مثلث ناهنجاری بخش مسکن

وزير راه‌وشهرسازي ديروز با حضور در دانشگاه تهران، راهكارهاي رفع سه «ناهنجاري بنيادين» در بخش مسكن را به نظرخواهی كارشناسان اقتصادي گذاشت و از متخصصان حوزه‌هاي اقتصاد مسكن، شهرسازي، پولي و مالي درخواست كرد در اين مسير، علاوه بر همفكري با دولت، شيوه مناسب تامين مسكن براي ساختار جديد تقاضا را كه به شكل فزاینده در سال‌هاي آينده وارد بازار مسكن مي‌شود معرفي کنند. روز گذشته چهاردهمين همايش سالانه سياست‌هاي توسعه مسكن پس‌از 6سال وقفه، برگزار شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، عباس آخوندي كه گفته مي‌شود پايه‌گذار اين گردهمايي در سال 73 بوده، ديروز در مواجهه با تالار نيمه‌خالي دانشكده فني دانشگاه تهران، علت استقبال كم از حضور در همايش را «دلمردگي» متفكران و صاحب‌نظران حوزه مسكن نسبت به رفتار دولت‌هاي گذشته عنوان كرد و گفت: متاسفانه بخش مسكن به شكل گسترده‌اي با «سياست» گره خورده و تصميماتي كه در سال‌هاي اخير، به دور از مشاركت كارشناسان براي اين بخش اتخاذ شد، باعث شده اين جامعه كارشناسي را از دست بدهيم و همايش امروز در مقايسه با همايش مملو از حضار در سال‌هاي 73 ، 74 و 75، خلوت‌تر برگزار شود.

در چهاردهمين همايش سياست‌هاي توسعه مسكن در ايران، وزير راه‌وشهرسازي به مدت يك‌ساعت، گزارش تفصيلي از حقايق موجود بازار مسكن و آنچه دولت يازدهم به‌عنوان سياست‌گذار براي اين بازار در نظر گرفته را تشريح كرد و سپس معاون امور مسكن و مديركل دفتر برنامه‌ريزي اقتصاد مسكن وزارتخانه، به تكميل مباحث مرتبط پرداختند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، ماحصل روايت‌ مسوولان درباره وضعيت حال و آينده بازار مسكن نشان مي‌دهد: سه نوع ناهنجاري بنيادين شامل «هرج و مرج در حوزه‌ سياست‌گذاري و مداخله بي‌اندازه دولت‌ در بازار مسكن»، «اغتشاش در حوزه تامين مالي مسكن» و همچنين «آشفتگي و بي‌نظمي در نظام شهرسازي تهران و ساير كلان‌شهرها» باعث شده دولت در اين مقطع با 10 چالش نيرومند در بخش مسكن روبه‌رو شود. عباس آخوندي با يادآوري طول طبيعي نظام برنامه‌ريزي در بخش مسكن اعلام كرد: بار چالش‌هاي 10 گانه ناشي از ناهنجاري‌هاي سه‌گانه در اين بخش، روي دوش دولت يازدهم قرار گرفته و با اعتقادي كه به تجربه صاحب‌نظران حاضر در اين همايش از بابت «بلندمدت بودن نظام برنامه‌ريزي مسكن» دارم، لازم مي‌دانم از همه كارشناسان براي شناساندن مسير خروج از مشكلات موجود دعوت كنم.

مداخلات بدون‌انديشه
وزير راه‌وشهرسازي در ابتداي سخنان خود، ارقام مربوط به سهم مسكن در شاخص‌هاي اقتصاد كلان را اعلام كرد و بر دو رقم انگشت گذاشت.

عملكرد اقتصادي بخش مسكن در دو دهه گذشته نشان مي‌دهد، اين بخش سهم 30درصدي از تشكيل سرمايه ثابت در كشور دارد و سهم آن از اشتغال مستقيم و گردش نقدينگي نيز به ترتيب 12درصد و 20 تا 30درصد است. اين در حالي است كه در بهترين حالت فقط 25درصد كل تسهيلات بانكي به بخش مسكن پرداخت مي‌شود و در مقابل، عمده وزن بودجه هزينه‌اي خانوارها در ايران با سهم 33درصد، به هزينه تامين مسكن مربوط مي‌شود. همچنين سهم دولت از كل سرمايه‌گذاري‌هاي سالانه بخش مسكن بين 5/0 تا حداكثر 3 درصد است.

