کشف نرخ سود بانکی؛ چگونه؟

دنیای اقتصاد: در بازارهاي كشورهاي توسعه‌يافته براي تخمين نرخ سود اسمي راه‌هاي متفاوتي وجود دارد. در ايران با توجه به سياست‌هاي سركوب مالي و تعيين دستوري نرخ سود، نرخ‌هاي سود اعلام شده با نرخ‌هاي بازار تفاوت‌هاي زيادي دارد. بررسي انجام شده از سوي «دنياي اقتصاد» به‌منظور تخمين نرخ سود در بازار نشان می‌دهد در حال حاضر، سطح اين نرخ در یکی از بازارهای رسمی کشور به حدود 29 درصد رسیده است. نرخ کشف شده در نتیجه روند، قیمت‌های اوراق خرید وام مسکن است.

بر اساس آخرین آمارها، متقاضیان 8 میلیون تومان را برای خرید اوراق مربوط به دو وام خرید و جعاله به ارزش مجموع 45 میلیون تومانی می‌پردازند سپس به مدت 12 سال، مبالغ اقساط مربوط به این وام‌ها را بازپرداخت می‌کنند. محاسبات صورت‌گرفته نشان می‌دهد در حال حاضر با توجه به مبالغ اقساط این وام‌ها، نرخ بازدهی داخلی با توجه به شرایط فعلی این اوراق، به 9/28 درصد رسیده است. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که این بازار، یکی از بازارهایی است که تعیین قیمت در آن، کاملا بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا صورت می‌گیرد و به همین دلیل، می‌توان نرخ‌های موجود در آن را نرخ سود در یک بازار رقابتی در کشور به شمار آورد.

تعیین قیمت پول در یکی از بازارها
گزارش‌های اخیر حاکی از این است که قیمت اوراق خرید وام 45 میلیون تومانی مسکن، هم‌اکنون در بورس به 8 میلیون تومان رسیده است. قیمت این اوراق در بورس با استفاده از سازوکار عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. با توجه به ساختار این بازار می‌توان با توجه به قیمت اوراق و همچنین اقساط وام در نظر گرفته شده، نرخ سود را محاسبه کرد؛ زیرا در این بازار قیمتی که خریداران و فروشندگان روی آن به توافق رسیده‌اند، مشخص است و از این کانال می‌توان به سطح تعیین شده برای قیمت پول دست یافت.

برای محاسبه این موضوع، ابتدا باید مروری بر شرایط این اوراق، مبلغ پرداختی و اقساط آنها انجام شود. بر اساس گزارش‌ها، با استفاده از این اوراق می‌توان دو وام، یکی با ارزش 35 میلیون تومان (برای خرید) و دیگری به قیمت 10 میلیون تومان (برای تعمیر یا جعاله) دریافت کرد. وام نخست، به مدت 12 سال و با اقساط ماهانه 530هزار تومانی بازپرداخت می‌شود و بازپرداخت مبلغ وام دوم نیز، طی 5 سال و با اقساط ماهانه 240 هزار تومانی انجام می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد که برای وام نخست، خریدار باید تا مدت 12 سال، سالانه 6 میلیون و 360 هزار تومان بازگرداند.

در خصوص وام دوم نیز، بازپرداخت سالانه 2 میلیون و 880 هزار تومان به مدت 5 سال تعهد می‌شود. بنابراین، به صورت خلاصه می‌توان گفت خریدار این اوراق که متقاضی وام است، در ابتدای کار، یک وام 45 میلیون تومانی را به قیمت 8 میلیون تومان خریداری می‌کند؛ به این معنا كه به صورت خالص، 37 میلیون تومان نصیب او می‌شود. بنابراین مبلغ خالص دریافتی 37 میلیون تومان است. او متعهد می‌شود که در عوض این 37 میلیون تومان، تا 5 سال سالانه 9 میلیون و 240 هزار تومان به بانک بازگرداند و از سال ششم تا دوازدهم نیز (به مدت هفت سال) سالانه 2 میلیون و 880 هزار تومان بازپرداخت کند. با تبدیل ارزش آتی این مبالغ به ارزش فعلی، می‌توان محاسبه کرد که «نرخ بازدهی درونی» مورد انتظار، چه میزان بوده است. این محاسبات، بیانگر این است که در حال حاضر، نرخ بازدهی داخلی يا به عبارت ديگر نرخ سود در بازار خرید و فروش اوراق خرید وام مسکن، معادل 9/28 درصد است.

