شوک فصلی در بازار مسکن

بازار خريد و فروش آپارتمان‌هاي نوساز و بالطبع، واحدهاي مسكوني داراي عمربناي نه‌چندان بالا، از چند روز پيش تحت‌ تاثير يك عامل جديد و البته فصلي، مجددا وضعيت «شكنندگي قيمت» به خود گرفت.

به گزارش دنیای اقتصاد، نرخ فروش واحدهاي نوساز طي 8 ماه اول امسال متناسب با روند كلي افت قيمت مسكن، كاهش پيدا كرد طوري كه در پايان نيمه‌اول سال93، فاصله بين قيمت نوسازها و متوسط بازار، به كمترين حد خود رسيد. در مهرماه امسال متوسط قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در تهران در سطح حدود 4 ميليون و 100 هزار تومان ايستاد، در حالي كه ميانگين قيمت نوسازها تنها 9/11 درصد بالاتر از اين رقم رفت و به متري 4 ميليون و 590 هزار تومان رسيد.

در حال‌حاضر اگر چه ثبات نسبي در قيمت مسكن حاكم است، اما از دو هفته پيش، مظنه آپارتمان‌هاي نوساز با اقدام فصلي بسازوبفروش‌ها، دچار شوك جديدي شد و بار ديگر در مسير كاهشي قرار گرفت.

فصل خريد زمين و ملك كلنگي در تهران مطابق سنت بسازوبفروش‌ها، از نيمه آذر ماه هر سال آغاز مي‌شود و معمولا تا اواخر زمستان ادامه پيدا مي‌كند. شروع اين فصل در حال‌حاضر، باعث تعجيل سازنده‌ها در عرضه آپارتمان‌هاي نوساز فروش‌نرفته به بازار مصرف شده است. در ماه‌هاي اخير ركود مسكن به همراه ضعف قدرت خريد از يكسو و پافشاري فروشنده‌هاي نوساز بر «قيمت‌ پيشنهادي» از سوي ديگر، فايل‌هاي مربوط به آپارتمان‌هاي تازه‌ساز را در بنگاه‌هاي املاك بدون مشتري گذاشت.

اما در چند روز اخير، نياز سازنده‌هاي اين واحدها به نقدينگي بابت خريد زمين يا ملك كلنگي، باعث تغييراتي در نرخ اين فايل‌ها شده است.

ورود ادبیات جدید به بنگاه‌ها
تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» در بنگاه‌هاي مسكن شهر تهران نشان مي‌دهد: مشاوران املاك در روزهاي اخير براي بازاريابي واحدهاي نوساز از ادبيات جديدي تحت عنوان «فروشنده‌ واقعي»، «به قيمت رسيده»، «زير قيمت بازار»، «تعيين قيمت مصرف‌كننده» و... استفاده مي‌كنند تا نشان دهند فروشنده‌ها متفاوت از ماه‌هاي قبل، قيمت‌هاي پيشنهادي را با شرايط بازار تنظيم كرده‌اند و قصد فروش دارند. هم‌اكنون در برخي مناطق تهران از جمله شمال غرب، غرب و شرق، قيمت پيشنهادي برخي آپارتمان‌هاي نوسازي كه ماه‌ها در بنگاه‌ها براي فروش، فايل شده‌، كاهش پيدا كرده و در مقايسه با فايل‌هاي جديد، 5 تا 10 درصد ارزانتر شده است. برخي سازنده‌ها حتي حاضر به «فروش يكجا» شده‌اند و كل ساختمان مسكوني نوساز را به صورت فروش همزمان همه واحدها به يك يا چند متقاضي، نزد بنگاه‌ها فايل كرده‌اند. قيمت اين فايل‌هاي خاص تا 15درصد پايين‌تر از ساير فايل‌هاي فروشي، پيشنهاد شده است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد: كاهش قيمت زمين در نيمه اول امسال بعد از 8 سال رشد شديد، هم‌اكنون تحرك سازنده‌ها در فصل فعلي خريد زمين را نسبت به سال‌هاي قبل دوچندان كرده است. سازنده‌ها با مشاهده قيمت‌هاي فعلي ملك كلنگي در تهران، در نظر دارند پيش‌از شروع زمستان، زمين مورد نياز براي پروژه‌هاي جديد- ساخت‌وساز‌های سال 94- را خريداري كنند.

