.svg)
تحریک اقتصاد از طریق مسکن
پارسینه: در نقشه‌اي كه دولت براي تعيين مسير خروج اقتصاد از ركود ترسيم كرده است، جايگاه بخش مسكن در رديف يكي از سه بخش پيشرو قرار گرفته و شرط اوليه براي رويت رونق اقتصادي، ايجاد تحرك در «صنايع نفتي و معدني»، «فعاليت‌هاي ساختماني و بازار مسكن» و «صنعت گردشگري» عنوان شده است.
دنیای اقتصاد: سه‌شنبه گذشته، جلسه‌اي در دفتر كار مشاور ارشد اقتصادي رئيس‌جمهور در موسسه نياوران، با حضور وزير راهوشهرسازي و هيات‌همراه و همچنين قائم‌مقام بانك‌مركزي و معاونين‌اش برگزار شد و مسعود نيلي- مشاور حسن روحاني و مسوول رکود‌زدایی از اقتصاد کشور- در راستاي بسته‌اي كه يك روز قبل، از جانب دولت درباره راهكارهاي رونق اقتصادي منتشر شده بود، از حاضران نشست خواست تا برنامه‌هاي مدنظر براي خروج بخش مسكن از رکود را به‌عنوان بخش پيشرو تشريح كنند.
در نقشه‌اي كه دولت براي تعيين مسير خروج اقتصاد از ركود ترسيم كرده است، جايگاه بخش مسكن در رديف يكي از سه بخش پيشرو قرار گرفته و شرط اوليه براي رويت رونق اقتصادي، ايجاد تحرك در «صنايع نفتي و معدني»، «فعاليت‌هاي ساختماني و بازار مسكن» و «صنعت گردشگري» عنوان شده است. اما مطابق آنچه مشاور ارشد اقتصادي رئيس‌جمهور درباره جزئيات اين نقشه مي‌گويد، سهم مسكن در تحريك اقتصاد ايران از رتبه مشترك با دو بخش ديگر هم بالاتر است تا جايي كه مسعود نيلي مسكن را به مثابه لكوموتيوي مي‌داند كه اگر روشن شود و به حركت دربيايد، قادر خواهد بود واگن‌هاي مربوط به ساير بخش‌هاي توليدي، خدماتي و تجاري كشور را وارد ريل رونق كند و مجموعه اقتصاد را از رشد زيرصفر خارج سازد. به اين ترتيب، براي آنكه اقتصاد خواب‌رفته، تكان بخورد اول بايد مسكن به طريقي از ريل ركود خارج شود و براي اين تغيير وضعيت بازار مسكن، به ضربات هدفمند تحريك‌آميز نياز است.
در نشست دو روز پیش در موسسه نیاوران، مسوولان وزارت راهوشهرسازي كه پيش‌تر چندين دور مذاكره با بانك‌مركزي براي طرح «افزايش وام خريد مسكن» را پشت‌سر گذاشته بودند، خطاب به نيلي به تشريح مدل پيشنهادي «20ميليون تومان سپرده‌گذاري متقاضيان در صندوق پس‌انداز بانك‌ها و دريافت 80ميليون تومان وام خريد» مي‌پردازند كه در مقابل، مقامات بانك‌مركزي حاضر در جلسه، بابت كمبود منابع و احتمال به مشكل‌خوردن اين طرح سخن مي‌گويند. در اين ميان، وزير راهوشهرسازي تلاش مي‌كند نگراني بانك‌مركزي را با يادآوري تجربه 40سال اخير بانك‌مسكن در قضيه صندوق پس‌انداز برطرف كند و در عين حال از راهكارهاي ممكن براي رفع كمبود منابع مي‌گويد.
براساس اين گزارش، مسعود نيلي رئيس موسسه عالي آموزش، پژوهش، مديريت و برنامه‌ريزي در اين جلسه با اعلام ضرورت ايجاد رونق در بخش مسكن تاكيد مي‌كند: دولت قصد دارد هر طور شده بخش مسكن به‌عنوان يكي از بخش‌هاي پيشران، راه بيفتد، بنابراين رويكرد قابل اجرا در حوزه تامين مالي اين بخش بايد حداكثر ظرف يك هفته و نه يك ماه، مورد بررسي سيستم بانكي قرار بگيرد. در اين ميان، قطعا انتظار تزريق پول پرقدرت و استفاده از مدل‌هاي قبلي كه در مسكن‌مهر به كار گرفته شد را نداريم.
اين جلسه در نهايت با حمايت از تقويت بخش مسكن خاتمه پيدا كرد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، شرايطي كه تيم اقتصادي دولت در قالب بسته ركودزدايي - كه سه روز پيش منتشر شد- و براي دستگاه‌هاي مختلف وضع كرده، مسووليت وزارت راهوشهرسازي و البته بانك‌مركزي را سنگين‌تر مي‌كند.
وزير راهوشهرسازي از ماه‌ها پيش با تشخيص اهميت بخش مسكن در اقتصاد كلان، به تاثير زنجيره ركود و رونق اين بخش بر ساير اضلاع اقتصاد ايران پي برده بود و تاكنون در چند جبهه- از بانك‌مركزي و كميسيون اقتصادي دولت تا دفتر معاون اول و مشاور اقتصادي رئيس‌جمهور- پيگير اخذ مجوز براي استفاده از ابزارهاي رونق‌زا در بازار مسكن است.
مطالعات اخير وزارت راهوشهرسازي، همسو با نقشه اقتصادي دولت، پيشتازبودن بخش مسكن را تاييد مي‌كند و نشان مي‌دهد: طي دست‌كم 30 سال اخير، ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن رقمي بين 20 تا 35 درصد از سرمايه ثابت تشكيل شده در كشور را به خود اختصاص داده و 12درصد از اشتغال مستقيم كشور در اين بخش متمركز بوده است.
اكنون براي به حركت درآوردن لكوموتيو اقتصاد، آن هم به شكلي كه شتاب كنترل‌شده پيدا كند و درست در ريل «رونق كاملا غيرتورمي» قرار بگيرد، مجموعه‌اي از اقدامات بايد همزمان اتفاق بيفتد.
كارشناسان اقتصادي، سرفصل تكاليف دولت در حوزه تحريك غيرتورمي بخش مسكن را «گشايش در تامين‌مالي تقاضا از كانال سيستم‌بانكي» عنوان مي‌كنند؛ موضوعي كه وزارت راهوشهرسازي نيز به دنبال آن است و قصد دارد، بانك‌مركزي را متقاعد به «افزايش سقف و حجم تسهيلات بانكي برای تقويت قدرت خريد مسكن» كند.
بررسي‌هاي فني در بازار مسكن حكايت از آن دارد كه ريشه ركود دست‌كم يكسال اخير در اين بازار، «ناتواني طرف تقاضاي مصرفی مسكن در استفاده از انبوه عرضه شكل‌گرفته» بوده است.
در چند سال گذشته توجيه‌اقتصادي وام ناچيز خريد مسكن كه كمتر از 20درصد متوسط قيمت آپارتمان را شامل مي‌شده، متقاضيان مصرفي در بازار مسكن را به تحريم اجباري خريد وادار كرده و باعث شده تحت‌تاثير فروش‌نرفتن محصولات بسازوبفروش‌ها، طرف عرضه به ركود برود و در نتيجه، كل بازار مسكن با اختلال مواجه شود.
دو دیدگاه درباره وام مسکن
در حال‌حاضر با فرض 100درصد پس‌انداز درآمد خانوارها، طول دوره انتظار براي خريد مسكن در ايران به 12سال افزايش پيدا كرده كه اگر نرخ طبيعي پس‌انداز رعايت شود، شاخص دسترسي به مسكن به 36سال افزايش پيدا مي‌كند.
كارشناسان اقتصاد مسكن، براي اين چالش، پيشنهاد تقويت تسهيلات خريد مسكن و تعجيل بانك‌مركزي در قبول طرح وزارت راهوشهرسازي مبني‌بر «راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن براي پرداخت تسهيلات خريد تا 50درصد قيمت» را دارند و معتقدند: در اين مقطع كه دولت به دنبال رونق اقتصادي از مسير بازار مسكن است، يكي از راهكارهاي عملي، ايجاد قدرت خريد در قشر تقاضاي مصرفي مي‌تواند باشد.
هر چند گروهي ديگر از كارشناسان با اشاره به تاكيدي كه دولت در نقشه ركودزدايي اقتصاد، درباره «رونق غيرتورمي و تامين عرضه كافي پيش‌از تحريك تقاضا» مطرح كرده است، براين عقيده‌اند كه سياست افزايش وام خريد مسكن جز بروز آثار تورمي در بازار معاملات ملك، عايدي ديگري ندارد و بنابراين بهتر است منابع بانكي در قالب وام ساخت با قابليت انتقال به خريدار، پرداخت شود. اما قضاوت درباره اين دو ديدگاه مختلف كه يكي رونق را در پرداخت وام خريد مسكن مي‌داند و ديگري در ارائه وام ساخت عنوان مي‌كند، بيانگر آن است كه: با كفايت عرضه و مازاد آپارتمان‌هاي نوساز در بازار كنوني، به طور قطع اولويت با شيوه‌اي از پرداخت تسهيلات است كه بتواند گسست موجود بين عرضه مازاد و تقاضاي انباشت را پر كند.
حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير راهوشهرسازي در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: پيشنهاد وزارتخانه افزايش سقف وام خريد مشروط به سپرده‌گذاري دهك‌هاي ميان‌درآمد است تا متقاضيان موثر و مصرفي با تجهيز بانكي بتوانند از عرضه موجود كه فعلا كافي به نظر مي‌رسد، استفاده كنند. در چهار سال گذشته بيش‌از نيم ميليون واحدمسكوني- تقريبا معادل كارنامه يكسال ساخت‌وسازهاي كل كشور- در شهر تهران ساخته شده و در همين مدت، تعداد خانه‌هاي خالي به مرز 400 هزار واحدمسكوني رسيده است. ناتواني طرف تقاضا در خريد از بازار مسكن، فروش آپارتمان‌ها را مختل كرده و امكان ادامه ساختوساز را از سازندهها گرفته است. كاهش 50درصدي ساختوساز مسكوني در تهران طي ماه‌هاي اخير، اين موضوع را تاييد مي‌كند.
بنابراين تا زماني كه واحدهاي مسكوني نوساز موجود در شهرها از طريق تامين‌مالي طرف تقاضا، فروش نرود، امكان تجهيز سرمايه در گردش براي طرف عرضه جهت تعريف پروژه‌هاي جديد، مهيا نخواهد شد. به همين خاطر، تاكيدها در مقطع فعلي، بر اولويت گشايش منابع بانكي به روي متقاضيان مسكن دلالت دارد. هر چند، وزارت راهوشهرسازي و مجموعه كارشناسان، استفاده از شيوه «پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال به خريداران» را در گام بعد، مورد قبول و در عين حال ضروري عنوان مي‌كنند.
سياست پولي حامي بخش تقاضا
در اين باره سعيد اسلامي بيدگلي كارشناس تامين‌مالي مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت: سهم بالاي بخش مسكن در توليد ناخالص داخلي و همين‌طور اشتغالزايي به اين معني است كه تكان‌هاي تحريك‌كننده در اين بخش مي‌تواند منجر به پويايي اقتصاد شود لذا خروج از ركود مسكن بايد در اولويت باشد.
