هزینه اجاره مسکن اجتماعی

بررسی‌های دنیای‌اقتصاد از نقشه‌ جغرافیایی مصوب سازمان نوسازی شهر تهران -وابسته‌ به شهرداری- نشان می‌دهد: 12 منطقه در دل پایتخت با سهم 92درصدی از مساحت کل بافت‌فرسوده این کلان‌شهر، هم‌اکنون مکان‌های اصلی مدنظر دولت برای پیاده‌سازی طرح مسکن‌اجتماعی به حساب می‌آیند که با‌توجه به فراهم بودن زمینه‌های اقتصادی- اجتماعی در این مناطق، می‌توان تخمین زد این طرح با کمترین اشکالات در مقایسه با مسکن‌مهر می‌تواند به اجرا دربیاید.

پتانسیل اجتماعی موجود در بافت‌فرسوده تهران را «تمرکز جامعه اجاره‌نشین از طبقات پایین درآمدی» و ظرفیت اقتصادی این 12 منطقه را نیز «سطح پایین اجاره‌بها در مقایسه میانگین مبالغ اجاره» تشکیل می‌دهد كه باعث خواهد شد از يك سو اجراي طرح مسكن اجتماعي در اين محدوده با حداكثر مخاطب واقعي روبه‌رو شود و از سوي ديگر هزينه طرح براي دولت كاهش يابد.

از مساحت 60 هزار هکتاری کلان‌شهر تهران، 3268 هکتار - معادل 5درصد شهر- جزو بافت‌فرسوده است که 3هزار هکتار آن یعنی به اندازه 92درصد کل بافت‌فرسوده، در مناطق 7 تا 18 قرار گرفته طوری که در هر یک از این 12منطقه، بین 20 تا 90درصد قطعات و املاک، کاملا در معرض فرسودگی قرار دارند. 8 درصد مابقی از مساحت فرسوده تهران نیز بین 10 منطقه‌ دیگر به‌صورت پراکنده - در هر منطقه حداکثر یک درصد مساحت آن منطقه، فرسوده محسوب می‌شود- وجود دارد که چون به‌صورت لکه‌های ریز در این مناطق تقسیم شده‌اند، در عمل ضرورتی به نوسازی آنها تا این مقطع احساس نشده است. در پیش‌نویس برنامه‌ای که برای «مسکن‌اجتماعی» تدارک دیده شده، قرار است برای خانوارهای کم‌درآمد که تعدادشان حداقل 2 میلیون خانواده برآورد می‌شود، سالانه 70 هزار واحدمسکونی در سراسر کشور به‌صورت «مسکن‌اجاره‌‌ای» احداث شود و به 80هزار خانوار نیز یارانه ماهانه اجاره‌بها در حدود 400 هزار تومان پرداخت کند.

تجربه دوره‌های قبلی نشان داده، معمولا بین 20 تا 30درصد از حجم فیزیکی برنامه‌‌های ساخت و تامین مسکن دولت‌ها، سهم کلان‌شهر تهران بوده است.

اکنون اگر حداقل 20درصد از ظرفیت پیشنهاد‌ شده در طرح مسکن‌اجتماعی، به عنوان سهمیه تهران تعیین شود، در این صورت ظرفیت موجود در بافت‌فرسوده پایتخت از هر لحاظ آمادگی پذیرش این طرح را دارد.

دو ظرفیت اقتصادی‌- اجتماعی
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، از یکسو طبق اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن، طی یکسال گذشته نزدیک به نیمی از نقل‌وانتقالات اجاره در محدوده بافت‌فرسوده انجام شده است به این معنی که 6/45درصد از اجاره‌‌نشین‌های پایتخت، در 12منطقه فرسوده این شهر سکونت دارند. به این ترتیب تطابق کاملی بین محل زندگی جامعه مخاطب مسکن‌‌اجتماعی و محل اجرای طرح مسکن‌اجتماعی وجود دارد.