در اين ميان، جديدترين آمار رسمي كه از دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفته، حاكي است: همزمان با شروع فصل خريد زمين در نيمه آذر ماه و قصد بسازوبفروش‌ها براي تامين مالي جهت خريد ملك كلنگي، بازار آپارتمان‌هاي نوساز با 2 درصد كاهش قطعي در قيمت روبه‌رو شده است. متوسط قيمت نوسازها در 15 آذر امسال به مترمربعي 4 ميليون و 490 هزار تومان رسيد كه در مقايسه با مهر 2/2 درصد كاهش يافته و در مقايسه با آبان نيز افت 3/1 درصدي را تجربه كرده است. با توجه به اينكه بازار زمين در ابتداي فصل خريد و فروش قرار دارد و مراجعه سازنده‌ها در هفته‌هاي آتي به اين بازار بيشتر مي‌شود، انتظار مي‌رود قيمت نوسازها باز هم در ماه‌هاي آينده كاهش پيدا كند.

قیمت زمین کمتر از نوساز
در حال حاضر، متوسط قيمت زمين در تهران از متوسط قيمت نوسازها هم كمتر شده و طبق آخرين گزارش مركز آمار كه قيمت‌هاي فصل تابستان در آن آمده بود، ارزش هر مترمربع زمين به 4 ميليون و 200 هزار تومان رسيده است. به اين ترتيب، علاوه بر عامل مربوط به شروع فصل خريد زمين، سطح فعلي قيمت زمين نيز خود در نقش عامل مكمل، شرايط «فروش سريع» واحدهاي نوساز را تسهيل خواهد كرد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، كارشناسان در تحليل وضع موجود بازار مسكن، ضمن تاييد تحقيقات ميداني صورت گرفته، مي‌گويند: با آغاز فصل خريد زمين از اواخر پاييز، بساز و بفروش‌ها برای تامین سرمایه نسبت به فروش واحدهای آماده خود حتی پایین‌تر از قیمت میانگین بازار اقدام می‌کنند، بنابراین هیچ‌گونه علامت رشد قیمت در بازار کنونی مسکن دیده نمی‌شود و برخلاف اظهارنظرهای غیررسمی چشم‌انداز تازه‌اي از کاهش قیمت در بازار مسکن نمایان شده است.

در فایل‌های فروش مشاوران املاک برخي از آپارتمان‌ها بیش از 10درصد کاهش قیمت پيدا كرده‌اند. به‌طور مثال آپارتمانی 5 طبقه در سعادت‌آباد که متراژ زمین آن 360 متر است و هر آپارتمان 160متر بنا دارد در محله 24 متری 5/8میلیون برای فروش گذاشته شده است. این آپارتمان دارای استخر، جکوزی و هر واحد دو پارکینگ است.

این در حالی است که قیمت آپارتمان‌های لوکس در این منطقه متري 11 تا 15 میلیون تومان است. آپارتمان دیگری در شهرک غرب در فرعی سپهر با 133 متر بنا، سه خوابه، نوساز متری 5/7میلیون تومان برای فروش گذاشته شده بود که به دلیل نیاز فروشنده و پایین بودن قیمت به سرعت به فروش رفت. یکی دیگر از فایل‌های فروش که آپارتمانی 180متری در یکی از فرعی‌های دادمان را متر مربعی 9 میلیون تومان برای فروش گذاشته بود نیز در مدتی کمتر از 10 روز مشتری جدید خود را پیدا کرد. به گفته فروشنده این آپارتمان نوساز با دو پارکینگ و امکان ویژه 20 درصد زیر قیمت منطقه به فروش رسیده است.