وي با بيان اينكه ركود معاملات مسكن باعث شده طرف عرضه تمايلي به ساختوساز جديد نداشته باشد، افزود: در صورتي كه كمبود عرضه وجود نداشته باشد، بايد به سمت سياست‌هاي پولي حامي طرف تقاضا رفت.
اسلامي بيدگلي در عين حال تاكيد كرد: با توجه به كمبود منابع بانك‌ها، تسهيلات بايد به شكل اهرمي و مثلا به شكل وام ساخت پرداخت شود تا در كنار نقدينگي سازندهها، تبديل به منابع مفيد شده و در نهايت در اختيار خريداران قرار بگيرد.
ارتباط مستقیم مسکن با 130 شغل
بسته تازه منتشرشده دولت برای اعمال برنامه‌های خروج از رکود و زمینه‌سازی برای ورود به رونق غیرتورمی، در حالی کلیه بخش‌های اقتصادی را در طبقه‌بندی‌های متفاوت مورد توجه قرار داده است که مسکن، به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی پیشرو و اولیه، باید با ایجاد تکانه‌های مثبت، زمینه خروج از رکود را برای سایر بخش‌های اقتصادی فراهم کند.
در این میان نقش مستقیم مسکن در ارتباط با 130 بخش اقتصادی دیگر باعث شده رکود و رونق در این بخش‌ها به‌طور مستقیم با رکود و رونق در بخش مسکن در ارتباط موثر واقع شود. به این معنی که هرگاه ساختوساز و و بازار معاملات مسکن در رونق بوده است، بیش از 100 نوع شغل مستقیم و حداقل 200 نوع شغل غیرمستقیم در چرخه رونق قرار گرفته و هر گاه رکود در بخش مسکن حاکم شده، این مشاغل نیز که اغلب تولیدی هستند، وارد رکود و زیاندهی شده‌اند.
در این میان، گذر از رکود در بخش مسکن و ورود به رونق غیرتورمی، مستلزم به‌کارگیری ابزارها و سازوکارهایی است که علاوه‌بر تقویت قدرت خرید در بازار مسکن، از جهش قیمت در این بازار به واسطه افزایش تقاضا و نقدینگی موجود در دست مردم، جلوگیری کند.
افزایش سقف وام مسکن در راستای اعمال سیاست‌های حمایتی طرف تقاضا یا خانوارهایی که به دنبال تامین نیاز مصرفی خود وارد بازار مسکن می‌شوند مهم‌ترین راهکاری است که در این زمینه ازسوی صاحب‌نظران و کارشناسان مسکن موردتاکید قرار می‌گیرد.
این در حالی است که ظرفیت‌های قانونی موجود به‌ویژه راهکارهایی که با نگاه به دو سمت عرضه‌و‌تقاضا، سیاست‌های دو سویه و توامان را در خصوص تامین مسکن مد نظر قرار می‌دهند می‌تواند در این مسیر کمک خوبی محسوب شود.
رکود، زاییده سرکوب تقاضا
محمود جهانی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن با تاکید بر اینکه به‌طور کلی، مهم‌ترین راهکار خروج از رکود فعلی در بازار مسکن، اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا است، به «دنیای اقتصاد» گفت: رکود فعلی، ناشی از کنار گذاشته شدن و بی‌توجهی به طرف تقاضا است و اساسا رکود از زمانی آغاز می‌شود که تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: در مقطع زمانی فعلی، قدرت تقاضای موثر خانوارها با بازار مسکن همخوانی نداشته و درواقع تقاضای موثری در این زمینه فعلا وجود ندارد.
جهانی با بیان اینکه در سال‌های گذشته همواره به خاطر کنترل تورم و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا نادیده گرفته شده است، تصریح کرد: با توجه به اینکه خرید مسکن در دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی انجام می‌شود، دولت با نپرداختن به سیاست‌های طرف تقاضا، تنها تقاضای واقعی و مصرفی خانوارها را کاهش داده است، این در حالی است که ابزاری برای مقابله با سوداگری نداشته است و همین موضوع باعث شده در مقاطعی شاهد جهش قیمت در بخش مسکن به‌واسطه خرید سرمایه‌ای باشیم.
وی با اشاره به اینکه دولت بی‌توجهی به طرف تقاضا را ازطریق اعمال محدودیت در پرداخت وام مسکن، جلوگیری از افزایش سقف وام همچنین دشوار کردن شرایط دریافت تسهیلات، طی سال‌های اخیر دنبال کرده است، خاطرنشان کرد: نتیجه این سیاست‌ها این بوده که همیشه تورم در بخش مسکن ناشی از تقاضای سوداگرانه رشد کرده است و از سوی دیگر هیچ زمانی هم در کشور قدرت خرید خانوارها تقویت نشده و دولت توجهی به آن نداشته است. به این ترتیب دولت نیز در تنظیم بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها به اهداف خود نرسیده و تورم در بخش مسکن بدون اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا، همیشه وجود داشته است.
جهانی توصیه کرد: دولت نباید به خاطر ترس از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا را نادیده بگیرد و تنها به اعمال سیاست‌های یک طرفه حمایت از طرف عرضه بپردازد.
راهکار رونق غیرتورمی مسکن
جهانی در تشریح راهکار خروج از رکود و زمینه‌سازی برای رونق غیرتورمی در بخش مسکن گفت: اگر دولت سیاست تقویت تقاضای خانوارها، یا تقاضای موثر مصرفی در بخش مسکن را در دستور کار قرار دهد و تقاضای موثر افزایش پیدا کند، در مسیر رونق قرار خواهیم گرفت ضمن آنکه افزایش قیمت‌ها در این بخش نیز دیگر جهش‌وار نخواهد بود.
وی ادامه داد: جهش قیمت مسکن در نتیجه تقاضای مصرفی و موثر خانوارها ایجاد نمی‌شود، بلکه ناشی از تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن است.
این تحلیلگر مسکن تاکید کرد: در پروسه ایجاد رونق غیرتورمی در نتیجه اعمال سیاست تقویت طرف تقاضا، قیمت‌ها به صورت تدریجی و با روند تعادلی افزایش خواهد یافت. وی ادامه داد: البته همزمان با اعمال این سیاست‌ها باید از ورود سرمایه‌های سرگردان و سوداگرانه به بازار مسکن اجتناب شود که این امر با تقویت سایر بخش‌های اقتصادی و ابزارهای مالیاتی و هدایت سرمایه‌ها به بازار تولید و صنعت، امکان‌پذیر می‌شود.
حمایت از تقاضا با ابزارهای قانونی
جهانی در خصوص ابزارها و سازوکارهای خروج از رکود و ورود به رونق غیر تورمی در بخش مسکن گفت: علاوه‌بر افزایش سقف وام مسکن و سهولت در دسترسی به تسهیلات، سیاست‌های متنوعی در رابطه با تقویت طرف تقاضا وجود دارد که البته این سیاست‌ها حاوی سیاست‌های حمایتی در طرف عرضه نیز هست.
وی افزود: در این زمینه ابزارهای خوبی همچون فعال کردن صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق مشارکت، صکوک و... در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد که اعمال این سیاست‌های دو سویه باعث می‌شود هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا با هم و به صورت توامان تقویت شود.
این تحلیلگر مسکن در پاسخ به این سوال که آیا نتیجه‌گیری اخیر دولت برای خروج از رکود و ایجاد رونق غیرتورمی در اقتصاد کشور، می‌تواند در تغییر استراتژی بانک مرکزی که پیش از این در برابر افزایش سقف وام خرید مسکن مقاومت می‌کرد موثر واقع شود، تصریح کرد: این موضوع بحثی مدیریتی است و به چگونگی دفاع مسوولان مسکن از خواسته خود در برابر مسوولان بانک مرکزی بستگی دارد. این در حالی است که در سال‌های گذشته نیز افزایش وام مسکن جزو خطوط قرمز دولت و بانک مرکزی بود.
وی تاکید کرد: در شرایط فعلی به نظر می‌رسد افزایش سقف وام مسکن و سهولت دسترسی به آن با افزایش قدرت خرید خانوارها بتواند الگوی رکود و رونق مسکن را هم تصحیح کند به این خاطر که قیمت مسکن در نهایت و در دوره‌های میان‌مدت، حتی در غیاب تقاضای موثر خانوارها و با کمک تقاضای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند و در دوره رونق عقب‌ماندگی خود را از شاخص تورم جبران می‌کند.
جهانی ادامه داد: حال اگر از ابتدا و با کمک تسهیلات خرید، توان خرید متقاضیان افزایش پیدا کند، از یک طرف از تعمیق رکود پیشگیری می‌شود و از طرف دیگر جهش یکباره قیمت مسکن در دوره رونق اتفاق نخواهد افتاد.
همزمانی سیل و قحطی پول
در این باره معاون دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی، به «دنیای اقتصاد» گفت: علاوه‌بر جایگاه ممتازی که مسکن در اقتصاد کشور دارد به علت عدم اتکای این بخش به واردات و منابع خارجی، واجد مزیت ویژه‌ای برای اقتصاد کشور است.
بهروز ملکی افزود: سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد، آن است که باید مشخص کرد برای رونق بخش مسکن چه باید کرد؟
وی ادامه داد: اقتصاد کشور ما در مقطع حاضر با دردهای مزمنی مواجه است، با این حال درد مشترک همه بخش‌ها کمبود منابع مالی است و با این درد نمی‌توان به رشد بالای اقتصادی امیدوار بود.
این در حالی است که نقدینگی در کشور ما یکی از بالاترین نرخ‌های رشد را در دنیا دارد و این موضوع بیانگر این واقعیت است که ما در اقتصاد کشور شاهد همزمانی سیل و قحطی در تامین مالی هستیم.
ملکی با تاکید بر اینکه معضل تامین مالی در بخش مسکن ملموس‌تر از سایر بخش‌های اقتصادی است، گفت: انتظار می‌رود روش‌های تامین مالی در بخش مسکن بازتعریف شود هر چند در این خصوص ظرفیت‌های قانونی خوبی در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد.
ابزارهای خروج از رکود
ترویج ابزارهای مالی در بخش مسکن همچون صندوق‌های پس‌انداز مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، تقویت بازار رهن، لیزینگ و راه‌اندازی شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن در کنار افزایش سقف تسهیلات خرید و سهولت دسترسی به وام مسکن مهم‌ترین ابزارها و سازوکارهایی است که از نظر معاون دفتر اقتصاد مسکن می‌تواند در خروج از رکود مسکن و زمینه‌سازی برای قرار گرفتن در مسیر رونق غیرتورمی موثر واقع شود. وی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: توجهی که باید در این زمینه و در این راستا داشته باشیم، توجه به کیفیت و کمیت مشارکت سایر دستگاه‌ها همچون بانک مرکزی، سازمان بورس، سیستم بانکی و وزارت راه و شهرسازی است.