از سوی‌دیگر، اجار‌ه‌بهای مسکن‌ در این 12 منطقه حداقل 20 درصد از میانگین اجاره‌بها در سایر نقاط شهر تهران ارزان‌تر است. سطح پایین اجاره‌بها در بافت‌فرسوده، هزینه‌ تامین مسکن‌اجتماعی را هم برای دولت - به لحاظ پرداخت یارانه- و هم برای خانوارهای مخاطب - به لحاظ پرداخت اجاره‌بها- به کمترین حد می‌رساند.

آخرین آمار رسمی درباره اجاره‌بهای مسکن در تهران نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بها در 12 منطقه‌ای که بافت‌فرسوده را تشکیل می‌دهند، مترمربعی 14 هزار و 400 تومان بوده است. با توجه به گمانه‌زنی‌هایی که از سه ماه گذشته درباره میزان رشد حدود 5درصدی اجاره‌بها مطرح است، در این صورت می‌توان برآورد کرد هم‌اکنون میانگین نرخ اجاره‌ در بافت‌فرسوده تهران به مترمربعی 15 هزار و 120 تومان رسیده است.

با احتساب این رقم، هزینه اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 50 مترمربعی در بافت‌فرسوده تهران در حال‌حاضر به طور متوسط 750 هزار تومان است. پیش‌تر، اعلام شده بود متراژ آپارتمان‌های طرح «مسکن‌اجتماعی» حدود 50 مترمربع است.

در «مسکن‌اجتماعی» الزاما ساخت‌وساز صورت نمی‌گیرد، بلکه بخشی از واحدهای مسکونی در این طرح ساخته و سپس اجاره داده می‌شود و بخشی نیز از واحدهای موجود در مناطق فرسوده در اختیار اقشار هدف گذاشته می‌شود. در این صورت، با توجه به متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های بافت‌فرسوده و همچنین با توجه به یارانه پيشنهادي 400 هزار تومانی که از طرف دولت تحت عنوان يارانه اجاره پرداخت خواهد شد، هزینه اجاره مسکن برای خانوارهای مخاطب مسکن‌اجتماعی به ماهانه 350 هزار تومان نزول پیدا می‌کند یعنی رقمی کمتر از حداقل دستمزد مصوب وزارت کار.

پاشنه آشیل طرح برای دولت
هر چند انتخاب بافت‌فرسوده برای اجرای مسکن‌اجتماعی، هزینه‌ها را کاهش می‌دهد، اما محدودیت «زمین» در این مناطق مشکلاتی را پیش‌روی دولت گذاشته است.

در دولت دهم، وزارت راه‌وشهرسازی به شدت به دنبال یافتن زمین دولتی در داخل شهر تهران برای اجرای طرح «مسکن‌ویژه» بود. ظرفیت این طرح در ابتدا 50 هزار واحد تعریف شد، اما بعد از آنکه فقر زمین‌دولتی برای وزارتخانه محرز گشت، در نهایت مسوولان وزارتخانه به احداث حداکثر 4 هزار واحدمسکونی در قطعه زمینی در تهرانسر رضایت دادند که آن زمین هم اگرچه تحت مالکیت دولت بود، اما بلافاصله مالک غیردولتی پیدا کرد.

در حال‌حاضر نیز مسوولان قبلی حوزه مسکن معتقدند: دولت زمین قابل توجهی در بافت‌فرسوده ندارد که بخواهد برای مسکن‌اجتماعی هزینه کند.

در این میان، معاون سابق سازمان نوسازی شهر تهران، از راهکاری می‌گوید که به وسیله آن، امکان تامین زمین از محلی غیر از خرید دولتی، برای عاملان مسکن‌اجتماعی می‌تواند فراهم شود.
معاون سابق برنامه‌ریزی‌سازمان نوسازی نه تنها اجرای طرح مسکن اجتماعی در بافت فرسوده را دارای مزایا عنوان می‌کند، بلکه معتقد است مدل جدید نوسازی بافت فرسوده به شکلی طراحی شده که موانع مدل‌های پیشین را نیز رفع می‌کند.

حمیدرضا شهامت معاون سابق برنامه‌ریزی و توسعه شهری‌ سازمان نوسازی با اشاره به شیوه مدیریت بخش مسکن در کشور اظهار کرد: یکی از سیاست‌های کلی نظام، توزیع مسکن برای اقشار کم درآمد و محروم جامعه است، از این رو هر دولت موظف است که برای تامین این بخش از مسکن کشور طرحی را اجرایی کند. برای اجرای طرح‌های تولید مسکن در کلان‌شهرها باید ابتدا نهادهای تولید مسکن را ارزیابی کرد تا متوجه شد کدامیک از این بخش‌ها را باید مدیریت کرد.