کشف نرخ سود با «نرخ بازدهی داخلی»
نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند. بنیان این روش بر این محاسبه قرار دارد که با توجه به هر نرخ بازدهی، یک مبلغ مشخص در زمان آینده، در حال حاضر چه ارزشی دارد. در محاسبه نرخ بازده داخلی، مبلغ همه دریافتی‌ها و پرداختی‌ها طی سال‌های آینده، به «ارزش فعلی» تبدیل شده و سپس مجموع جریان وجوه (با مقادیر مثبت و منفی)، معادل صفر قرار داده می‌شود. به عبارت دیگر درآمدهای تنزیل شده در طول دوره بازگشت سرمایه با هزینه‌های تنزیل شده در همین دوره برابر قرارداده می‌شوند و بر این اساس نرخ بازگشت نامعلوم، تعیین می‌شود. به این ترتیب، مقدار همه دریافتی‌ها، با مجموع پرداختی‌ها معادل می‌شود. با تشکیل این معادله، می‌توان نرخ بازده داخلی را محاسبه کرد. به عنوان مثال، محاسبات انجام شده حاکی از این است که نرخ بازدهی داخلی، در خرید اوراق 37 میلیون تومانی با پرداخت سالانه 9480 هزار تومان در پنج سال نخست و 6360 هزار تومان در هفت سال بعدی، معادل 9/28 درصد است. این موضوع به این معنا است که اگر مبلغ همه اقساط دوازده ساله، با نرخ بازدهی در نظر گرفته شده یعنی نرخ 9/28، به ارزش فعلی «تنزیل» شوند، مجموع مبلغ همه این اقساط در زمان حاضر معادل 37 میلیون تومان خواهد بود.

تجربه ما و دنیا
در بانكداري دنیا، نرخ‌هاي بهره نه به صورت دستوري بلكه از تعامل نيروهاي عرضه و تقاضا در بازار و تحت كنترل مقامات پولي شكل مي‌گيرند. در چنين سيستم‌هايي نرخ‌هاي بهره به صورت ثابت و متغير فعال بوده و امكان عقد قرارداد با نرخ‌هاي ثابت و متغير به صورت آزاد وجود دارد. در حالي كه در اقتصاد ايران، روش و فرآيند تعيين نرخ‌هاي سود بانكي با روش‌هاي تعيين نرخ در بانكداري متعارف متفاوت بوده و با ملاحظه بازدهي اقتصادي در بخش واقعي، قطعی شده و در مراحل اوليه به جهت دولتي بودن سيستم، با نگاه حمايتي از بخش‌هاي اقتصادي و همچنين با توجه به شاخص‌هاي کلي اقتصادي (مانند تورم و...) به صورت دستوري توسط شوراي پول و اعتبار تعيين مي‌شد. بنابراين نرخ‌هاي تعيين شده به دليل ماهيت خاص خود از توانايي لازم براي برقراري تعادل بين عرضه و تقاضا و وجوه برخوردار نبوده و هيچ تضميني وجود ندارد كه نرخ سود تعيين شده از فرآيند مذكور نرخ تعادلي اقتصاد باشد.

مدلی برای کشف نرخ سود
بازار اوراق مسکن می‌تواند مدلی برای کشف نرخ سود باشد، زیرا در این بازار که مبتنی بر نیاز مصرفی است عرضه و تقاضا یکدیگر را به طور مستقیم ملاقات کرده و به دلیل شیوه بازپرداخت، نرخ سود پرداختی بازتابی از انتظارات مصرف‌کننده است. به بیان ساده، خریداران با علم به نیازی که دارند، اقدام به خرید اوراق می‌کنند. در صورتی که ارزش اوراق متناسب با انتظار خریداران نباشند، میزان تقاضا کاهش می‌یابد. رفتاری که اگر ادامه‌یابد، بر قیمت نهایی اوراق نیز اثر می‌گذارد. البته ممکن است این انتقاد مطرح شود که اندازه بازار به میزانی نیست که بتوان معادلات رخ‌داده در آن را به کل اقتصاد تعمیم داد، اما این بازار مقیاسی از وضعیت کنونی اقتصاد ایران است. درواقع، ارزش تسهیلات در زمینه مسکن با نرخی نزدیک به 30 درصد نیز با صف متقاضیان روبه‌رو است.

انتقاد دیگر نیز که می‌تواند به این مدل وارد باشد حبابی بودن بازار است. گرچه در این خصوص پارامتر مشخصی وجود ندارد، اما روند جاری نشان می‌دهد کماکان ارزش معاملات روز حکایت از آن دارد که مصرف‌کنندگان حاضرند در نرخ‌های کنونی هم اقدام به تهیه اوراق کنند. آخرین آمار معاملاتی از این اوراق در روز گذشته نشان از آن دارد که حجم معاملات از 137 میلیارد تومان گذشته است.