به اعتقاد ملکی تاکید بیش از حد بر کاهش تورم، مناسب شرایط فعلی کشور نیست هر چند تک نرخی شدن تورم به خودی خود اقدامی مثبت و اصلاحی به شمار می‌رود، اما باید دید این کاهش تورم به چه قیمتی تمام خواهد شد؟
رونق با سیاست دوسویه عرضه و تقاضا
ملکی با بیان اینکه متاسفانه ظرف 10 سال اخیر، دولت تنها سیاست‌های حمایت از طرف عرضه را در دستور کار خود قرار داده و سیاست حمایت از طرف تقاضای مسکن را مسکوت گذاشت، خاطرنشان کرد: با ایجاد توازن بین سیاست‌های طرف عرضه و طرف تقاضا می‌توان مسیر مناسبی را برای ورود به رونق غیرتورمی ایجاد کرد.
وی با انتقاد از بی‌توجهی به سیاست‌های طرف تقاضا در دولت نهم و دهم گفت: با وام مسکن در سال 83 می‌توانستیم در تهران حدود 30 مترمربع مسکن بخریم، ولی الان حتی با افزایش سقف وام در سال گذشته -وام 45 میلیون تومانی- به‌طور متوسط تنها قادر به خرید 10 مترمربع مسکن خواهیم بود، یعنی هرچه در زمان پیش رفته‌ایم سیاست‌های طرف تقاضا کمرنگ‌تر و قدرت خرید خانوارها تضعیف شده است.
وی افزایش سقف وام خرید مسکن تا سقف 50 درصد قیمت خرید یک واحد مسکونی متعارف - 75 مترمربعی - را از الزامات فعلی در بازار مسکن عنوان کرد.
در نشست دو روز پیش در موسسه نیاوران، مسوولان وزارت راهوشهرسازي كه پيش‌تر چندين دور مذاكره با بانك‌مركزي براي طرح «افزايش وام خريد مسكن» را پشت‌سر گذاشته بودند، خطاب به نيلي به تشريح مدل پيشنهادي «20ميليون تومان سپرده‌گذاري متقاضيان در صندوق پس‌انداز بانك‌ها و دريافت 80ميليون تومان وام خريد» مي‌پردازند كه در مقابل، مقامات بانك‌مركزي حاضر در جلسه، بابت كمبود منابع و احتمال به مشكل‌خوردن اين طرح سخن مي‌گويند. در اين ميان، وزير راهوشهرسازي تلاش مي‌كند نگراني بانك‌مركزي را با يادآوري تجربه 40سال اخير بانك‌مسكن در قضيه صندوق پس‌انداز برطرف كند و در عين حال از راهكارهاي ممكن براي رفع كمبود منابع مي‌گويد.
براساس اين گزارش، مسعود نيلي رئيس موسسه عالي آموزش، پژوهش، مديريت و برنامه‌ريزي در اين جلسه با اعلام ضرورت ايجاد رونق در بخش مسكن تاكيد مي‌كند: دولت قصد دارد هر طور شده بخش مسكن به‌عنوان يكي از بخش‌هاي پيشران، راه بيفتد، بنابراين رويكرد قابل اجرا در حوزه تامين مالي اين بخش بايد حداكثر ظرف يك هفته و نه يك ماه، مورد بررسي سيستم بانكي قرار بگيرد. در اين ميان، قطعا انتظار تزريق پول پرقدرت و استفاده از مدل‌هاي قبلي كه در مسكن‌مهر به كار گرفته شد را نداريم.
اين جلسه در نهايت با حمايت از تقويت بخش مسكن خاتمه پيدا كرد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، شرايطي كه تيم اقتصادي دولت در قالب بسته ركودزدايي - كه سه روز پيش منتشر شد- و براي دستگاه‌هاي مختلف وضع كرده، مسووليت وزارت راهوشهرسازي و البته بانك‌مركزي را سنگين‌تر مي‌كند.
وزير راهوشهرسازي از ماه‌ها پيش با تشخيص اهميت بخش مسكن در اقتصاد كلان، به تاثير زنجيره ركود و رونق اين بخش بر ساير اضلاع اقتصاد ايران پي برده بود و تاكنون در چند جبهه- از بانك‌مركزي و كميسيون اقتصادي دولت تا دفتر معاون اول و مشاور اقتصادي رئيس‌جمهور- پيگير اخذ مجوز براي استفاده از ابزارهاي رونق‌زا در بازار مسكن است.
مطالعات اخير وزارت راهوشهرسازي، همسو با نقشه اقتصادي دولت، پيشتازبودن بخش مسكن را تاييد مي‌كند و نشان مي‌دهد: طي دست‌كم 30 سال اخير، ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن رقمي بين 20 تا 35 درصد از سرمايه ثابت تشكيل شده در كشور را به خود اختصاص داده و 12درصد از اشتغال مستقيم كشور در اين بخش متمركز بوده است.
اكنون براي به حركت درآوردن لكوموتيو اقتصاد، آن هم به شكلي كه شتاب كنترل‌شده پيدا كند و درست در ريل «رونق كاملا غيرتورمي» قرار بگيرد، مجموعه‌اي از اقدامات بايد همزمان اتفاق بيفتد.
كارشناسان اقتصادي، سرفصل تكاليف دولت در حوزه تحريك غيرتورمي بخش مسكن را «گشايش در تامين‌مالي تقاضا از كانال سيستم‌بانكي» عنوان مي‌كنند؛ موضوعي كه وزارت راهوشهرسازي نيز به دنبال آن است و قصد دارد، بانك‌مركزي را متقاعد به «افزايش سقف و حجم تسهيلات بانكي برای تقويت قدرت خريد مسكن» كند.
بررسي‌هاي فني در بازار مسكن حكايت از آن دارد كه ريشه ركود دست‌كم يكسال اخير در اين بازار، «ناتواني طرف تقاضاي مصرفی مسكن در استفاده از انبوه عرضه شكل‌گرفته» بوده است.
در چند سال گذشته توجيه‌اقتصادي وام ناچيز خريد مسكن كه كمتر از 20درصد متوسط قيمت آپارتمان را شامل مي‌شده، متقاضيان مصرفي در بازار مسكن را به تحريم اجباري خريد وادار كرده و باعث شده تحت‌تاثير فروش‌نرفتن محصولات بسازوبفروش‌ها، طرف عرضه به ركود برود و در نتيجه، كل بازار مسكن با اختلال مواجه شود.
دو دیدگاه درباره وام مسکن
در حال‌حاضر با فرض 100درصد پس‌انداز درآمد خانوارها، طول دوره انتظار براي خريد مسكن در ايران به 12سال افزايش پيدا كرده كه اگر نرخ طبيعي پس‌انداز رعايت شود، شاخص دسترسي به مسكن به 36سال افزايش پيدا مي‌كند.
كارشناسان اقتصاد مسكن، براي اين چالش، پيشنهاد تقويت تسهيلات خريد مسكن و تعجيل بانك‌مركزي در قبول طرح وزارت راهوشهرسازي مبني‌بر «راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن براي پرداخت تسهيلات خريد تا 50درصد قيمت» را دارند و معتقدند: در اين مقطع كه دولت به دنبال رونق اقتصادي از مسير بازار مسكن است، يكي از راهكارهاي عملي، ايجاد قدرت خريد در قشر تقاضاي مصرفي مي‌تواند باشد.
هر چند گروهي ديگر از كارشناسان با اشاره به تاكيدي كه دولت در نقشه ركودزدايي اقتصاد، درباره «رونق غيرتورمي و تامين عرضه كافي پيش‌از تحريك تقاضا» مطرح كرده است، براين عقيده‌اند كه سياست افزايش وام خريد مسكن جز بروز آثار تورمي در بازار معاملات ملك، عايدي ديگري ندارد و بنابراين بهتر است منابع بانكي در قالب وام ساخت با قابليت انتقال به خريدار، پرداخت شود. اما قضاوت درباره اين دو ديدگاه مختلف كه يكي رونق را در پرداخت وام خريد مسكن مي‌داند و ديگري در ارائه وام ساخت عنوان مي‌كند، بيانگر آن است كه: با كفايت عرضه و مازاد آپارتمان‌هاي نوساز در بازار كنوني، به طور قطع اولويت با شيوه‌اي از پرداخت تسهيلات است كه بتواند گسست موجود بين عرضه مازاد و تقاضاي انباشت را پر كند.
حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير راهوشهرسازي در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: پيشنهاد وزارتخانه افزايش سقف وام خريد مشروط به سپرده‌گذاري دهك‌هاي ميان‌درآمد است تا متقاضيان موثر و مصرفي با تجهيز بانكي بتوانند از عرضه موجود كه فعلا كافي به نظر مي‌رسد، استفاده كنند. در چهار سال گذشته بيش‌از نيم ميليون واحدمسكوني- تقريبا معادل كارنامه يكسال ساخت‌وسازهاي كل كشور- در شهر تهران ساخته شده و در همين مدت، تعداد خانه‌هاي خالي به مرز 400 هزار واحدمسكوني رسيده است. ناتواني طرف تقاضا در خريد از بازار مسكن، فروش آپارتمان‌ها را مختل كرده و امكان ادامه ساختوساز را از سازندهها گرفته است. كاهش 50درصدي ساختوساز مسكوني در تهران طي ماه‌هاي اخير، اين موضوع را تاييد مي‌كند.
بنابراين تا زماني كه واحدهاي مسكوني نوساز موجود در شهرها از طريق تامين‌مالي طرف تقاضا، فروش نرود، امكان تجهيز سرمايه در گردش براي طرف عرضه جهت تعريف پروژه‌هاي جديد، مهيا نخواهد شد. به همين خاطر، تاكيدها در مقطع فعلي، بر اولويت گشايش منابع بانكي به روي متقاضيان مسكن دلالت دارد. هر چند، وزارت راهوشهرسازي و مجموعه كارشناسان، استفاده از شيوه «پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال به خريداران» را در گام بعد، مورد قبول و در عين حال ضروري عنوان مي‌كنند.
سياست پولي حامي بخش تقاضا
در اين باره سعيد اسلامي بيدگلي كارشناس تامين‌مالي مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت: سهم بالاي بخش مسكن در توليد ناخالص داخلي و همين‌طور اشتغالزايي به اين معني است كه تكان‌هاي تحريك‌كننده در اين بخش مي‌تواند منجر به پويايي اقتصاد شود لذا خروج از ركود مسكن بايد در اولويت باشد.
وي با بيان اينكه ركود معاملات مسكن باعث شده طرف عرضه تمايلي به ساختوساز جديد نداشته باشد، افزود: در صورتي كه كمبود عرضه وجود نداشته باشد، بايد به سمت سياست‌هاي پولي حامي طرف تقاضا رفت.
اسلامي بيدگلي در عين حال تاكيد كرد: با توجه به كمبود منابع بانك‌ها، تسهيلات بايد به شكل اهرمي و مثلا به شكل وام ساخت پرداخت شود تا در كنار نقدينگي سازندهها، تبديل به منابع مفيد شده و در نهايت در اختيار خريداران قرار بگيرد.
ارتباط مستقیم مسکن با 130 شغل
بسته تازه منتشرشده دولت برای اعمال برنامه‌های خروج از رکود و زمینه‌سازی برای ورود به رونق غیرتورمی، در حالی کلیه بخش‌های اقتصادی را در طبقه‌بندی‌های متفاوت مورد توجه قرار داده است که مسکن، به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی پیشرو و اولیه، باید با ایجاد تکانه‌های مثبت، زمینه خروج از رکود را برای سایر بخش‌های اقتصادی فراهم کند.
