدي‌كيا وزير مسكن و شهرسازي بودند از خط اعتباري بانك مركزي استفاده نكرديم. ما آن زمان با شش بانك توافق كرديم كه بانك‌ها از منابع خودشان در اين سيستم تزريق كنند. البته بودجه‌يي هم ما در بخش مسكن داشتيم كه از محل اين بودجه كه عدد ناچيزي بود، بخشي از اين بودجه در اختيار بانك‌ها قرار گيرد تا پول مردم جمع شود. اين حجم استفاده از خط اعتباري بانك مركزي در دوره دولت دهم اتفاق افتاد. خب آن زمان بانك مركزي يك‌چنين چيزي نداشت، ما هم به بانك مركزي فشار نمي‌آورديم و براي اين كار تقاضا نداشتيم.
روال گذشته به آقاي نيكزاد پيشنهاد داده شد؟
ايشان از روال گذشته با خبر بودند.
پس چرا نپذيرفتند؟
خب طبيعتا منابعي كه از طريق بانك مركزي در اختيارشان قرار مي‌گرفت، خيلي راحت‌تر تامين مي‌شد. بانك‌ها هم آن زمان به اين راحتي اين كار را نمي‌كردند.
ايشان پيش‌بيني آينده مگر نداشتند؟
نمي‌دانم.
شما وقتي با ايشان صحبت مي‌كرديد، حتما پيش‌بيني‌هاي خودتان را از اعمال سياست‌ها اعلام مي‌كرديد.
خير، من 6- 5 ماه تقريبا با آقاي نيكزاد بودم. در آن زمان من و آقاي نيكزاد 6- 5 جلسه با بانك‌هاي مختلف گذاشتيم، يك جلسه هم در شورايعالي مسكن همه بانك‌ها را دعوت كردند كه بانك‌ها به برنامه‌هاي مسكن كمك كنند. آقاي رييس‌جمهور هم تاكيد كردند اما من بعدا متوجه شدم كه اين برنامه در بانك مسكن متمركز شده است.
در حال حاضر شاهد هستيم كه دو گروه درباره ادامه يا توقف مسكن‌مهر به يكديگر فشار وارد مي‌كنند. به نظر مي‌رسد ذي نفعان مسكن‌مهر آن دسته از انبوه‌سازاني هستند كه در بازارهاي قبلي به عنوان سازنده جايي نداشتند و به مسكن‌مهر چسبيده‌اند. اين گروه با اتمام مسكن‌مهر با وجود سازندگان متخصص از بازار كنار مي‌روند و به همين دليل فشار مي‌آورند كه اجراي اين طرح بايد ادامه پيدا كند. ارزيابي شما در اين رابطه چيست و فكر مي‌كنيد بايد مسكن‌مهر ادامه پيدا كند يا خير؟
به‌هرحال مسكن‌مهر به عنوان يك واقعيت گسترده كشور وجود دارد. اينكه حدود دو ميليون واحد مسكوني با مديريت دولت در سطح كشور زيرساخت برود، اتفاق بسيار بزرگي است. ما معمولا در جلساتي كه با بعضي از كارشناسان و مسوولان كشورهاي ديگر داريم، مي‌بينيم كه اين عدد را باور نمي‌كنند. آنچه الان اتفاق افتاده دو تاثير دارد: تاثير فيزيكي و كالبدي و تاثير اجتماعي. به‌هرحال حجم وسيعي از مردم مقابل اين برنامه قرار گرفتند و اميدي براي آنها ايجاد شده كه مسكن‌مهر آنها را صاحبخانه مي‌كند و بخشي از آنها هم صاحبخانه شده‌اند بنابراين نمي‌توانيم صورت مساله را پاك كنيم و بگوييم هيچ اتفاقي نيفتاده است. آنچه من فكر مي‌كنم، اين است كه آن برنامه‌يي را كه تا به امروز عملياتي شده بايد آسيب‌شناسي و بازنگري كرد و سامان داد. بايد طرح مسكن‌مهر آسيب‌شناسي شود و ببينيم براي چه تعدادي از واحدها متقاضي وجود دارد. چه حجمي از واحدهاي مسكوني در مرحله اوليه كار هستند و ممكن است بعضي از اين واحدها را بشود به مسكن آزاد تبديل كرد. از سوي ديگر، سراغ تعهداتي برويم كه پيمانكاران در اين برنامه دارند. چون اينها متوقع افزايش قيمت هستند. اما از طرف ديگر، اين واحدها به افرادي داده شده كه به آنها گفته شده با وام صاحبخانه مي‌شويد. پس اين مسائل را بايد آسيب‌شناسي كرد و اين كارها در حال حاضر انجام مي‌شود. وزارت راه و شهرسازي گروه‌هايي را فرستاده كه در سطح كشور آسيب‌شناسي كنند. بعد با اين استراتژي، دولت