علاوه بر این مدل، الگوی دیگری که در زمینه نرخ سود محاسبه می‌شود ارزش اجاره به قیمت ملک است. برابر آخرین گزارش‌های مرکز آمار، این نسبت در حال حاضر نزدیک به 5/4 تا 5 درصد است. بنابراین نرخ سود واقعی در این دامنه برآورد می‌شود. با احتساب نرخ تورم انتظاري 25 درصدی و سطح 5 درصدی سود واقعي استخراج شده از سوی مرکز آمار (با استفاده از نسبت هزينه اجاره به قیمت ملک) نرخ سود اسمي در حدود 5/29 تا 30 درصد برآورد مي‌شود؛ بنابراین از این مسیر هم نرخ سود در‌حال‌حاضر در دامنه‌های بالاتری قرار می‌گیرد. اين در حالي است كه نظام بانكي در آخرين مصوبه اقدام به محدود كردن نرخ سود تا سقف 22 درصد كرده است.

در کنار این ملاحظات، کارشناسان به سیاست‌گذاران پولی پیشنهاد می‌دهند از طریق بازار بین بانکی یا بازار سرمایه اقدام به انتشار اوراق مشارکت در سررسید‌های مشخص کنند. رقم پرداختی برای اوراق در مقایسه با ارزش تعیین‌شده کمک می‌کند نرخ سود واقعی که متناسب با انتظار بازار است کشف شود. تجربه دنيا نيز نشان مي‌دهد در تنظيم و اجراي سياست‌هاي كلان، از‌جمله سياست پولي، بايد تركيب متوازن و با ثبات نرخ‌هاي بهره، ارز و تورم به صورت هماهنگ و در آرايشي ماندگار و با دوام در ميان‌مدت تامين شود. بي‌توجهي به توازن و تركيب متناسب اين نرخ‌ها، اقتصاد ملي را در فرآيند عدم تعادل قرار مي‌دهد كه تثبيت بخش مالي را به زيان بخش واقعي و به سود واسطه‌گري‌هاي دلال‌منشانه زودنگر برهم مي‌زند. در آرايش متوازن این نرخ‌ها، بالاتر بودن نرخ بهره نسبت به تورم، يكي از شروط لازم براي مولد بودن اقتصاد ملي تلقي مي‌شود.

درمجموع، نرخ‌های سود به‌صورت دوجانبه در اقتصاد عمل مي‌کند: از يك طرف افزايش زياد اين نرخ‌ها بدون توجه به وضعيت نرخ‌هاي بازدهی در ساير حوزه‌ها، مي‌تواند به بروز ضعف و ركود در ساير بازارها و افزايش بي‌دليل هزينه منابع مالی بانك‌ها منجر شود. از طرف ديگر، تعيين نرخ‌های سود در سطوح پايين مي‌تواند به تضعيف منابع مالی بانك‌ها و هجوم سرمايه از حوزه‌هاي بانكی و مولد به سمت حوزه‌های سفته‌بازی بينجامد. اگر نرخ‌های سود واقعی نسبت به تورم مثبت نباشد، اقتصاد با وضعيت سركوب مالي مواجه خواهد شد؛ دیگر آنكه نرخ سود بايد متناسب با تغيير شرايط اقتصادي تغيير يابد، زيرا تثبيت نرخ‌های سود بدون توجه به شرايط اقتصادی، مي‌تواند نتايج معكوسی دربرداشته باشد. با توجه به این چارچوب، کارشناسان پیشنهاد می‌دهند: حوزه‌های مختلف تصمیم‌گیری اجازه دهند سیاست‌گذار پولی بر اساس این ملاحظات اقدام به سیاست‌گذاری کند و با توجه به انتظارات تورمی گذشته، نرخ سود را براساس واقعيت‌هاي بازار تعيين كند. پس از اعمال سیاست اصلاحی و تثبيت نرخ تورم، نرخ سود متناسب با سطح تعادلي جديد تورم، خود را تنظيم مي‌كند؛ تجربه‌اي كه در ابتداي دهه 80 و پس از ورود بانك‌هاي خصوصي رقم خورد. در آن سال نرخ‌هاي سود در سطح بالايي بود، اما با ورود رقباي جديد و كاهش نرخ تورم روند نرخ سود سير نزولي گرفت.