در این میان نقش مستقیم مسکن در ارتباط با 130 بخش اقتصادی دیگر باعث شده رکود و رونق در این بخش‌ها به‌طور مستقیم با رکود و رونق در بخش مسکن در ارتباط موثر واقع شود. به این معنی که هرگاه ساختوساز و و بازار معاملات مسکن در رونق بوده است، بیش از 100 نوع شغل مستقیم و حداقل 200 نوع شغل غیرمستقیم در چرخه رونق قرار گرفته و هر گاه رکود در بخش مسکن حاکم شده، این مشاغل نیز که اغلب تولیدی هستند، وارد رکود و زیاندهی شده‌اند.
در این میان، گذر از رکود در بخش مسکن و ورود به رونق غیرتورمی، مستلزم به‌کارگیری ابزارها و سازوکارهایی است که علاوه‌بر تقویت قدرت خرید در بازار مسکن، از جهش قیمت در این بازار به واسطه افزایش تقاضا و نقدینگی موجود در دست مردم، جلوگیری کند.
افزایش سقف وام مسکن در راستای اعمال سیاست‌های حمایتی طرف تقاضا یا خانوارهایی که به دنبال تامین نیاز مصرفی خود وارد بازار مسکن می‌شوند مهم‌ترین راهکاری است که در این زمینه ازسوی صاحب‌نظران و کارشناسان مسکن موردتاکید قرار می‌گیرد.
این در حالی است که ظرفیت‌های قانونی موجود به‌ویژه راهکارهایی که با نگاه به دو سمت عرضه‌و‌تقاضا، سیاست‌های دو سویه و توامان را در خصوص تامین مسکن مد نظر قرار می‌دهند می‌تواند در این مسیر کمک خوبی محسوب شود.
رکود، زاییده سرکوب تقاضا
محمود جهانی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن با تاکید بر اینکه به‌طور کلی، مهم‌ترین راهکار خروج از رکود فعلی در بازار مسکن، اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا است، به «دنیای اقتصاد» گفت: رکود فعلی، ناشی از کنار گذاشته شدن و بی‌توجهی به طرف تقاضا است و اساسا رکود از زمانی آغاز می‌شود که تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: در مقطع زمانی فعلی، قدرت تقاضای موثر خانوارها با بازار مسکن همخوانی نداشته و درواقع تقاضای موثری در این زمینه فعلا وجود ندارد.
جهانی با بیان اینکه در سال‌های گذشته همواره به خاطر کنترل تورم و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا نادیده گرفته شده است، تصریح کرد: با توجه به اینکه خرید مسکن در دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی انجام می‌شود، دولت با نپرداختن به سیاست‌های طرف تقاضا، تنها تقاضای واقعی و مصرفی خانوارها را کاهش داده است، این در حالی است که ابزاری برای مقابله با سوداگری نداشته است و همین موضوع باعث شده در مقاطعی شاهد جهش قیمت در بخش مسکن به‌واسطه خرید سرمایه‌ای باشیم.
وی با اشاره به اینکه دولت بی‌توجهی به طرف تقاضا را ازطریق اعمال محدودیت در پرداخت وام مسکن، جلوگیری از افزایش سقف وام همچنین دشوار کردن شرایط دریافت تسهیلات، طی سال‌های اخیر دنبال کرده است، خاطرنشان کرد: نتیجه این سیاست‌ها این بوده که همیشه تورم در بخش مسکن ناشی از تقاضای سوداگرانه رشد کرده است و از سوی دیگر هیچ زمانی هم در کشور قدرت خرید خانوارها تقویت نشده و دولت توجهی به آن نداشته است. به این ترتیب دولت نیز در تنظیم بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها به اهداف خود نرسیده و تورم در بخش مسکن بدون اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا، همیشه وجود داشته است.
جهانی توصیه کرد: دولت نباید به خاطر ترس از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا را نادیده بگیرد و تنها به اعمال سیاست‌های یک طرفه حمایت از طرف عرضه بپردازد.
راهکار رونق غیرتورمی مسکن
جهانی در تشریح راهکار خروج از رکود و زمینه‌سازی برای رونق غیرتورمی در بخش مسکن گفت: اگر دولت سیاست تقویت تقاضای خانوارها، یا تقاضای موثر مصرفی در بخش مسکن را در دستور کار قرار دهد و تقاضای موثر افزایش پیدا کند، در مسیر رونق قرار خواهیم گرفت ضمن آنکه افزایش قیمت‌ها در این بخش نیز دیگر جهش‌وار نخواهد بود.
وی ادامه داد: جهش قیمت مسکن در نتیجه تقاضای مصرفی و موثر خانوارها ایجاد نمی‌شود، بلکه ناشی از تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن است.
این تحلیلگر مسکن تاکید کرد: در پروسه ایجاد رونق غیرتورمی در نتیجه اعمال سیاست تقویت طرف تقاضا، قیمت‌ها به صورت تدریجی و با روند تعادلی افزایش خواهد یافت. وی ادامه داد: البته همزمان با اعمال این سیاست‌ها باید از ورود سرمایه‌های سرگردان و سوداگرانه به بازار مسکن اجتناب شود که این امر با تقویت سایر بخش‌های اقتصادی و ابزارهای مالیاتی و هدایت سرمایه‌ها به بازار تولید و صنعت، امکان‌پذیر می‌شود.
حمایت از تقاضا با ابزارهای قانونی
جهانی در خصوص ابزارها و سازوکارهای خروج از رکود و ورود به رونق غیر تورمی در بخش مسکن گفت: علاوه‌بر افزایش سقف وام مسکن و سهولت در دسترسی به تسهیلات، سیاست‌های متنوعی در رابطه با تقویت طرف تقاضا وجود دارد که البته این سیاست‌ها حاوی سیاست‌های حمایتی در طرف عرضه نیز هست.
وی افزود: در این زمینه ابزارهای خوبی همچون فعال کردن صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق مشارکت، صکوک و... در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد که اعمال این سیاست‌های دو سویه باعث می‌شود هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا با هم و به صورت توامان تقویت شود.
این تحلیلگر مسکن در پاسخ به این سوال که آیا نتیجه‌گیری اخیر دولت برای خروج از رکود و ایجاد رونق غیرتورمی در اقتصاد کشور، می‌تواند در تغییر استراتژی بانک مرکزی که پیش از این در برابر افزایش سقف وام خرید مسکن مقاومت می‌کرد موثر واقع شود، تصریح کرد: این موضوع بحثی مدیریتی است و به چگونگی دفاع مسوولان مسکن از خواسته خود در برابر مسوولان بانک مرکزی بستگی دارد. این در حالی است که در سال‌های گذشته نیز افزایش وام مسکن جزو خطوط قرمز دولت و بانک مرکزی بود.
وی تاکید کرد: در شرایط فعلی به نظر می‌رسد افزایش سقف وام مسکن و سهولت دسترسی به آن با افزایش قدرت خرید خانوارها بتواند الگوی رکود و رونق مسکن را هم تصحیح کند به این خاطر که قیمت مسکن در نهایت و در دوره‌های میان‌مدت، حتی در غیاب تقاضای موثر خانوارها و با کمک تقاضای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند و در دوره رونق عقب‌ماندگی خود را از شاخص تورم جبران می‌کند.
جهانی ادامه داد: حال اگر از ابتدا و با کمک تسهیلات خرید، توان خرید متقاضیان افزایش پیدا کند، از یک طرف از تعمیق رکود پیشگیری می‌شود و از طرف دیگر جهش یکباره قیمت مسکن در دوره رونق اتفاق نخواهد افتاد.
همزمانی سیل و قحطی پول
در این باره معاون دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی، به «دنیای اقتصاد» گفت: علاوه‌بر جایگاه ممتازی که مسکن در اقتصاد کشور دارد به علت عدم اتکای این بخش به واردات و منابع خارجی، واجد مزیت ویژه‌ای برای اقتصاد کشور است.
بهروز ملکی افزود: سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد، آن است که باید مشخص کرد برای رونق بخش مسکن چه باید کرد؟
وی ادامه داد: اقتصاد کشور ما در مقطع حاضر با دردهای مزمنی مواجه است، با این حال درد مشترک همه بخش‌ها کمبود منابع مالی است و با این درد نمی‌توان به رشد بالای اقتصادی امیدوار بود.
این در حالی است که نقدینگی در کشور ما یکی از بالاترین نرخ‌های رشد را در دنیا دارد و این موضوع بیانگر این واقعیت است که ما در اقتصاد کشور شاهد همزمانی سیل و قحطی در تامین مالی هستیم.
ملکی با تاکید بر اینکه معضل تامین مالی در بخش مسکن ملموس‌تر از سایر بخش‌های اقتصادی است، گفت: انتظار می‌رود روش‌های تامین مالی در بخش مسکن بازتعریف شود هر چند در این خصوص ظرفیت‌های قانونی خوبی در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد.
ابزارهای خروج از رکود
ترویج ابزارهای مالی در بخش مسکن همچون صندوق‌های پس‌انداز مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، تقویت بازار رهن، لیزینگ و راه‌اندازی شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن در کنار افزایش سقف تسهیلات خرید و سهولت دسترسی به وام مسکن مهم‌ترین ابزارها و سازوکارهایی است که از نظر معاون دفتر اقتصاد مسکن می‌تواند در خروج از رکود مسکن و زمینه‌سازی برای قرار گرفتن در مسیر رونق غیرتورمی موثر واقع شود. وی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: توجهی که باید در این زمینه و در این راستا داشته باشیم، توجه به کیفیت و کمیت مشارکت سایر دستگاه‌ها همچون بانک مرکزی، سازمان بورس، سیستم بانکی و وزارت راه و شهرسازی است.
به اعتقاد ملکی تاکید بیش از حد بر کاهش تورم، مناسب شرایط فعلی کشور نیست هر چند تک نرخی شدن تورم به خودی خود اقدامی مثبت و اصلاحی به شمار می‌رود، اما باید دید این کاهش تورم به چه قیمتی تمام خواهد شد؟
رونق با سیاست دوسویه عرضه و تقاضا
ملکی با بیان اینکه متاسفانه ظرف 10 سال اخیر، دولت تنها سیاست‌های حمایت از طرف عرضه را در دستور کار خود قرار داده و سیاست حمایت از طرف تقاضای مسکن را مسکوت گذاشت، خاطرنشان کرد: با ایجاد توازن بین سیاست‌های طرف عرضه و طرف تقاضا می‌توان مسیر مناسبی را برای ورود به رونق غیرتورمی ایجاد کرد.
وی با انتقاد از بی‌توجهی به سیاست‌های طرف تقاضا در دولت نهم و دهم گفت: با وام مسکن در سال 83 می‌توانستیم در تهران حدود 30 مترمربع مسکن بخریم، ولی الان حتی با افزایش سقف وام در سال گذشته -وام 45 میلیون تومانی- به‌طور متوسط تنها قادر به خرید 10 مترمربع مسکن خواهیم بود، یعنی هرچه در زمان پیش رفته‌ایم سیاست‌های طرف تقاضا کمرنگ‌تر و قدرت خرید خانوارها تضعیف شده است.