به لحاظ اجرايي پاي خود را از اين برنامه بيرون بكشد. دولت بايد سياستگذاري، حمايت و نظارت عاليه داشته باشد. همچنين تامين زيربناهاي طرح، كاري است كه دولت بايد انجام دهد. يعني در راستاي تامين آب، برق، گاز و تلفن اقدام شود و در كنار آن، زيرساخت‌هاي روبنايي ضروري تامين شود. اين فضاها بايد از حالت خوابگاهي صرف بيرون‌آيد و تا جايي كه ممكن است، به كيفيت آنها مجددا نگاه شود.
دولت روي كيفيت واحدهاي مسكوني چطور مي‌تواند نگاه مجدد داشته باشد؛ آن هم وقتي كه واحدهاي مسكوني ساخته شده است؟
منظورم اين نيست كه واحدهاي ساخته، تخريب و دوباره ساخته شود. بالاخره فضايي كه ساخته مي‌شود، فقط آجر و سنگ نيست. اين فضا روح و محيط مي‌خواهد. منظور من كيفيت اجتماعي و محيطي بود. به لحاظ فيزيكي شايد در ساختمان نتوان كاري كرد، اما از نظر كيفيت اجتماعي و محيطي آن مي‌توان كاري كرد.
در گام دوم هم به نظرم مي‌رسد كه براي مسكن به هيچ‌وجه از اعتبارات دولتي و خط اعتباري نبايد استفاده شود. مسكن را چند هزار سال است كه مردم خودشان مي‌سازند و دولت بايد حمايت و كمك كند كه مردم باز هم خودشان مسكن بسازند. بالاخره سازندگاني داراي صلاحيت هستند و دولت كمك كند كه اين گروه بتوانند از بانك‌ها وام بگيرند. مدل‌هايي از تجهيز منابع در دنيا وجود دارد كه امروز مي‌تواند به ما كمك كند. در ماده 14 قانون ساماندهي مسكن چند محور براي تجهيز مالي بخش مسكن مطرح شده است؛ از رهن ثانويه و صندوق‌هاي املاك و ساختمان گرفته تا شركت‌هاي تامين سرمايه. اينها مدل‌هايي است كه بايد به مدد گرفته شود؛ به جاي اينكه ما از خط اعتباري بانك مركزي استفاده كنيم.
اين سياستي است كه آقاي آخوندي دارد؟
بله، سياست ايشان، سياست قانون ساماندهي است. در ماده 14 قانون ساماندهي اين برنامه‌ها آمده است. به نظر من در بحث بازار اجاره بايد حتما نگاه ويژه‌يي صورت گيرد.
دولت چه اقدام‌هايي مي‌تواند در بخش اجاره داشته باشد، چون فشاري كه در اين بخش وجود دارد، خيلي بالاست؟ يكي از راهكارهاي آقاي آخوندي اين است كه مدت اجاره دو‌ساله شود، تجربه‌هاي ديگر چيست؟
در كشورهايي كه امروز مشكل مسكن كمتري دارند، نهادهاي حرفه‌يي اجاره‌داري سازماندهي شده‌اند. يعني شما وقتي به صورت حرفه‌يي وارد بازار اجاره مي‌شويد، مي‌توانيد چند هزار واحد اجاره‌داري داشته باشيد، مديريت كنيد و تقاضا را به راحتي در بازار بچرخانيد. در كشور ما اين نهادها وجود ندارد. در كشورهاي اروپايي شهرداري‌ها بزرگ‌ترين اجاره‌دار شهرها هستند. شهرداري مي‌تواند اين كار را انجام دهد. چرا شهرداري‌هاي ما نبايد در بازار اجاره مسكن وارد شوند؟ شهرداري از پيكره مردم است و شهروندان مديريت شهر را به شهرداري داده‌اند.
