واکاوی یک روند معکوس در بازار مسکن پایتخت!

به گزارش پارسینه؛ مرکز آمار ایران به تازگی داده های قابل تاملی را در مورد تورم مسکن در فروردین ماه سال جاری منتشر کرده است. بر اساس این گزارش، تورم مسکن در ماه مذکور به 40 درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه مسکن در این ماه 37.7 درصد و تورم ماهانه هم به 2.2 درصد رسیده است. نرخ تورم سالانه هم 40 درصد بوده است. ساده ترین معنایی که از این آمار برداشت می شود این است که مسکن همچنان ولو با روندی ضعیف، روی ریل گرانی و افزایش قیمت است.

در این چهارچوب، به طور خاص در تهران به عنوان پایتخت کشورمان شاهد بوده ایم که میانگین قیمتی هر متر مربع مسکن که در اسفندماه سال 1403 چیزی در حدود 103 میلیون تومان بود، در فروردین ماه سال 1404 به چیزی در حدود 112 میلیون و 400 هزار تومان رسیده است. این افزایش قیمت در شرایطی رخ داده که بازار ملک در فروردین ماه به طور سنتی به دلیل تعطیلات نوروزی و دلمشغولی های مردم در ماه نخستین سال، تا حد زیادی بی سر و صدا و راکد است.

ورای همه این ها، باید توجه داشته باشیم که در طی هفته های گذشته به دلیل آغاز مذاکرات هسته ای غیرمستقیم میان ایران و آمریکا، شاهد کاهش قابل توجه قمیت دلار در کشورمان نیز بوده ایم. موضوعی که خود مولفه ای تعیین کننده در رابطه با قیمت مسکن به ویژه در تهران است. از این رو، یک سوال مطرح می شود و آن هم این است که چرا علی رغم این روندها که کاهش قیمت ها را تشویق می‌کنند، شاهد افزایش قیمت ها در بازار مسکن ایران به طور کلی و بازار مسکن تهران به طور خاص هستیم؟ برای پاسخ به این پرسش، توجه به 3 مولفه مهم است.

اول اینکه مشکل اصلی بازار مسکن تهران و به طور کلی ایران، صرفا قیمت دلار نیست بلکه این بازار با عدم تعادل جدی عرضه و تقاضا رو به رو است. در واقع، هرچه تقاضا برای مسکن زیاد است اما این مساله در بحث عرضه قابل مشاهده نیست(نسبت عرضه به تقاضا کمتر است). آمارهای رسمی حاکی از کاهش میزان ساخت سالیانه مسکن در ایران به عدد 300 هزار واحد هستند این در حالی است که ایران سالانه به حدودا یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد.

در عین حال، مشکلات مرتبط با تامین زمین به ویژه در کلانشهری نظیر تهران هم سبب شده تا قیمت مسکن در پایتخت ایران اوج‌گیری قابل توجهی داشته باشد. از این رو، صِرف کاهش مقطعی قیمت دلار نمی تواند موجب کاهش قیمت ها در مسکن پایتحت شود و برعکس، به دلیل متغیرهای معیوب ساختاری در بازار مسکن ایران مخصوصا در تهران، افزایش قیمت ها در شرایط کنونی کاملا طبیعی است.

نکته دوم اینکه بازار مسکن تابعی از روند عمومی تورم در کشورمان است. تا زمانی که نرخ تورم بالای 40 درصد در اقتصاد ایران حاکم باشد، باید انتظار منتقل شدن این تورم به بازار مسکن را نیز داشته باشیم. بخش مسکن با طیف متنوعی از صنایع و خدمات درگیر است و با آن ها ارتباط دارد و قطعا از تورم عمومی کشور به صورت مستقیم تاثیر می گیرد. از این رو، تداوم روند بالاماندن تورم در کشورمان، نقشی جدی در افزایش قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به عدد حدودا 113 میلیون تومان بازی می کند.

و در نهایت سوم اینکه چسبندگی قیمت ها در بازار مسکن بالاست و همین مساله که خود ناشی از عدم قطععیت ها در اقتصاد ایران استف مانع از کاهش قیمتی مسکن در پایتخت و دیگر مناطق کشورمان می شود. در عین حال، اقتصاد ایران تا حد زیادی شرطی شده و به کوچکترین اتفاقات در محیط سیاسی واکنش نشان می دهد.

همین مساله سبب می شود تا سازندگان و یا فروشندگان مسکن، در برابر کاهش قیمت ها مقاومت کنند و آن را نپذیرند. معادله ای که خود نقشی قابل توجه در افزایش قیمت مسکن در تهران و دیگر بخش های کشورمان علی رغم حاکم بودن رکور در این بازار و کاهش قیمت دلار بازی می کند.