فرصت در پروژه‌های جدید
احتمال موفقیت برای انبوه‌سازانی که امسال را برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن انتخاب می‌کنند، وجود دارد. این اعتقاد بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن است. به اعتقاد کارشناسان، ساخت مسکن پروسه‌ای زمانبر است و امید است با رشد اقتصادی که طي سال‌هاي آتي انتظار تحقق آن مي‌رود، حجم قابل توجهي از نياز مسكن به تقاضاي موثر تبديل شده و به بازار مسکن بازگردد. كارشناسان اقتصادي معتقدند در شرايط بهبود رشد اقتصادي، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز بیش از سایر حوزه‌های به نسبت ديربازده، مورد توجه سرمايه‌گذاران قرار مي‌گيرد؛ زیرا برای فروش باید به قدرت خرید مردم و الگوی مصرف خانوارها توجه شود. از طرفی بُعد خانوار کوچک شده و اين تغيير شكل فيزيكي در سمت تقاضاي مسكن، باعث شده ساخت آپارتمان‌هاي كوچك در دستور كار سازنده‌ها قرار گيرد. در اين صورت، ميزان سرمايه مورد نياز براي احداث ساختمان نسبت به گذشته، به تناسب افت متراژ آپارتمان‌ها، تقليل پيدا كرده است. بر اساس همین پیش‌بینی‌ها از بازارمسکن، هم‌اكنون مشاهده مي‌شود كه فعالان ساخت‌و‌ساز، آپارتمان‌های بدون مشتری را ارزان‌تر از نرخ میانگین منطقه برای فروش گذاشته تا در شروع فصل خرید خانه کلنگی، بتوانند زودتر نقدینگی لازم برای خرید زمین را به دست بياورند.

یک مشاور املاک در این رابطه گفت: معمولا اواخر پاییز حجم قراردادهای خرید و فروش املاک کلنگی با افزایش روبه‌رو می‌شود، چرا که تا حداكثر يك فصل ديگر كه سازنده به دنبال دریافت جواز و تخریب است فصل ساخت‌وساز سر می‌رسد.

او در خصوص قیمت خانه‌های کلنگی اظهار کرد: قیمت خانه‌های کلنگی در ماه‌هاي اخير نه تنها رشد نكرده كه در مقايسه با سال گذشته كاهش نيز داشته است اما معمولا در این ماه‌ها فروشنده‌هاي ملك كلنگي نرخ‌هایی بالاتر از ارزش واقعی منطقه را برای ملک خود تعیین می‌کنند، اما هنگامی‌ که خریدار و فروشنده به مرحله عقد قرارداد می‌رسند به دلیل چانه‌زنی، قیمت واقعی که همان قیمت پیشنهادی اول سال است به خریدار اعلام می‌شود.

یکی از مشاوران املاک غرب تهران هم معتقد است: قشر خاصی یعنی سازنده‌ها، خریداران املاک کلنگی هستند و آنها هر زمان مبلغ کافی براي خريد داشته باشند و آینده را به سود خود پیش‌بینی کنند تصمیم به خرید می‌گیرند و بر این اساس حتی برخی مواقع حاضرند ملکی را با قیمت چند برابری خریداری کنند. اما برخی فعالان بازار نیز چندان موافق فصلی بودن رونق خريد و فروش املاك کلنگی نیستند. یک مشاور املاک در محدوده مرکزی شهر تهران گفت: حجم معاملات کلنگی در فصل خاصی دچار رونق یا رکود نمی‌شود، زیرا سازنده‌ها هر موقع یک خانه کلنگی با قیمت مناسب پیدا کنند در اولین فرصت آن را خریداری می‌کنند و همچنین زمانی که بازار مسکن تعادل داشته باشد فروشنده‌ها هم اقدام به فروش می‌کنند و زمانی که بازار معاملات ملکی با نوسان همراه باشد آنها از انجام معامله خودداری می‌کنند.