وی افزایش سقف وام خرید مسکن تا سقف 50 درصد قیمت خرید یک واحد مسکونی متعارف - 75 مترمربعی - را از الزامات فعلی در بازار مسکن عنوان کرد.
در نقشه‌اي كه دولت براي تعيين مسير خروج اقتصاد از ركود ترسيم كرده است، جايگاه بخش مسكن در رديف يكي از سه بخش پيشرو قرار گرفته و شرط اوليه براي رويت رونق اقتصادي، ايجاد تحرك در «صنايع نفتي و معدني»، «فعاليت‌هاي ساختماني و بازار مسكن» و «صنعت گردشگري» عنوان شده است. اما مطابق آنچه مشاور ارشد اقتصادي رئيس‌جمهور درباره جزئيات اين نقشه مي‌گويد، سهم مسكن در تحريك اقتصاد ايران از رتبه مشترك با دو بخش ديگر هم بالاتر است تا جايي كه مسعود نيلي مسكن را به مثابه لكوموتيوي مي‌داند كه اگر روشن شود و به حركت دربيايد، قادر خواهد بود واگن‌هاي مربوط به ساير بخش‌هاي توليدي، خدماتي و تجاري كشور را وارد ريل رونق كند و مجموعه اقتصاد را از رشد زيرصفر خارج سازد. به اين ترتيب، براي آنكه اقتصاد خواب‌رفته، تكان بخورد اول بايد مسكن به طريقي از ريل ركود خارج شود و براي اين تغيير وضعيت بازار مسكن، به ضربات هدفمند تحريك‌آميز نياز است.
در نشست دو روز پیش در موسسه نیاوران، مسوولان وزارت راهوشهرسازي كه پيش‌تر چندين دور مذاكره با بانك‌مركزي براي طرح «افزايش وام خريد مسكن» را پشت‌سر گذاشته بودند، خطاب به نيلي به تشريح مدل پيشنهادي «20ميليون تومان سپرده‌گذاري متقاضيان در صندوق پس‌انداز بانك‌ها و دريافت 80ميليون تومان وام خريد» مي‌پردازند كه در مقابل، مقامات بانك‌مركزي حاضر در جلسه، بابت كمبود منابع و احتمال به مشكل‌خوردن اين طرح سخن مي‌گويند. در اين ميان، وزير راهوشهرسازي تلاش مي‌كند نگراني بانك‌مركزي را با يادآوري تجربه 40سال اخير بانك‌مسكن در قضيه صندوق پس‌انداز برطرف كند و در عين حال از راهكارهاي ممكن براي رفع كمبود منابع مي‌گويد.
براساس اين گزارش، مسعود نيلي رئيس موسسه عالي آموزش، پژوهش، مديريت و برنامه‌ريزي در اين جلسه با اعلام ضرورت ايجاد رونق در بخش مسكن تاكيد مي‌كند: دولت قصد دارد هر طور شده بخش مسكن به‌عنوان يكي از بخش‌هاي پيشران، راه بيفتد، بنابراين رويكرد قابل اجرا در حوزه تامين مالي اين بخش بايد حداكثر ظرف يك هفته و نه يك ماه، مورد بررسي سيستم بانكي قرار بگيرد. در اين ميان، قطعا انتظار تزريق پول پرقدرت و استفاده از مدل‌هاي قبلي كه در مسكن‌مهر به كار گرفته شد را نداريم.
اين جلسه در نهايت با حمايت از تقويت بخش مسكن خاتمه پيدا كرد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، شرايطي كه تيم اقتصادي دولت در قالب بسته ركودزدايي - كه سه روز پيش منتشر شد- و براي دستگاه‌هاي مختلف وضع كرده، مسووليت وزارت راهوشهرسازي و البته بانك‌مركزي را سنگين‌تر مي‌كند.
وزير راهوشهرسازي از ماه‌ها پيش با تشخيص اهميت بخش مسكن در اقتصاد كلان، به تاثير زنجيره ركود و رونق اين بخش بر ساير اضلاع اقتصاد ايران پي برده بود و تاكنون در چند جبهه- از بانك‌مركزي و كميسيون اقتصادي دولت تا دفتر معاون اول و مشاور اقتصادي رئيس‌جمهور- پيگير اخذ مجوز براي استفاده از ابزارهاي رونق‌زا در بازار مسكن است.
مطالعات اخير وزارت راهوشهرسازي، همسو با نقشه اقتصادي دولت، پيشتازبودن بخش مسكن را تاييد مي‌كند و نشان مي‌دهد: طي دست‌كم 30 سال اخير، ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن رقمي بين 20 تا 35 درصد از سرمايه ثابت تشكيل شده در كشور را به خود اختصاص داده و 12درصد از اشتغال مستقيم كشور در اين بخش متمركز بوده است.
اكنون براي به حركت درآوردن لكوموتيو اقتصاد، آن هم به شكلي كه شتاب كنترل‌شده پيدا كند و درست در ريل «رونق كاملا غيرتورمي» قرار بگيرد، مجموعه‌اي از اقدامات بايد همزمان اتفاق بيفتد.
كارشناسان اقتصادي، سرفصل تكاليف دولت در حوزه تحريك غيرتورمي بخش مسكن را «گشايش در تامين‌مالي تقاضا از كانال سيستم‌بانكي» عنوان مي‌كنند؛ موضوعي كه وزارت راهوشهرسازي نيز به دنبال آن است و قصد دارد، بانك‌مركزي را متقاعد به «افزايش سقف و حجم تسهيلات بانكي برای تقويت قدرت خريد مسكن» كند.
بررسي‌هاي فني در بازار مسكن حكايت از آن دارد كه ريشه ركود دست‌كم يكسال اخير در اين بازار، «ناتواني طرف تقاضاي مصرفی مسكن در استفاده از انبوه عرضه شكل‌گرفته» بوده است.
در چند سال گذشته توجيه‌اقتصادي وام ناچيز خريد مسكن كه كمتر از 20درصد متوسط قيمت آپارتمان را شامل مي‌شده، متقاضيان مصرفي در بازار مسكن را به تحريم اجباري خريد وادار كرده و باعث شده تحت‌تاثير فروش‌نرفتن محصولات بسازوبفروش‌ها، طرف عرضه به ركود برود و در نتيجه، كل بازار مسكن با اختلال مواجه شود.
دو دیدگاه درباره وام مسکن
در حال‌حاضر با فرض 100درصد پس‌انداز درآمد خانوارها، طول دوره انتظار براي خريد مسكن در ايران به 12سال افزايش پيدا كرده كه اگر نرخ طبيعي پس‌انداز رعايت شود، شاخص دسترسي به مسكن به 36سال افزايش پيدا مي‌كند.
كارشناسان اقتصاد مسكن، براي اين چالش، پيشنهاد تقويت تسهيلات خريد مسكن و تعجيل بانك‌مركزي در قبول طرح وزارت راهوشهرسازي مبني‌بر «راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن براي پرداخت تسهيلات خريد تا 50درصد قيمت» را دارند و معتقدند: در اين مقطع كه دولت به دنبال رونق اقتصادي از مسير بازار مسكن است، يكي از راهكارهاي عملي، ايجاد قدرت خريد در قشر تقاضاي مصرفي مي‌تواند باشد.
هر چند گروهي ديگر از كارشناسان با اشاره به تاكيدي كه دولت در نقشه ركودزدايي اقتصاد، درباره «رونق غيرتورمي و تامين عرضه كافي پيش‌از تحريك تقاضا» مطرح كرده است، براين عقيده‌اند كه سياست افزايش وام خريد مسكن جز بروز آثار تورمي در بازار معاملات ملك، عايدي ديگري ندارد و بنابراين بهتر است منابع بانكي در قالب وام ساخت با قابليت انتقال به خريدار، پرداخت شود. اما قضاوت درباره اين دو ديدگاه مختلف كه يكي رونق را در پرداخت وام خريد مسكن مي‌داند و ديگري در ارائه وام ساخت عنوان مي‌كند، بيانگر آن است كه: با كفايت عرضه و مازاد آپارتمان‌هاي نوساز در بازار كنوني، به طور قطع اولويت با شيوه‌اي از پرداخت تسهيلات است كه بتواند گسست موجود بين عرضه مازاد و تقاضاي انباشت را پر كند.
حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير راهوشهرسازي در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: پيشنهاد وزارتخانه افزايش سقف وام خريد مشروط به سپرده‌گذاري دهك‌هاي ميان‌درآمد است تا متقاضيان موثر و مصرفي با تجهيز بانكي بتوانند از عرضه موجود كه فعلا كافي به نظر مي‌رسد، استفاده كنند. در چهار سال گذشته بيش‌از نيم ميليون واحدمسكوني- تقريبا معادل كارنامه يكسال ساخت‌وسازهاي كل كشور- در شهر تهران ساخته شده و در همين مدت، تعداد خانه‌هاي خالي به مرز 400 هزار واحدمسكوني رسيده است. ناتواني طرف تقاضا در خريد از بازار مسكن، فروش آپارتمان‌ها را مختل كرده و امكان ادامه ساختوساز را از سازندهها گرفته است. كاهش 50درصدي ساختوساز مسكوني در تهران طي ماه‌هاي اخير، اين موضوع را تاييد مي‌كند.
بنابراين تا زماني كه واحدهاي مسكوني نوساز موجود در شهرها از طريق تامين‌مالي طرف تقاضا، فروش نرود، امكان تجهيز سرمايه در گردش براي طرف عرضه جهت تعريف پروژه‌هاي جديد، مهيا نخواهد شد. به همين خاطر، تاكيدها در مقطع فعلي، بر اولويت گشايش منابع بانكي به روي متقاضيان مسكن دلالت دارد. هر چند، وزارت راهوشهرسازي و مجموعه كارشناسان، استفاده از شيوه «پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال به خريداران» را در گام بعد، مورد قبول و در عين حال ضروري عنوان مي‌كنند.
سياست پولي حامي بخش تقاضا
در اين باره سعيد اسلامي بيدگلي كارشناس تامين‌مالي مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت: سهم بالاي بخش مسكن در توليد ناخالص داخلي و همين‌طور اشتغالزايي به اين معني است كه تكان‌هاي تحريك‌كننده در اين بخش مي‌تواند منجر به پويايي اقتصاد شود لذا خروج از ركود مسكن بايد در اولويت باشد.
وي با بيان اينكه ركود معاملات مسكن باعث شده طرف عرضه تمايلي به ساختوساز جديد نداشته باشد، افزود: در صورتي كه كمبود عرضه وجود نداشته باشد، بايد به سمت سياست‌هاي پولي حامي طرف تقاضا رفت.
اسلامي بيدگلي در عين حال تاكيد كرد: با توجه به كمبود منابع بانك‌ها، تسهيلات بايد به شكل اهرمي و مثلا به شكل وام ساخت پرداخت شود تا در كنار نقدينگي سازندهها، تبديل به منابع مفيد شده و در نهايت در اختيار خريداران قرار بگيرد.