او به عوامل دخیل در تولید مسکن اشاره کرد و گفت: قیمت زمین و مصالح، خدمات فنی و مهندسی، نیروی انسانی، مجوز‌ها و عوارض ساخت عواملی هستند که بر قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی برای عرضه در بازار موثر هستند، از این رو دولت‌ها برای ورود در عرصه مدیریت تولید و عرضه مسکن باید تک تک این عوامل را شناسایی و بررسی کنند.

او ادامه داد: اجرای این تحلیل در دولت گذشته به اجرای طرح مسکن مهر در حاشیه کلان‌شهرها منجر شد تا براساس آن بتوانند قیمت عرصه (زمین) را از هزینه ساخت مسکن (50 تا 60 درصد هزینه ساخت را قیمت زمین تعیین می‌کند) حذف کنند، اما به‌دلیل مکان‌یابی نادرست عملا طرح در اجرا جواب نداد. معاون سابق برنامه‌ریزی‌سازمان نوسازی یکی از برنامه‌های دولت یازدهم در بخش مسکن کم‌درآمدها را مدیریت بازار زمین درون کلان‌شهرها عنوان کرد و افزود: گام اول اجرای این برنامه ساخت مسکن روی یکسری از زمین‌های دولتی درون کلان‌شهرها است.

در این گام از یکسو باید بحث تقاضا مدیریت شود چون با توجه به هرم سنی، حجم زیادی از جمعیت کشور در سن ازدواج قرار دارند که تقاضای واقعی بازار مسکن محسوب می‌شوند، اما از سوی دیگر باید به این موضوع توان اقتصادی دولت است توجه کرد در این صورت این سوال پیش می‌آید که مگر دولت چقدر توان تولید دارد؟ به‌ویژه آنکه با مشکلات رکود تورمی و اقتصاد نفتی کشور به نظر می‌رسد در سال جاری بخشی از نقدینگی کشور در بازار مسکن وارد شود.

سه مزیت اجرای طرح در بافت فرسوده
شهامت با ارزیابی وضعیت کنونی دولت در عرصه تولید مسکن اجرای برنامه تولید مسکن اقشار کم درآمد در بافت فرسوده را یک فرصت خوب تلقی کرد و گفت: سه مزیت اجرای این طرح در بافت فرسوده، پایین بودن ارزش معاملاتی زمین، وجود تقاضای واقعی و امکان مشارکت بالا در بافت فرسوده است. از آنجا که در محدوده بافت فرسوده به واسطه کم برخورداری، سطح کیفیت زندگی پایین‌تر است ارزش عرصه کاهش می‌یابد.

او ادامه داد: از طرف دیگر یکی از عوامل موثر در موفقیت یا شکست هر طرح ملی میزان مشارکت مردم در آن طرح است. چون بخش زیادی از خانواده‌های کم‌درآمد در همین محدوده زندگی می‌کنند احتمال افزایش مشارکت مردم در اجرای این طرح بیشتر می‌شود. به علاوه یکی از ایرادات طرح مسکن مهر نبود خدمات زیربنایی در مکان‌های اجرای این طرح بود درحالی که با اجرای مسکن‌اجتماعی در بافت فرسوده امکان استفاده از خدمات زیربنایی موجود و اصلاح و نوسازی زیرساخت‌های فرسوده وجود دارد.

معاون سابق برنامه‌ریزی‌سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه در حال حاضر نزدیک به چهار هزار هکتار از مساحت شهر تهران را بافت فرسوده در برگرفته است، گفت: اگر مساحت 15 هزار هکتاری بافت ناپایدار را به مساحت بافت فرسوده اضافه کنیم می‌بینیم حدود 5/1 تا دو میلیون نفر از جمعیت تهران در این محدوده زندگی می‌کنند که در صورت بروز زلزله‌ای بزرگ فاجعه‌ای ملی در آن رخ خواهد داد.