ثبات پیش‌روی بازارها
بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن نیز این اظهارات را تایید کرد و با بیان اینکه قیمت مسکن در سطح شهر تهران طی 8 ماه اول سال جاری به‌طور میانگین متری 4 میلیون و 100 هزار تومان ثبت شد، گفت: برخی از ماه‌ها این رقم بیشتر بوده و در برخی ماه‌ها کمتر اما در 8 ماه گذشته شاهد تثبیت قیمت‌ها بودیم و تغییر معناداری نسبت به مدت مشابه سال گذشته اتفاق نیفتاده است.
او ادامه داد: حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته بین 20 تا 25 درصد افزایش داشته است. ملکی درباره دلیل افزایش معاملات با وجود آنکه قیمت‌ها تغییر نکرده است، گفت: قیمت اسمی مسکن تغییر نداشته اما قیمت حقیقی با توجه به تورم سالانه کاهش نیز داشته است. طی یک سال و نیم گذشته بازار مسکن با ثبات بوده زیرا حجم بسیار بالایی از عرضه واحدهای مسکونی داشتیم که ناشی از صدور پروانه ساختمانی طی سال‌های 90 تا 92 است.

او افزود: قیمت مسکن در سال 91 افزایش چشمگیری داشت و تقریبا در پایان این سال وضعیت حبابی پیدا کرده بود که تخلیه این حباب با وقفه آغاز شد و تقریبا تخلیه حباب تابستان سال 92 شروع شد. همچنین اگر نگاهی به نرخ تورم عمومی داشته باشیم این نرخ در یک‌سال گذشته به‌طور پیوسته روند کاهشی داشته و تورم عمومی نزولی بوده است. او تصریح کرد: انتظارات تورمی در مدت یک‌سال گذشته به علت حاکم شدن ثبات بر فضای اقتصاد کشور به نوعی کنترل شده بوده و به همین دلیل نیز قیمت اسمی مسکن با ثبات مانده است.

ملکی در خصوص ارزیابی وضعیت مسکن در ماه‌های باقی مانده از سال جاری گفت: قیمت‌های مسکن به کف رسیده است و با توجه به محدودیت حاشیه سود تولید و عرضه مسکن، قیمت‌های اسمی بیش از این از پتانسیل کاهش برخوردار نیستند و می‌توانیم این‌گونه جمع‌بندی کنیم که احتمالا در ماه‌های باقی مانده از سال 93 با ثبات نسبی مواجه هستیم. این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: اگر افزایش قیمتی هم در این بازار رخ دهد با روند ملایمی از اواخر زمستان شروع خواهد شد و تابعی از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

تکلیف پاییزی سازنده‌ها
این در حالی است که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید ارتباط فصل‌ها با قیمت مسکن گفت: به‌طور کلی بازار خرید و فروش مسکن در فصل زمستان سرد می‌شود و شاهد کاهش معاملات در حوزه مسکن هستیم. این یک اصل است. همان‌طور که در فصل پاییز با کاهش حجم قراردادهای اجاره روبه‌رو هستیم.

او با بیان اینکه میان افزایش تعداد متقاضیان خرید خانه‌های کلنگی با فصل پاییز ارتباط آنچناني وجود ندارد، تصریح کرد: فعالان ساخت‌و‌ساز مسکن برای باقی ماندن در این چرخه اقتصادی باید در بهار و اوایل تابستان شروع به فعالیت کنند و لازمه آن خرید زمین در نیمه دوم سال است اما آماری وجود ندارد که میزان خرید خانه‌های کلنگی در این فصل را تایید کند. محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان تهران نگاه دیگری به این ماجرا دارد. او با بیان اینکه انبوه‌سازان برای آنکه چرخه اقتصادی تولید مسکن متوقف نشود، مجبور هستند واحدهای آماده خود را کمتر از قیمت کف بازار به فروش برسانند گفت: البته شاخص مهم برای فروش آپارتمان‌ها شرایط تولید مشابه است؛ اگر تولیدکننده بتواند با قیمت کمتری ساخت‌وساز کند مطمئنا واحد آماده خود را نیز با قیمت کمتری می‌فروشد. او یکی از دلایل کاهش قیمت واحدهای نوساز را پرداخت تعهدات مالی سازندگان مسکن می‌داند که برای پرداخت آنها مجبور می‌شوند حتی پایین‌تر از قیمت تمام شده واحدهای خود را به فروش برسانند.