زلزله سیاه در مسکن دبی

تصویر سال 2017 بازار مسکن دبی که به شهر «آسمان‌خراش»‌ها در بین کشورهای منطقه شهرت پیدا کرده، زیر سایه سنگین افت جهانی قیمت نفت قرار گرفته است.

گزارش نهادهای مشاوره ملکی در امارات که با استناد به آخرین وضعیت متغیرهای قیمت ویلا، اجاره‌بهای آپارتمان و همین‌طور اوضاع کلان اقتصادی این کشور تهیه شده، حاکی است، چشم‌انداز 12ماهه قیمت مسکن در دبی - شاخص بازدهی سرمایه‌گذاری‌های ملکی در کشورهای حاشیه خلیج فارس- کاهشی خواهد بود؛ به‌طوری‌که کمترین نقطه روشن برای جذب سرمایه‌های خارجی در انبوه پروژه‌های ساختمانی و برج‌های این جزیره دیده نمی‌شود.

امارات در سال 2015 به لحاظ بیشترین سقوط قیمت واقعی مسکن، در بین 65 کشور جهان دوم شد و ریزش 15 درصدی در ارزش ملک را تجربه کرد. در حال حاضر کاهش فعالیت‌های اقتصادی در این کشور تحت‌تاثیر کمبود درآمدهای ناشی از افت قیمت نفت، از یک سو به «کاهش جمعیت مهاجر و توقف رشد تقاضای خرید و اجاره مسکن در دبی پایتخت تجاری امارات» منجر شده و از سوی دیگر، جذابیت آتی سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی را از این بازار گرفته است. واسطه‌های ملکی، «ریزش اجاره‌بها» در دبی طی سال جاری میلادی را علامت سقوط بیشتر ملک توصیف می‌کنن

چشم‌انداز سرمایه‌گذاری ملکی‌ در تنها امیرنشین جذاب برای سرمایه‌های خارجی، به‌واسطه یک علامت منفی از بازار آسمان‌خراش‌های دبی، برای سومین سال پیاپی، «زیان‌ده» توصیف شد. اطلاعات جدید از موسسات و نهادهای مطالعاتی بازار مسکن دبی که براساس آخرین وضعیت قیمت ملک، اجاره‌بها و گزارش‌های ماهانه آژانس‌های املاک، تهیه شده است، نشان می‌دهد بازدهی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در دبی تحت تاثیر رکود اقتصادی ناشی از کاهش قیمت نفت، همچنان نزولی است. امارات متحده عربی مطابق آمارهای صندوق بین‌المللی پول، در سال 2015 رتبه دوم بیشترین سقوط قیمت واقعی مسکن را در بین 65 کشور جهان به‌دست آورد که عمده این کاهش قیمت از اوضاع ملک در دبی نشات می‌گرفت. قیمت واقعی مسکن در امارات در آن سال، 15 درصد افت کرد. در دبی، میانگین قیمت املاک مسکونی که شاخصی برای قیمت املاک در منطقه است در سال جاری نیز هر فصل با کاهش حداقل 3 درصدی روبه‌رو شد. در حال حاضر، ریزش اجاره‌بها، علامتی از شروع موج جدید افت قیمت مسکن در سال 2017 است که مطابق تجربه دلالان بین‌المللی ملک در این منطقه، می‌تواند رکود ساختمانی را تشدید کند. مالکان برج‌های مسکونی به‌خاطر افت قیمت نفت و درنتیجه، توقف پروژه‌های اقتصادی و کاهش نیروی کار مهاجر، با کمبود تقاضای خرید و اجاره روبه‌رو شده‌اند؛ به‌طوری که برای جلوگیری از خالی ماندن واحدهای مسکونی، اجاره‌بها را پایین آورده‌اند. دبی از سال 2009 تا کنون، با امواج کاهش قیمت مسکن روبه‌رو بوده و هنوز رونق سرمایه‌گذاری خارجی سال‌های 2006 تا 2008 در این منطقه تکرار نشده است.

کاهش اجاره‌بهای 10 درصدی در دبی

تحلیلگران بازار مسکن در دبی منتظر توقف ریزش اجاره‌بها هستنداما هنوز نشانه‌های زیادی وجود دارد که خبر از کاهش بیشتر اجاره‌‌بها‌ در ماه‌های آتی می‌‌دهد. نشانه‌هایی مانند سخت‌تر شدن شرایط کار و در نتیجه کاهش کارگران خارجی و پایین آمدن قیمت نفت که مجموعه آنها باعث کاهش تقاضا در بخش مسکن شده‌ است.

یکی از مشاوران املاک در دبی می‌گوید: ‌«امسال در ادامه افت تقاضای مسکن، اجاره‌بها نیز کاهش پیدا خواهد کرد. انتظار می‌رود در سه‌ ماه بعدی میانگین قیمت اجاره حداقل 8 تا 10درصد افت پیدا کند و این کاهش قیمت تا اواخر سال 2017 ادامه پیدا خواهد کرد.» این کاهش تقاضا بیش از همه، در طبقه متوسط اتفاق افتاده است و می‌توان دلیل اصلی آن را افزایش خروج کارگران خارجی از دبی دانست.