آخوندي سهم ناچيز دولت در سرمايه‌گذاري‌هاي بخش مسكن از يكسو و سهم قابل ‌ملاحظه هزينه تامين مسكن در بودجه خانوار را از سوي ديگر حاوي دو پيام غيرمستقيم خطاب به سياست‌گذاران دانست و در اين باره گفت: اين دو رقم بيانگر درجه فوق‌العاده زياد حساسيت‌ بازار مسكن به مداخله‌‌هاي بي‌جا و بدون انديشه دولت‌ها در اين بخش است. به این معنی که هر نوع مداخله دولتی می‌تواند به تورم هزینه‌های مسکن منجر شود.

پيشرانه بودن مسكن، يعني چه؟
وزير راه‌وشهرسازي در ادامه سخنان خود در چهاردهمين همايش سياست‌هاي توسعه مسكن در ايران، درباره برنامه‌اي كه دولت براي رونق اقتصادي تدوين كرده و «مسكن» را به عنوان پيشرانه خروج از ركود در نظر گرفته است، گفت: تاكنون مطالبي دال بر ارتباط پيشين گسترده و قوي بخش مسكن با بخش‌هاي توليدي و صنعتي عنوان شده است. در صورتي كه بخش مسكن از ركود خارج شود، رونق سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني باعث ايجاد تقاضاي انواع محصولات ساختماني و در نتيجه تحريك توليدات صنعتي مي‌شود و در نهايت به رشد اقتصادي مي‌انجامد به طوري كه طبق محاسبات، به ازاي يك واحد افزايش در ارزش‌ افزوده بخش مسكن و ساختمان، 1/2 واحد افزايش در توليد ناخالص داخلي به وجود مي‌آيد. همچنين ساخت 70 مترمربع بناي ساختماني به‌طور متوسط يك نفر اشتغال‌زايي مستقيم و 7/0 نفر اشتغال‌زايي غيرمستقيم به همراه دارد. اين آمار‌ها لزوم تحريك مسكن براي دستيابي به تحرك اقتصادي را اثبات مي‌كند.

«حباب قيمت» نتيجه مداخله
وزير راه‌‌وشهرسازي در تشريح اولين ناهنجاري بنيادين در بخش مسكن، به «هرج و مرج در حوزه‌ سياست‌گذاري مسكن» اشاره كرد و گفت: در سال‌هاي اخير شاهد اوج مداخله دولت در بازار مسكن بوديم اما نتيجه اقدامات به 9 برابر شدن قيمت زمين و 6 برابر شدن قيمت مسكن در تهران و برخي شهرها منجر شد؛ به طوري كه تصور بر اين بود كه قيمت‌ها در بازار مسكن با اين مداخله تحت كنترل در مي‌آيد اما به قدري افزايش يافت كه امروز بعد از گذشت 5/1 سال از تخليه حباب مسكن، روند كاهش قيمت هنوز ادامه دارد.

سقوط تسهيلات مسكن
آخوندي دومين ناهنجاري موجود را نتيجه و پيامد منفي مداخله بي‌اندازه دانست و گفت: وعده‌هايي كه در سال‌هاي اخير به متقاضيان مسكن از بابت ساخت و تحويل مسكن‌ ارزان‌قیمت بدون نياز به پس‌انداز دراز‌مدت داده شد، هم‌اكنون به شكل تخريب نظام پس‌انداز و سپرده‌گذاري در حوزه مسكن بروز كرده و باعث سقوط يك‌دفعه سهم بانك‌‌ها در حوزه تسهيلات مسكن و همچنين كاهش منابع سپرده‌گذاري متقاضيان اين تسهيلات شده است.

قفس‌هاي مجلل در باغات تهران
وزير راه‌وشهرسازي در بيان سومين ناهنجاري بنيادين، «آشفتگي در نظام شهرسازي تهران و ساير كلان‌شهرها» را مورد انتقاد قرار داد و با بيان اينكه در شمال تهران، طي سال‌هاي اخير با تخريب باغات، يكسري قفس‌هاي شيك و مجلل در قالب برج‌هاي مسكوني احداث شده است، گفت: نتيجه اين نوع شهرسازي باعث تضعيف كيفيت زندگي در شهرهاي بزرگ، كمبود آب، كاهش خدمات سكونتي و مشكلات متعدد زيست‌محيطي شده است و بارگذاري جمعيتي در شهري همچون تهران را از حد طبيعي 5/7 ميليون نفري كه در دو دهه پيش، مشخص شده بود، به بالاي 5/11 ميليون نفر رسانده است. وزير راه‌‌وشهرسازي نتيجه اين آشفتگي را اختلال در شهرها از بابت دو شاخص «قابليت زندگي» و «قابليت جابه‌جايي و تردد در سطح شهر» عنوان كرد.