ارتباط مستقیم مسکن با 130 شغل
بسته تازه منتشرشده دولت برای اعمال برنامه‌های خروج از رکود و زمینه‌سازی برای ورود به رونق غیرتورمی، در حالی کلیه بخش‌های اقتصادی را در طبقه‌بندی‌های متفاوت مورد توجه قرار داده است که مسکن، به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی پیشرو و اولیه، باید با ایجاد تکانه‌های مثبت، زمینه خروج از رکود را برای سایر بخش‌های اقتصادی فراهم کند.
در این میان نقش مستقیم مسکن در ارتباط با 130 بخش اقتصادی دیگر باعث شده رکود و رونق در این بخش‌ها به‌طور مستقیم با رکود و رونق در بخش مسکن در ارتباط موثر واقع شود. به این معنی که هرگاه ساختوساز و و بازار معاملات مسکن در رونق بوده است، بیش از 100 نوع شغل مستقیم و حداقل 200 نوع شغل غیرمستقیم در چرخه رونق قرار گرفته و هر گاه رکود در بخش مسکن حاکم شده، این مشاغل نیز که اغلب تولیدی هستند، وارد رکود و زیاندهی شده‌اند.
در این میان، گذر از رکود در بخش مسکن و ورود به رونق غیرتورمی، مستلزم به‌کارگیری ابزارها و سازوکارهایی است که علاوه‌بر تقویت قدرت خرید در بازار مسکن، از جهش قیمت در این بازار به واسطه افزایش تقاضا و نقدینگی موجود در دست مردم، جلوگیری کند.
افزایش سقف وام مسکن در راستای اعمال سیاست‌های حمایتی طرف تقاضا یا خانوارهایی که به دنبال تامین نیاز مصرفی خود وارد بازار مسکن می‌شوند مهم‌ترین راهکاری است که در این زمینه ازسوی صاحب‌نظران و کارشناسان مسکن موردتاکید قرار می‌گیرد.
این در حالی است که ظرفیت‌های قانونی موجود به‌ویژه راهکارهایی که با نگاه به دو سمت عرضه‌و‌تقاضا، سیاست‌های دو سویه و توامان را در خصوص تامین مسکن مد نظر قرار می‌دهند می‌تواند در این مسیر کمک خوبی محسوب شود.
رکود، زاییده سرکوب تقاضا
محمود جهانی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن با تاکید بر اینکه به‌طور کلی، مهم‌ترین راهکار خروج از رکود فعلی در بازار مسکن، اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا است، به «دنیای اقتصاد» گفت: رکود فعلی، ناشی از کنار گذاشته شدن و بی‌توجهی به طرف تقاضا است و اساسا رکود از زمانی آغاز می‌شود که تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: در مقطع زمانی فعلی، قدرت تقاضای موثر خانوارها با بازار مسکن همخوانی نداشته و درواقع تقاضای موثری در این زمینه فعلا وجود ندارد.
جهانی با بیان اینکه در سال‌های گذشته همواره به خاطر کنترل تورم و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا نادیده گرفته شده است، تصریح کرد: با توجه به اینکه خرید مسکن در دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی انجام می‌شود، دولت با نپرداختن به سیاست‌های طرف تقاضا، تنها تقاضای واقعی و مصرفی خانوارها را کاهش داده است، این در حالی است که ابزاری برای مقابله با سوداگری نداشته است و همین موضوع باعث شده در مقاطعی شاهد جهش قیمت در بخش مسکن به‌واسطه خرید سرمایه‌ای باشیم.
وی با اشاره به اینکه دولت بی‌توجهی به طرف تقاضا را ازطریق اعمال محدودیت در پرداخت وام مسکن، جلوگیری از افزایش سقف وام همچنین دشوار کردن شرایط دریافت تسهیلات، طی سال‌های اخیر دنبال کرده است، خاطرنشان کرد: نتیجه این سیاست‌ها این بوده که همیشه تورم در بخش مسکن ناشی از تقاضای سوداگرانه رشد کرده است و از سوی دیگر هیچ زمانی هم در کشور قدرت خرید خانوارها تقویت نشده و دولت توجهی به آن نداشته است. به این ترتیب دولت نیز در تنظیم بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها به اهداف خود نرسیده و تورم در بخش مسکن بدون اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا، همیشه وجود داشته است.
جهانی توصیه کرد: دولت نباید به خاطر ترس از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا را نادیده بگیرد و تنها به اعمال سیاست‌های یک طرفه حمایت از طرف عرضه بپردازد.
راهکار رونق غیرتورمی مسکن
جهانی در تشریح راهکار خروج از رکود و زمینه‌سازی برای رونق غیرتورمی در بخش مسکن گفت: اگر دولت سیاست تقویت تقاضای خانوارها، یا تقاضای موثر مصرفی در بخش مسکن را در دستور کار قرار دهد و تقاضای موثر افزایش پیدا کند، در مسیر رونق قرار خواهیم گرفت ضمن آنکه افزایش قیمت‌ها در این بخش نیز دیگر جهش‌وار نخواهد بود.
وی ادامه داد: جهش قیمت مسکن در نتیجه تقاضای مصرفی و موثر خانوارها ایجاد نمی‌شود، بلکه ناشی از تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن است.
این تحلیلگر مسکن تاکید کرد: در پروسه ایجاد رونق غیرتورمی در نتیجه اعمال سیاست تقویت طرف تقاضا، قیمت‌ها به صورت تدریجی و با روند تعادلی افزایش خواهد یافت. وی ادامه داد: البته همزمان با اعمال این سیاست‌ها باید از ورود سرمایه‌های سرگردان و سوداگرانه به بازار مسکن اجتناب شود که این امر با تقویت سایر بخش‌های اقتصادی و ابزارهای مالیاتی و هدایت سرمایه‌ها به بازار تولید و صنعت، امکان‌پذیر می‌شود.
حمایت از تقاضا با ابزارهای قانونی
جهانی در خصوص ابزارها و سازوکارهای خروج از رکود و ورود به رونق غیر تورمی در بخش مسکن گفت: علاوه‌بر افزایش سقف وام مسکن و سهولت در دسترسی به تسهیلات، سیاست‌های متنوعی در رابطه با تقویت طرف تقاضا وجود دارد که البته این سیاست‌ها حاوی سیاست‌های حمایتی در طرف عرضه نیز هست.
وی افزود: در این زمینه ابزارهای خوبی همچون فعال کردن صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق مشارکت، صکوک و... در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد که اعمال این سیاست‌های دو سویه باعث می‌شود هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا با هم و به صورت توامان تقویت شود.
این تحلیلگر مسکن در پاسخ به این سوال که آیا نتیجه‌گیری اخیر دولت برای خروج از رکود و ایجاد رونق غیرتورمی در اقتصاد کشور، می‌تواند در تغییر استراتژی بانک مرکزی که پیش از این در برابر افزایش سقف وام خرید مسکن مقاومت می‌کرد موثر واقع شود، تصریح کرد: این موضوع بحثی مدیریتی است و به چگونگی دفاع مسوولان مسکن از خواسته خود در برابر مسوولان بانک مرکزی بستگی دارد. این در حالی است که در سال‌های گذشته نیز افزایش وام مسکن جزو خطوط قرمز دولت و بانک مرکزی بود.
وی تاکید کرد: در شرایط فعلی به نظر می‌رسد افزایش سقف وام مسکن و سهولت دسترسی به آن با افزایش قدرت خرید خانوارها بتواند الگوی رکود و رونق مسکن را هم تصحیح کند به این خاطر که قیمت مسکن در نهایت و در دوره‌های میان‌مدت، حتی در غیاب تقاضای موثر خانوارها و با کمک تقاضای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند و در دوره رونق عقب‌ماندگی خود را از شاخص تورم جبران می‌کند.
جهانی ادامه داد: حال اگر از ابتدا و با کمک تسهیلات خرید، توان خرید متقاضیان افزایش پیدا کند، از یک طرف از تعمیق رکود پیشگیری می‌شود و از طرف دیگر جهش یکباره قیمت مسکن در دوره رونق اتفاق نخواهد افتاد.
همزمانی سیل و قحطی پول
در این باره معاون دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی، به «دنیای اقتصاد» گفت: علاوه‌بر جایگاه ممتازی که مسکن در اقتصاد کشور دارد به علت عدم اتکای این بخش به واردات و منابع خارجی، واجد مزیت ویژه‌ای برای اقتصاد کشور است.
بهروز ملکی افزود: سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد، آن است که باید مشخص کرد برای رونق بخش مسکن چه باید کرد؟
وی ادامه داد: اقتصاد کشور ما در مقطع حاضر با دردهای مزمنی مواجه است، با این حال درد مشترک همه بخش‌ها کمبود منابع مالی است و با این درد نمی‌توان به رشد بالای اقتصادی امیدوار بود.
این در حالی است که نقدینگی در کشور ما یکی از بالاترین نرخ‌های رشد را در دنیا دارد و این موضوع بیانگر این واقعیت است که ما در اقتصاد کشور شاهد همزمانی سیل و قحطی در تامین مالی هستیم.
ملکی با تاکید بر اینکه معضل تامین مالی در بخش مسکن ملموس‌تر از سایر بخش‌های اقتصادی است، گفت: انتظار می‌رود روش‌های تامین مالی در بخش مسکن بازتعریف شود هر چند در این خصوص ظرفیت‌های قانونی خوبی در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد.
ابزارهای خروج از رکود
ترویج ابزارهای مالی در بخش مسکن همچون صندوق‌های پس‌انداز مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، تقویت بازار رهن، لیزینگ و راه‌اندازی شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن در کنار افزایش سقف تسهیلات خرید و سهولت دسترسی به وام مسکن مهم‌ترین ابزارها و سازوکارهایی است که از نظر معاون دفتر اقتصاد مسکن می‌تواند در خروج از رکود مسکن و زمینه‌سازی برای قرار گرفتن در مسیر رونق غیرتورمی موثر واقع شود. وی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: توجهی که باید در این زمینه و در این راستا داشته باشیم، توجه به کیفیت و کمیت مشارکت سایر دستگاه‌ها همچون بانک مرکزی، سازمان بورس، سیستم بانکی و وزارت راه و شهرسازی است.
به اعتقاد ملکی تاکید بیش از حد بر کاهش تورم، مناسب شرایط فعلی کشور نیست هر چند تک نرخی شدن تورم به خودی خود اقدامی مثبت و اصلاحی به شمار می‌رود، اما باید دید این کاهش تورم به چه قیمتی تمام خواهد شد؟
رونق با سیاست دوسویه عرضه و تقاضا
ملکی با بیان اینکه متاسفانه ظرف 10 سال اخیر، دولت تنها سیاست‌های حمایت از طرف عرضه را در دستور کار خود قرار داده و سیاست حمایت از طرف تقاضای مسکن را مسکوت گذاشت، خاطرنشان کرد: با ایجاد توازن بین سیاست‌های طرف عرضه و طرف تقاضا می‌توان مسیر مناسبی را برای ورود به رونق غیرتورمی ایجاد کرد.