همچنین کاهش قیمت نفت و وضعیت اقتصادی دبی نیز در این کاهش قیمت‌ها بی تاثیر نبوده‌است. براساس آخرین گزارش‌های سایت بایوت، پورتال اینترنتی جست‌وجوی ملک در دبی، میانگین قیمت اجاره آپارتمان در دبی در ماه مه نسبت به ماه آوریل 57/ 1 درصد کاهش پیدا کرده است و بخش مسکن دبی امیدوار است که ارزش اجاره‌بها به جای کاهش یافتن، ثابت شود. اما بر‌اساس رتبه‌بندی‌های قیمت ملک در دبی، هیچ نشانه‌ای از بهبود وجود ندارد و قیمت مسکن به‌شدت رو به کاهش است و اجاره‌بها در هر ماه حدود 1.3 درصد کاهش پیدا می‌کند. اگرچه تحلیلگران مسکن در دبی سعی می‌کنند با توضیحاتی مانند بهتر شدن قیمت برای قشر متوسط این قضیه را توجیه کنند؛ اما در اصل اقتصاد دبی در وضعیت مطلوبی قرار ندارد.

حالا زمان آن است که پشت پرده این شیخ‌نشین زیبا با برج‌های بلند و مشهورش فاش شود. زندگی کارگرانی که در هیچ کدام از عکس‌هایی که از این شهر زیبا گرفته می‌شود، نشان داده نشده است. 80درصد شهروندان دبی، کارگران مهاجر از آسیای جنوب شرقی هستند. کارگرانی که حقوقی بسیار اندک دریافت می‌کنند و در خانه‌هایی با شرایط بسیار نامطلوب زندگی‌ می‌کنند و گاهی حتی آنقدر مقدار حقوقشان کم است (کمتر از 125 دلار) که نمی‌توانند به کشورشان بازگردند. دبی هنوز هیچ آمار رسمی از تعداد دقیق این کارگران اعلام نکرده است ولی آمارهای غیررسمی از حضور 3 میلیون کارگر در امارات متحده‌عربی خبر می‌دهند که غالبا تحت حمایت قانون کار قرارندارند و در آسیب‌های شدیدی قرار دارند.

از این تعداد کارگران مهاجر، 150 هزار نفرشان زن هستند. جالب است که امارات یکی از 10 کشور ثروتمند دنیا با تولید ناخالص داخلی بیش از 430میلیارد دلار در سال است و قسمتی از این تولید ناخالص داخلی توسط انعقاد قرار‌دارد با کارگران اندونزیایی، هندی، بنگلادشی، فلیپینی، سر‌یلانکایی و نپالی تامین می‌شود. به تازگی پس از تظاهرات کارگران در ماه مارس نسبت به شرایط حقوقی‌شان، توجه رسانه‌ها نیز به این کشور جلب شده و گزارش‌هایی از وضعیت زندگی کارگران منتشر شده ‌است. یک عکاس ایرانی نیز به درون زندگی این کارگران رفته و عکس‌هایی از نهان این ظاهر جذاب و زیبایی که دبی به جهانیان نشان داده‌ است، منتشر کرده ‌است.

رهبر کنفدراسیون بین‌المللی اتحادیه کارگران این وضعیت کارگران را در دبی «برده‌داری مدرن» نامید. همچنین سیستمی برای بستن قرار داد‌ در کشورهای عربی وجود دارد به نام سیستم کفالت. در این سیستم یک اسپانسر (ضامن) که می‌تواند یک شرکت و حتی یک فرد باشد، برای کارگر مهاجر ویزا، اجازه اقامت و کار را تضمین می‌کند و در قبالش سهمی از حقوق کارگر و اجازه خروجشان را به خود اختصاص می‌دهد و کارگر تنها با اجازه ضامنش حق تغییر کار را دارند. اگر کارگری از این قوانین اطاعت نکند به زندان محکوم یا حتی گروگان گرفته شود. از آن بدتر این است که اگر کارگری فرار کند به حرب محکوم شده و عملا به برده فراری تبدیل می‌شود. تخمین زده می‌شود که ٦٠٠هزار کارگر، قربانی این سیستم شده‌‌اند. در دبی هر روز خانه‌های جدیدی ساخته می‌شوند و از طرفی تعداد مهاجران و کارگران به این کشور رو به کاهش است و کارگرانی که مانده‌اند هم توان مالی کافی برای اجاره این آپارتمان‌ها را ندارند. در نتیجه تنها راه‌حل باقی ‌مانده برای مالکان آپارتمان‌ها کاهش اجاره‌بها است تا خانه‌هایشان خالی نماند.

بازدهی منفی در سال 2017

تحقیقی که توسط مرکز مشاوره فیدار -نهاد مطالعاتی مسکن در امارات- انجام شده است نشان می‌دهد قیمت آپارتمان در دبی طی 12 تا 18 ماه آتی همچنان کاهش خواهد یافت که علت این مساله کاهش تقاضا از طرف خریداران سازمانی و خریداران شخصی است. طی فصل دوم سال جاری میلادی نسبت به فصل اول، قیمت آپارتمان در دبی با کاهش 3.7 درصدی رو‌به‌رو شده و قیمت خانه‌های ویلایی 1.1درصد افت کرده است. این در شرایطی است که از سال گذشته به دلیل تقویت ارزش دلار قیمت املاک برای خریداران بازارهای اصلی مثل هند، پاکستان و بریتانیا گران‌تر شده است.

جسی داونز، مدیرعامل مرکز مشاوره فیدار، می‌گوید بازار مسکونی دبی به دلیل فقدان تقاضا هم از طرف سازمان‌ها و هم از طرف خریداران شخصی آسیب دیده است. سازمان‌ها به دلیل افزایش ارزش دلار از خرید مسکن منصرف شده‌اند و خریداران شخصی به دلیل نااطمینانی فضای اقتصادی که از کاهش قیمت نفت نشات گرفته است درمورد سرمایه‌گذاری ملکی در این امارت که پایتخت تجاری کشور نفت خیز به حساب می‌آید، تردید دارند.