قانوني در اين زمينه وجود دارد؟
بله، در قانون ساماندهي و طرح جامع مسكن اين بحث مطرح شده كه شهرداري‌ها و صندوق‌هاي بازنشستگي در بازار وارد شوند. صندوق‌هاي بازنشستگي در حال حاضر چندين هزار نفر را تحت پوشش دارند. دولت بايد از بانك‌ها بخواهد تسهيلات در اختيار آنها قرار دهد و حمايت‌هاي ديگري صورت گيرد تا اين بخش‌ها با هدف اجاره‌داري در بازار وارد شوند. من فكر مي‌كنم يكي از راهكارها همين است.
يعني ملك براي خودشان است، اما به جاي فروش، اجاره مي‌دهند.
در برنامه‌هاي عملياتي كه گفتم، حمايت از ايجاد نهادهاي حرفه‌يي اجاره‌داري تعريف شده است. بخش خصوصي هم به راحتي مي‌تواند اين كار را انجام دهد. يعني يك نهاد حرفه‌يي اجاره‌داري ايجاد كند و دولت اعلام كند از هر كسي اعم از شهرداري و بخش خصوصي كه براي دوره پنج‌ساله به صورت اجاره واحد توليد كند و در بازار عرضه كند، حمايت مي‌كنم. در اين رابطه ساخت 100 هزار واحد مسكوني در زمان آقاي سعيدي‌كيا شروع شد؛ منتها آن هم تبديل به مسكن‌مهر شد.
شما از اينكه وارد بحث سياسي شويم، اجتناب مي‌كنيد، اما عاملي كه باعث شد از دولت جدا شويد، فشار سياسي بود. چرا كارشناسان نمي‌توانند به سياستمدار توصيه كنند و توصيه‌شان پذيرفته شود؟
علت اينكه ما از دولت خارج شديم، فشار سياسي نبود. بالاخره انسان بايد احساس كند تصورات كارشناسي كه دارد، مي‌تواند به كار بگيرد. اگر احساس كند نظرهاي كارشناسي‌اش به‌كار گرفته نمي‌شود، بهتر است وقت خود را تلف نكند. جمع‌بندي در آن مقطع اين بود. طرح جامع مصوب شده و قرار بود اجرا شود. آرزويمان هم اين بود كه طرح جامع اجرا شود.
من آخرين روزي كه از وزارت مسكن بيرون مي‌آمدم، يك خواهش داشتم. گفتم آقاي نيكزاد، فقط حواس تان به بازار اجاره باشد، چون بازار بسيار مهمي است و به اقشار مردم فشار مي‌آورد. اما حجم طرح مسكن‌مهر اينقدر سنگين بود كه دولت دهم كلا درگير همين مسكن‌مهر شد.
يعني دولت فقط نگاه توليد مسكن داشت، اما نگاه كنترلي و مديريتي در بازار مسكن نداشت؟
بله، مي‌توان گفت دولت تصور مي‌كرد كه فقط از طريق توليد و عرضه يك نوع از مسكن مي‌تواند بازار را مديريت كند. در كنار آن هم بحث‌هايي مطرح شد كه با بازار برخورد پليسي شود. اين سياست اصلا جواب نمي‌دهد و من اعتقاد دارم در بازار مسكن ايران برخوردهاي تند و تعزيراتي اصلا جواب نمي‌دهد؛ نه در بخش اجاره و نه در بخش قيمت مسكن. هدف دولت بيشتر اين بود كه اقشار اجتماعي را صاحب سرپناه كند. در بخش بازار هم تصور مي‌كرد با برخورد تعزيراتي مي‌تواند جلوي افزايش قيمت‌ها را بگيرد، اما معلوم شد چنين تصوري اشتباه است.