وی با انتقاد از بی‌توجهی به سیاست‌های طرف تقاضا در دولت نهم و دهم گفت: با وام مسکن در سال 83 می‌توانستیم در تهران حدود 30 مترمربع مسکن بخریم، ولی الان حتی با افزایش سقف وام در سال گذشته -وام 45 میلیون تومانی- به‌طور متوسط تنها قادر به خرید 10 مترمربع مسکن خواهیم بود، یعنی هرچه در زمان پیش رفته‌ایم سیاست‌های طرف تقاضا کمرنگ‌تر و قدرت خرید خانوارها تضعیف شده است.
وی افزایش سقف وام خرید مسکن تا سقف 50 درصد قیمت خرید یک واحد مسکونی متعارف - 75 مترمربعی - را از الزامات فعلی در بازار مسکن عنوان کرد.
در نشست دو روز پیش در موسسه نیاوران، مسوولان وزارت راهوشهرسازي كه پيش‌تر چندين دور مذاكره با بانك‌مركزي براي طرح «افزايش وام خريد مسكن» را پشت‌سر گذاشته بودند، خطاب به نيلي به تشريح مدل پيشنهادي «20ميليون تومان سپرده‌گذاري متقاضيان در صندوق پس‌انداز بانك‌ها و دريافت 80ميليون تومان وام خريد» مي‌پردازند كه در مقابل، مقامات بانك‌مركزي حاضر در جلسه، بابت كمبود منابع و احتمال به مشكل‌خوردن اين طرح سخن مي‌گويند. در اين ميان، وزير راهوشهرسازي تلاش مي‌كند نگراني بانك‌مركزي را با يادآوري تجربه 40سال اخير بانك‌مسكن در قضيه صندوق پس‌انداز برطرف كند و در عين حال از راهكارهاي ممكن براي رفع كمبود منابع مي‌گويد.
براساس اين گزارش، مسعود نيلي رئيس موسسه عالي آموزش، پژوهش، مديريت و برنامه‌ريزي در اين جلسه با اعلام ضرورت ايجاد رونق در بخش مسكن تاكيد مي‌كند: دولت قصد دارد هر طور شده بخش مسكن به‌عنوان يكي از بخش‌هاي پيشران، راه بيفتد، بنابراين رويكرد قابل اجرا در حوزه تامين مالي اين بخش بايد حداكثر ظرف يك هفته و نه يك ماه، مورد بررسي سيستم بانكي قرار بگيرد. در اين ميان، قطعا انتظار تزريق پول پرقدرت و استفاده از مدل‌هاي قبلي كه در مسكن‌مهر به كار گرفته شد را نداريم.
اين جلسه در نهايت با حمايت از تقويت بخش مسكن خاتمه پيدا كرد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، شرايطي كه تيم اقتصادي دولت در قالب بسته ركودزدايي - كه سه روز پيش منتشر شد- و براي دستگاه‌هاي مختلف وضع كرده، مسووليت وزارت راهوشهرسازي و البته بانك‌مركزي را سنگين‌تر مي‌كند.
وزير راهوشهرسازي از ماه‌ها پيش با تشخيص اهميت بخش مسكن در اقتصاد كلان، به تاثير زنجيره ركود و رونق اين بخش بر ساير اضلاع اقتصاد ايران پي برده بود و تاكنون در چند جبهه- از بانك‌مركزي و كميسيون اقتصادي دولت تا دفتر معاون اول و مشاور اقتصادي رئيس‌جمهور- پيگير اخذ مجوز براي استفاده از ابزارهاي رونق‌زا در بازار مسكن است.
مطالعات اخير وزارت راهوشهرسازي، همسو با نقشه اقتصادي دولت، پيشتازبودن بخش مسكن را تاييد مي‌كند و نشان مي‌دهد: طي دست‌كم 30 سال اخير، ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن رقمي بين 20 تا 35 درصد از سرمايه ثابت تشكيل شده در كشور را به خود اختصاص داده و 12درصد از اشتغال مستقيم كشور در اين بخش متمركز بوده است.
اكنون براي به حركت درآوردن لكوموتيو اقتصاد، آن هم به شكلي كه شتاب كنترل‌شده پيدا كند و درست در ريل «رونق كاملا غيرتورمي» قرار بگيرد، مجموعه‌اي از اقدامات بايد همزمان اتفاق بيفتد.
كارشناسان اقتصادي، سرفصل تكاليف دولت در حوزه تحريك غيرتورمي بخش مسكن را «گشايش در تامين‌مالي تقاضا از كانال سيستم‌بانكي» عنوان مي‌كنند؛ موضوعي كه وزارت راهوشهرسازي نيز به دنبال آن است و قصد دارد، بانك‌مركزي را متقاعد به «افزايش سقف و حجم تسهيلات بانكي برای تقويت قدرت خريد مسكن» كند.
بررسي‌هاي فني در بازار مسكن حكايت از آن دارد كه ريشه ركود دست‌كم يكسال اخير در اين بازار، «ناتواني طرف تقاضاي مصرفی مسكن در استفاده از انبوه عرضه شكل‌گرفته» بوده است.
در چند سال گذشته توجيه‌اقتصادي وام ناچيز خريد مسكن كه كمتر از 20درصد متوسط قيمت آپارتمان را شامل مي‌شده، متقاضيان مصرفي در بازار مسكن را به تحريم اجباري خريد وادار كرده و باعث شده تحت‌تاثير فروش‌نرفتن محصولات بسازوبفروش‌ها، طرف عرضه به ركود برود و در نتيجه، كل بازار مسكن با اختلال مواجه شود.
دو دیدگاه درباره وام مسکن
در حال‌حاضر با فرض 100درصد پس‌انداز درآمد خانوارها، طول دوره انتظار براي خريد مسكن در ايران به 12سال افزايش پيدا كرده كه اگر نرخ طبيعي پس‌انداز رعايت شود، شاخص دسترسي به مسكن به 36سال افزايش پيدا مي‌كند.
كارشناسان اقتصاد مسكن، براي اين چالش، پيشنهاد تقويت تسهيلات خريد مسكن و تعجيل بانك‌مركزي در قبول طرح وزارت راهوشهرسازي مبني‌بر «راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسكن براي پرداخت تسهيلات خريد تا 50درصد قيمت» را دارند و معتقدند: در اين مقطع كه دولت به دنبال رونق اقتصادي از مسير بازار مسكن است، يكي از راهكارهاي عملي، ايجاد قدرت خريد در قشر تقاضاي مصرفي مي‌تواند باشد.
هر چند گروهي ديگر از كارشناسان با اشاره به تاكيدي كه دولت در نقشه ركودزدايي اقتصاد، درباره «رونق غيرتورمي و تامين عرضه كافي پيش‌از تحريك تقاضا» مطرح كرده است، براين عقيده‌اند كه سياست افزايش وام خريد مسكن جز بروز آثار تورمي در بازار معاملات ملك، عايدي ديگري ندارد و بنابراين بهتر است منابع بانكي در قالب وام ساخت با قابليت انتقال به خريدار، پرداخت شود. اما قضاوت درباره اين دو ديدگاه مختلف كه يكي رونق را در پرداخت وام خريد مسكن مي‌داند و ديگري در ارائه وام ساخت عنوان مي‌كند، بيانگر آن است كه: با كفايت عرضه و مازاد آپارتمان‌هاي نوساز در بازار كنوني، به طور قطع اولويت با شيوه‌اي از پرداخت تسهيلات است كه بتواند گسست موجود بين عرضه مازاد و تقاضاي انباشت را پر كند.
حسين عبده‌تبريزي مشاور مالي وزير راهوشهرسازي در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: پيشنهاد وزارتخانه افزايش سقف وام خريد مشروط به سپرده‌گذاري دهك‌هاي ميان‌درآمد است تا متقاضيان موثر و مصرفي با تجهيز بانكي بتوانند از عرضه موجود كه فعلا كافي به نظر مي‌رسد، استفاده كنند. در چهار سال گذشته بيش‌از نيم ميليون واحدمسكوني- تقريبا معادل كارنامه يكسال ساخت‌وسازهاي كل كشور- در شهر تهران ساخته شده و در همين مدت، تعداد خانه‌هاي خالي به مرز 400 هزار واحدمسكوني رسيده است. ناتواني طرف تقاضا در خريد از بازار مسكن، فروش آپارتمان‌ها را مختل كرده و امكان ادامه ساختوساز را از سازندهها گرفته است. كاهش 50درصدي ساختوساز مسكوني در تهران طي ماه‌هاي اخير، اين موضوع را تاييد مي‌كند.
بنابراين تا زماني كه واحدهاي مسكوني نوساز موجود در شهرها از طريق تامين‌مالي طرف تقاضا، فروش نرود، امكان تجهيز سرمايه در گردش براي طرف عرضه جهت تعريف پروژه‌هاي جديد، مهيا نخواهد شد. به همين خاطر، تاكيدها در مقطع فعلي، بر اولويت گشايش منابع بانكي به روي متقاضيان مسكن دلالت دارد. هر چند، وزارت راهوشهرسازي و مجموعه كارشناسان، استفاده از شيوه «پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال به خريداران» را در گام بعد، مورد قبول و در عين حال ضروري عنوان مي‌كنند.
سياست پولي حامي بخش تقاضا
در اين باره سعيد اسلامي بيدگلي كارشناس تامين‌مالي مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت: سهم بالاي بخش مسكن در توليد ناخالص داخلي و همين‌طور اشتغالزايي به اين معني است كه تكان‌هاي تحريك‌كننده در اين بخش مي‌تواند منجر به پويايي اقتصاد شود لذا خروج از ركود مسكن بايد در اولويت باشد.
وي با بيان اينكه ركود معاملات مسكن باعث شده طرف عرضه تمايلي به ساختوساز جديد نداشته باشد، افزود: در صورتي كه كمبود عرضه وجود نداشته باشد، بايد به سمت سياست‌هاي پولي حامي طرف تقاضا رفت.
اسلامي بيدگلي در عين حال تاكيد كرد: با توجه به كمبود منابع بانك‌ها، تسهيلات بايد به شكل اهرمي و مثلا به شكل وام ساخت پرداخت شود تا در كنار نقدينگي سازندهها، تبديل به منابع مفيد شده و در نهايت در اختيار خريداران قرار بگيرد.
ارتباط مستقیم مسکن با 130 شغل
بسته تازه منتشرشده دولت برای اعمال برنامه‌های خروج از رکود و زمینه‌سازی برای ورود به رونق غیرتورمی، در حالی کلیه بخش‌های اقتصادی را در طبقه‌بندی‌های متفاوت مورد توجه قرار داده است که مسکن، به عنوان یکی از بخش‌های اقتصادی پیشرو و اولیه، باید با ایجاد تکانه‌های مثبت، زمینه خروج از رکود را برای سایر بخش‌های اقتصادی فراهم کند.
در این میان نقش مستقیم مسکن در ارتباط با 130 بخش اقتصادی دیگر باعث شده رکود و رونق در این بخش‌ها به‌طور مستقیم با رکود و رونق در بخش مسکن در ارتباط موثر واقع شود. به این معنی که هرگاه ساختوساز و و بازار معاملات مسکن در رونق بوده است، بیش از 100 نوع شغل مستقیم و حداقل 200 نوع شغل غیرمستقیم در چرخه رونق قرار گرفته و هر گاه رکود در بخش مسکن حاکم شده، این مشاغل نیز که اغلب تولیدی هستند، وارد رکود و زیاندهی شده‌اند.