موانع و راهکارهای احتمالی
او اجرای این طرح به صورت پایلوت را یکی از راهکارهای شناسایی رفع موانع احتمالی طرح دانست و گفت: بی تردید وقتی که طرح در ابعاد کوچک نمونه‌سازی شود ایرادهای احتمالی، شناسایی و راه حل‌های ممکن در جهت تکمیل و گسترش طرح طراحی می‌شود.

او به اجرای این طرح به صورت پایلوت در یکی از مناطق بافت فرسوده اشاره کرد و گفت: در حال حاضر برای شناسایی ایرادات احتمالی در بخشی از منطقه بافت فرسوده این طرح در ابعاد کوچک در حال اجرایی شدن است.

معاون سابق ‌سازمان نوسازی تصریح کرد: خرید و تملک زمین توسط دولت در طرح‌های گذشته یکی از ایرادات نوسازی بافت فرسوده محسوب می‌شد چون در مدل قبلی زمین خریداری و نوسازی می‌شد بدون آنکه مردم ساکن در بافت فرسوده در آن دخیل باشند از این رو قیمت فروش زمین در محدوده بافت فرسوده همچون «دو مینو» متناسب با تملک پلاک‌ها روند صعودی را طی می‌کرد.

او اضافه کرد: به عنوان مثال اگر در پلاک اول قیمت زمین مترمربعی یک میلیون تومان خریداری می‌شد در پلاک بیستم قیمت زمین به مترمربعی بالای پنج میلیون تومان رسیده بود که در این صورت کل بودجه عمرانی دولت هم برای خرید زمین‌ها کفاف نمی‌دهد.

شهامت واگذاری ارزش افزوده اجرای طرح به ساکنان بافت را یکی از راهکارهای رفع این مشکل عنوان و تاکید کرد: در این صورت عملیات اجرای پروژه به شرکت‌های خصوصی واگذار خواهد شد که سبب می‌شود معماری خانه‌ها یکپارچه شود، صنعتی‌سازی شود و نهایتا هزینه پروسه ساخت‌وساز از طریق انبوه‌سازی کاهش پیدا کند بدون آنکه مشکل جابه جایی جمعیت به وجود آید.

او افزود: این روند تولید به اضافه اینکه مردم به این نکته برسند که وقتی خودشان می‌سازند مجبور هستند بی‌کیفیت و گران بسازند؛ درحالی که با استفاده از این روش می‌توانند اکثریت منافع را از آن خود کنند به مشارکت در این طرح مشتاق می‌شوند.

«تسهیلات بانکی» یکی دیگر از موانع نوسازی بافت فرسوده است که شهامت با اشاره به آن اظهار کرد: مجموع تسهیلات بانکی که به متقاضیان نوسازی بافت فرسوده ارائه می‌شود 30 میلیون تومان است. با توجه به اینکه هزینه ساخت هر متر مربع در بافت فرسوده در حال حاضر به حدود یک میلیون تومان رسیده است این تسهیلات برای یک آپارتمان 100 متری نهایتا می‌تواند 30 درصد هزینه‌ها را پوشش دهد. (البته با توجه به کیفیت و قیمت مصالح مورد استفاده این درصد متفاوت است)

او تصریح کرد: بنابراین حدود 70 درصد از هزینه‌ها برعهده مالک باقی می‌ماند، اما در مدل جدید ساخت مسکن بافت فرسوده علاوه‌بر اینکه مردم در ساخت وساز درگیر نمی‌شوند جنس تسهیلات تغییر کرده است؛ یعنی به جای آنکه تسهیلات مستقیما به دست‌سازنده برسد به تولیدکننده مصالح ساختمانی ارائه می‌شود تا از این طریق چرخه تولید هم راه‌اندازی شود.

یکسان نبودن نسخه اجرای طرح مسکن اجتماعی در تمامی بافت فرسوده و ارزیابی سهم دستگاه‌های مختلف در اجرای این طرح دو راهکار دیگری بود که معاون برنامه‌ریزی‌سازمان نوسازی از آنها به عنوان راهکارهای مناسب برای رفع موانع اجرایی طرح یاد کرد.