به عنوان سوال آخر، از توصيه‌هاي سياسي خودتان به دولت يازدهم بگوييد.
در بخش مسكن من فكر مي‌كنم دولت يازدهم بايد هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا را ببيند. سمت عرضه را فقط ديدن و سياست‌هايي همچون مسكن‌مهر مشكلي از بازار مسكن حل نمي‌كند. فارغ از اينكه تقاضايي كه مي‌خواهد عرضه را بپوشاند، بايد ببينيم چه توان مالي‌اي دارد؟ اين طرح منجر به اين شد كه حجم عظيمي از منابع بانك مركزي پشت كار بيايد. نكته دوم اين است كه مخاطبان مسكن يك قشر و يك گروه نيستند. گروه‌هايي وجود دارند كه بدون اينكه از آنها حمايت كنيد، امكان صاحبخانه شدن ندارند. گروهي هم در دهك اول است كه حتي رقم اوليه مسكن‌مهر را ندارند كه بپردازند، بنابراين متناسب با اين دهك‌ها بايد دولت برنامه داشته باشد. نكته سوم هم اين است كه ما مجموعه‌يي از راهكارها را داريم كه تلفيقي از بحث مسكن و شهرسازي است. بالاخره موضوع شهرك‌سازي در كشور ما از اول انقلاب تاكنون فراموش شده است. يكي از راهكارهاي بسيار خوب شهرك‌سازي توسط بخش خصوصي است. يعني در محدوده‌هاي منفصل شهرها اگر بخش خصوصي برود مكان‌يابي كند و اين مكان‌يابي‌ها به لحاظ تامين خدمات زيربنايي مهيا باشد و از سوي ديگر، با ضوابط طرح مادر بالادستي تطبيق داشته باشد، بايد مجوز دهند كه شهرك براي نياز مردم بسازد. قبل از انقلاب ساخت خيلي از اين شهرك‌ها در برنامه بود. در اطراف تهران بيش از 60 شهرك مجوز داشت؛ شهرك‌هايي همچون مارليك و پرديس و حتي اكباتان
در قالب شهرك بوده است كه بخش خصوصي آنها را احداث كرده است. بخش خصوصي اين توان را دارد و خودش مديريت منابع مي‌كند. فقط دولت بايد بگويد كه پروانه را من مي‌دهم و طبق طرح بالادستي ضوابط بايد رعايت شود؛ وگرنه مجوز بهره‌برداري نمي‌دهيم. اين اتفاق مي‌شود در كشور بيفتد.
از سوي ديگر، بخش‌هايي وجود دارد كه تقريبا فراموش شده است و اين بخش‌ها مي‌توانند به كمك بخش مسكن بيايند. همچنين در رابطه با بازار مسكن فكر مي‌كنم ما بايد سياست‌هايي را داشته باشيم كه از معطل ماندن سرمايه جلوگيري شود.
منظور من نگاه تعزيراتي مطلقا نيست. بالاخره افراد بايد تشويق شوند كه اگر زميني را در بخشي از شهر گرفتند و چند سال نگه داشتند كه افزايش قيمت پيدا كند، قانون به آنها فشار بياورد كه زمين را بسازند و عرضه كنند. يعني سود افراد در ساخت و عرضه باشد. ما در خيلي از نقاط شهر كساني را داريم كه زمين را خريدند و كنار گذاشتند. اراضي باير را بايد مديريت كرد و زمين در چرخه توليد قرار گيرد.
يعني سود ساخت از زمين‌داري بيشتر باشد.
بله، در بخش مربوط به بازار مسكن فكر مي‌كنم كساني كه فقط واسطه هستند، بايد جمع شوند، چون به رشد قيمت مسكن منجر مي‌شود. اما كسي كه توليد مسكن دارد، بايد حمايت شود. در رابطه با اين موضوع بايد ابزار مالياتي گذاشت تا بازار كار خود را كند. به اين ترتيب جلوي دلالي گرفته مي‌شود. دولت بايد بگويد اگر مي‌خواهي دلالي كني، بايد هزينه‌اش را هم بدهي.
ارسال نظر