در این میان، گذر از رکود در بخش مسکن و ورود به رونق غیرتورمی، مستلزم به‌کارگیری ابزارها و سازوکارهایی است که علاوه‌بر تقویت قدرت خرید در بازار مسکن، از جهش قیمت در این بازار به واسطه افزایش تقاضا و نقدینگی موجود در دست مردم، جلوگیری کند.
افزایش سقف وام مسکن در راستای اعمال سیاست‌های حمایتی طرف تقاضا یا خانوارهایی که به دنبال تامین نیاز مصرفی خود وارد بازار مسکن می‌شوند مهم‌ترین راهکاری است که در این زمینه ازسوی صاحب‌نظران و کارشناسان مسکن موردتاکید قرار می‌گیرد.
این در حالی است که ظرفیت‌های قانونی موجود به‌ویژه راهکارهایی که با نگاه به دو سمت عرضه‌و‌تقاضا، سیاست‌های دو سویه و توامان را در خصوص تامین مسکن مد نظر قرار می‌دهند می‌تواند در این مسیر کمک خوبی محسوب شود.
رکود، زاییده سرکوب تقاضا
محمود جهانی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن با تاکید بر اینکه به‌طور کلی، مهم‌ترین راهکار خروج از رکود فعلی در بازار مسکن، اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا است، به «دنیای اقتصاد» گفت: رکود فعلی، ناشی از کنار گذاشته شدن و بی‌توجهی به طرف تقاضا است و اساسا رکود از زمانی آغاز می‌شود که تقاضای موثر در بازار کاهش پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: در مقطع زمانی فعلی، قدرت تقاضای موثر خانوارها با بازار مسکن همخوانی نداشته و درواقع تقاضای موثری در این زمینه فعلا وجود ندارد.
جهانی با بیان اینکه در سال‌های گذشته همواره به خاطر کنترل تورم و جلوگیری از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا نادیده گرفته شده است، تصریح کرد: با توجه به اینکه خرید مسکن در دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی انجام می‌شود، دولت با نپرداختن به سیاست‌های طرف تقاضا، تنها تقاضای واقعی و مصرفی خانوارها را کاهش داده است، این در حالی است که ابزاری برای مقابله با سوداگری نداشته است و همین موضوع باعث شده در مقاطعی شاهد جهش قیمت در بخش مسکن به‌واسطه خرید سرمایه‌ای باشیم.
وی با اشاره به اینکه دولت بی‌توجهی به طرف تقاضا را ازطریق اعمال محدودیت در پرداخت وام مسکن، جلوگیری از افزایش سقف وام همچنین دشوار کردن شرایط دریافت تسهیلات، طی سال‌های اخیر دنبال کرده است، خاطرنشان کرد: نتیجه این سیاست‌ها این بوده که همیشه تورم در بخش مسکن ناشی از تقاضای سوداگرانه رشد کرده است و از سوی دیگر هیچ زمانی هم در کشور قدرت خرید خانوارها تقویت نشده و دولت توجهی به آن نداشته است. به این ترتیب دولت نیز در تنظیم بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها به اهداف خود نرسیده و تورم در بخش مسکن بدون اعمال سیاست‌های تقویت طرف تقاضا، همیشه وجود داشته است.
جهانی توصیه کرد: دولت نباید به خاطر ترس از افزایش قیمت‌ها، تقویت طرف تقاضا را نادیده بگیرد و تنها به اعمال سیاست‌های یک طرفه حمایت از طرف عرضه بپردازد.
راهکار رونق غیرتورمی مسکن
جهانی در تشریح راهکار خروج از رکود و زمینه‌سازی برای رونق غیرتورمی در بخش مسکن گفت: اگر دولت سیاست تقویت تقاضای خانوارها، یا تقاضای موثر مصرفی در بخش مسکن را در دستور کار قرار دهد و تقاضای موثر افزایش پیدا کند، در مسیر رونق قرار خواهیم گرفت ضمن آنکه افزایش قیمت‌ها در این بخش نیز دیگر جهش‌وار نخواهد بود.
وی ادامه داد: جهش قیمت مسکن در نتیجه تقاضای مصرفی و موثر خانوارها ایجاد نمی‌شود، بلکه ناشی از تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن است.
این تحلیلگر مسکن تاکید کرد: در پروسه ایجاد رونق غیرتورمی در نتیجه اعمال سیاست تقویت طرف تقاضا، قیمت‌ها به صورت تدریجی و با روند تعادلی افزایش خواهد یافت. وی ادامه داد: البته همزمان با اعمال این سیاست‌ها باید از ورود سرمایه‌های سرگردان و سوداگرانه به بازار مسکن اجتناب شود که این امر با تقویت سایر بخش‌های اقتصادی و ابزارهای مالیاتی و هدایت سرمایه‌ها به بازار تولید و صنعت، امکان‌پذیر می‌شود.
حمایت از تقاضا با ابزارهای قانونی
جهانی در خصوص ابزارها و سازوکارهای خروج از رکود و ورود به رونق غیر تورمی در بخش مسکن گفت: علاوه‌بر افزایش سقف وام مسکن و سهولت در دسترسی به تسهیلات، سیاست‌های متنوعی در رابطه با تقویت طرف تقاضا وجود دارد که البته این سیاست‌ها حاوی سیاست‌های حمایتی در طرف عرضه نیز هست.
وی افزود: در این زمینه ابزارهای خوبی همچون فعال کردن صندوق‌های زمین و ساختمان، انتشار اوراق مشارکت، صکوک و... در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد که اعمال این سیاست‌های دو سویه باعث می‌شود هم طرف عرضه و هم طرف تقاضا با هم و به صورت توامان تقویت شود.
این تحلیلگر مسکن در پاسخ به این سوال که آیا نتیجه‌گیری اخیر دولت برای خروج از رکود و ایجاد رونق غیرتورمی در اقتصاد کشور، می‌تواند در تغییر استراتژی بانک مرکزی که پیش از این در برابر افزایش سقف وام خرید مسکن مقاومت می‌کرد موثر واقع شود، تصریح کرد: این موضوع بحثی مدیریتی است و به چگونگی دفاع مسوولان مسکن از خواسته خود در برابر مسوولان بانک مرکزی بستگی دارد. این در حالی است که در سال‌های گذشته نیز افزایش وام مسکن جزو خطوط قرمز دولت و بانک مرکزی بود.
وی تاکید کرد: در شرایط فعلی به نظر می‌رسد افزایش سقف وام مسکن و سهولت دسترسی به آن با افزایش قدرت خرید خانوارها بتواند الگوی رکود و رونق مسکن را هم تصحیح کند به این خاطر که قیمت مسکن در نهایت و در دوره‌های میان‌مدت، حتی در غیاب تقاضای موثر خانوارها و با کمک تقاضای سرمایه‌ای افزایش پیدا می‌کند و در دوره رونق عقب‌ماندگی خود را از شاخص تورم جبران می‌کند.
جهانی ادامه داد: حال اگر از ابتدا و با کمک تسهیلات خرید، توان خرید متقاضیان افزایش پیدا کند، از یک طرف از تعمیق رکود پیشگیری می‌شود و از طرف دیگر جهش یکباره قیمت مسکن در دوره رونق اتفاق نخواهد افتاد.
همزمانی سیل و قحطی پول
در این باره معاون دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی، به «دنیای اقتصاد» گفت: علاوه‌بر جایگاه ممتازی که مسکن در اقتصاد کشور دارد به علت عدم اتکای این بخش به واردات و منابع خارجی، واجد مزیت ویژه‌ای برای اقتصاد کشور است.
بهروز ملکی افزود: سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد، آن است که باید مشخص کرد برای رونق بخش مسکن چه باید کرد؟
وی ادامه داد: اقتصاد کشور ما در مقطع حاضر با دردهای مزمنی مواجه است، با این حال درد مشترک همه بخش‌ها کمبود منابع مالی است و با این درد نمی‌توان به رشد بالای اقتصادی امیدوار بود.
این در حالی است که نقدینگی در کشور ما یکی از بالاترین نرخ‌های رشد را در دنیا دارد و این موضوع بیانگر این واقعیت است که ما در اقتصاد کشور شاهد همزمانی سیل و قحطی در تامین مالی هستیم.
ملکی با تاکید بر اینکه معضل تامین مالی در بخش مسکن ملموس‌تر از سایر بخش‌های اقتصادی است، گفت: انتظار می‌رود روش‌های تامین مالی در بخش مسکن بازتعریف شود هر چند در این خصوص ظرفیت‌های قانونی خوبی در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن وجود دارد.
ابزارهای خروج از رکود
ترویج ابزارهای مالی در بخش مسکن همچون صندوق‌های پس‌انداز مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان، تقویت بازار رهن، لیزینگ و راه‌اندازی شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن در کنار افزایش سقف تسهیلات خرید و سهولت دسترسی به وام مسکن مهم‌ترین ابزارها و سازوکارهایی است که از نظر معاون دفتر اقتصاد مسکن می‌تواند در خروج از رکود مسکن و زمینه‌سازی برای قرار گرفتن در مسیر رونق غیرتورمی موثر واقع شود. وی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: توجهی که باید در این زمینه و در این راستا داشته باشیم، توجه به کیفیت و کمیت مشارکت سایر دستگاه‌ها همچون بانک مرکزی، سازمان بورس، سیستم بانکی و وزارت راه و شهرسازی است.
به اعتقاد ملکی تاکید بیش از حد بر کاهش تورم، مناسب شرایط فعلی کشور نیست هر چند تک نرخی شدن تورم به خودی خود اقدامی مثبت و اصلاحی به شمار می‌رود، اما باید دید این کاهش تورم به چه قیمتی تمام خواهد شد؟
رونق با سیاست دوسویه عرضه و تقاضا
ملکی با بیان اینکه متاسفانه ظرف 10 سال اخیر، دولت تنها سیاست‌های حمایت از طرف عرضه را در دستور کار خود قرار داده و سیاست حمایت از طرف تقاضای مسکن را مسکوت گذاشت، خاطرنشان کرد: با ایجاد توازن بین سیاست‌های طرف عرضه و طرف تقاضا می‌توان مسیر مناسبی را برای ورود به رونق غیرتورمی ایجاد کرد.
وی با انتقاد از بی‌توجهی به سیاست‌های طرف تقاضا در دولت نهم و دهم گفت: با وام مسکن در سال 83 می‌توانستیم در تهران حدود 30 مترمربع مسکن بخریم، ولی الان حتی با افزایش سقف وام در سال گذشته -وام 45 میلیون تومانی- به‌طور متوسط تنها قادر به خرید 10 مترمربع مسکن خواهیم بود، یعنی هرچه در زمان پیش رفته‌ایم سیاست‌های طرف تقاضا کمرنگ‌تر و قدرت خرید خانوارها تضعیف شده است.
وی افزایش سقف وام خرید مسکن تا سقف 50 درصد قیمت خرید یک واحد مسکونی متعارف - 75 مترمربعی - را از الزامات فعلی در بازار مسکن عنوان کرد.
ارسال نظر