تقاضاي فزاینده در راه است
وزير راه‌وشهرسازي در ادامه سخنان خود در همايش سياست‌هاي توسعه مسكن، توجه كارشناسان برنامه‌ريز در حوزه اقتصاد مسكن را به «تغيير ساختار تقاضا» متمركز كرد. براساس آمارهايي كه ديروز آخوندي در گزارش تفصيلي خود ارائه كرد، مشخص مي‌شود: در فاصله دست‌‌كم يك دهه آينده، اگرچه روند رشد «جمعيت»، شيب ملايم سال‌هاي اخير را ادامه خواهد داد؛ اما ميزان نرخ رشد جمعيت نسبت به سال‌هاي قبل كمتر مي‌شود و در مقابل، نرخ رشد تعداد «خانوار»ها شيب تندتري مي‌گيرد. پيش‌بيني‌ها حكايت از آن دارد كه جمعيت كشور در حداقل يك دهه آينده، 16 درصد افزايش پيدا مي‌كند؛ در حالي كه تعداد خانوارها رشد 33درصدي را تجربه مي‌كند. مقايسه دو نرخي كه براي رشد جمعيت و رشد تعداد خانوارها در فاصله‌هاي سال‌هاي 1393 تا 1405 ازسوي جمعيت‌شناسان برآورد شده است، نشان مي‌دهد: متقاضيان جديد در بازار مسكن، خانوارهايي با بُعد كم خواهند بود كه براين اساس، ساخت‌وسازهاي جديد بايد متناسب با ويژگي‌هاي تازه متقاضيان باشد.

گزارش وزير راه‌وشهرسازي تاكيد مي‌كند: روند تندتر بودن نرخ رشد خانوار در مقايسه با نرخ رشد جمعيت، مربوط به سال‌هاي آينده نيست، بلكه در سال‌هاي اخير نيز بروز كرده است. در فاصله سال‌هاي 75 تا 90، جمعيت كشور 25درصد افزايش پيدا كرد و از 60 ميليون نفر به 75 ميليون نفر رسيد؛ در حالي كه بُعد خانوار رشد منفي پيدا كرد و اعضاي خانوارها از 8/4 نفر در سال75 به 5/3 نفر در سال90 رسيد؛ اين به آن معني است كه رشد جمعيت صرفا در افزايش حجم خانوارها تحقق پيدا نكرده، بلكه به شكل افزايش تعداد خانوار بوده است. نرخ رشد سالانه جمعيت از 96/1 در دهه70 به 29/1 درصد رسيد، اما نرخ رشد خانوار صعودی بود و از 5/2 درصد به 89/3 درصد افزايش پيدا كرد. آخوندي با بيان اينكه باید نرخ رشد جمعيت از مبناي برنامه‌ريزي‌هاي تامين مسكن خارج شود و «نرخ رشد خانوار» ملاك عمل سياست‌گذاران قرار بگيرد، تصريح كرد: كشوري كه نرخ رشدسالانه خانوار در آن به مرز 4 درصد رسيده است، عملا با تقاضاي فزاینده روبه‌رو است. به‌خصوص اينكه طبق برآوردهاي جمعيتي، بُعد خانوار از 5/3 نفر كنوني باز هم كمتر مي‌شود و به 12/3 نفر در سال 1405 خواهد رسيد كه اين با توجه به تداوم افزايش جمعيت، به معناي رشد بيشتر تعداد خانوارها از 21 ميليون كنوني به 28ميليون خانوار در آن سال خواهد بود.

پيش‌بيني شده است در فاصله 12 سال آينده، جمعيت كشور 16درصد افزايش پيدا مي‌كند و از 75 ميليون نفر كنوني به 87ميليون نفر مي‌رسد؛ اما نرخ رشد خانوارها حدود 33درصد خواهد بود. آخوندي با بيان اينكه در سال‌هاي اخير، خصوصيات عرضه مسكن با تقاضا هماهنگ نبوده است، تاكيد كرد: حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در 30 سال گذشته مناسب بوده است، اما همواره تعداد خانوارهاي فاقد مسكن يا خانوارهاي ساكن در يك اتاق نيز حجم قابل تاملي داشته است، به طوري كه هم‌اكنون با كمبود يك ميليون و 162 هزار واحد مسكوني در بازار روبه‌رو هستيم و 5/1 ميليون خانوار نيز در خانه‌هاي يك اتاقه و بدمسكن، سكونت دارند.بنابراین عرضه باید با ویژگی‌های تقاضا هماهنگ شود.

4 واقعه در بازار مسكن
وزير راه‌وشهرسازي در پايان سخنراني خود با بيان اينكه براي توانمندسازي تقاضاي مسكن و همچنين عرضه‌هاي جديد، برنامه‌ريزي‌ها در دست انجام است، گفت: دولت يازدهم، 4 واقعه مهم در بازار مسكن را شامل تكميل مسكن‌مهر، بافت‌فرسوده، راه‌اندازي ابزارهاي مالي جديد براي تامين مالي ساخت و همچنين راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز در بانك‌ها براي تامين مالي تقاضاي مسكن پيش‌رو دارد.

سرمايه‌هاي هنگفت در خانه‌هاي بدون متقاضي
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در همايش ديروز، حامد مظاهريان رئيس همايش و معاون امور مسكن وزارت راه‌‌‌وشهرسازي، فهرست 10 چالش نيرومند بر سر راه سياست‌گذاري‌هاي جديد بخش مسكن را تشريح كرد. مظاهريان اولين چالش را ناكارآمدي نظام مالي تامين مسكن عنوان كرد و درباره آن گفت: سرمايه‌هاي هنگفتي از طرف بانك‌ها براي ساخت‌وسازهايي مصرف شده كه براي خانه‌هاي احداث شده از اين محل، هم‌اكنون تقاضا وجود ندارد. اين خود دومين چالش بزرگ پيش روي بازار است. وي تورم زمين را چالش سوم معرفي كرد و گفت: براي تامين 12ميليون واحد مسكوني مورد نياز طي 12 سال آينده، 45 هزار هكتار زمين مورد نياز است و براي تامين اين حجم قطعات، بايد اصلاحاتي در سياست‌هاي بازار زمين صورت بگيرد.

مظاهريان نوسانات ادواري در بازار مسكن و بروز دوره‌هاي ركود و رونق را نيز چالش بعدي و عامل موثر در بروز اختلالات سرمايه‌گذاري و جهش‌هاي قيمتي دانست و گفت: ناكارآمدي سياست‌هاي توسعه شهري و همچنين نامشخص بودن رابطه مديريت ‌شهري با مباحث مسكن‌اجتماعي نيز از جمله چالش‌هاي موجود است به‌گونه‌اي كه برخي مديران شهري نسبت به مسووليتي كه در برابر محيط‌زيست شهرهاي تحت مديريت‌شان دارند، بيگانه هستند و مقررات ساخت‌وساز تناسبي با وضعيت حاد شهرها ندارد.

معاون امور مسكن همچنين از نبود نظام تامين مسكن اجتماعي فراگير و شكاف طبقاتي موجود در بازار تقاضا به عنوان چالش بعدي نام برد. عدم تطابق ساخت‌وسازها با تنوع و ميزان نياز مسكن نيز مشكل ديگر بازار مسكن است كه معاون وزير خواستار برنامه‌ريزي‌ از طرف كارشناسان براي حل آن شد. مظاهريان به بافت‌فرسوده به عنوان چالش نهم اشاره كرد و درباره چالش دهم نيز گفت: هم‌اكنون شاخص دسترسي به مسكن در ايران براساس متوسط درآمد خانوارها و ميانگين قيمت مسكن 12سال است كه در مقايسه با زمان انتظار رايج در دنيا براي صاحب‌خانه شدن، عدد بالايي است. با اين حال بنا داريم، شاخص دسترسي به مسكن را تا سال 1405 به حدود 8 سال كاهش دهيم.

همدردي با صاحبان مسكن‌مهر
وزير راه‌وشهرسازي ديروز در حاشيه همايش سياست‌هاي توسعه مسكن، در جمع خبرنگاران اعلام كرد: «با افرادي كه در مسكن‌مهر ثبت‌نام كرده‌اند اما هنوز واحدهاي خود را تحويل نگرفته‌اند، همدردي مي‌كنم و براي اين منظور، برنامه تكميل نيمه‌كاره‌هاي مسكن‌مهر به يكي از 4 برنامه محوري وزارت راه‌وشهرسازي و دولت يازدهم تبديل شده است.»

عباس آخوندي در پاسخ به «دنياي اقتصاد» در خصوص آخرين مراحل پيشرفت مذاكره در بانك مركزي براي افزايش وام خريد مسكن گفت: بانك مركزي در حال بررسي و تصويب طرح صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن براي پرداخت تسهيلات خريد است. ضمن اينكه بانك مسكن نيز اخيرا پيشنهادهاي خود را براي افزايش وام خريد ارائه كرد.

آخوندي، آنچه را که اخيرا به نقل از مديرعامل بانك مسكن در يكي از خبرگزاري‌ها مبني‌بر «مخالفت بانك‌مركزي با انحصار شكني از پرداخت وام خريد مسكن» منتشر شد، به نوعي تكذيب كرد و درباره آن گفت: تصور نمي‌كنم بانك مركزي مخالف بسط و توسعه صندوق پس‌انداز مسكن از بانك مسكن به ساير بانك‌ها باشد.