مهار غول قیمتی مسکن

قیمت مسکن یکی از اثرگذارترین شاخص ها در اقتصاد ایران است؛هرچند بازارهایی مثل ارز و سکه به دلیل نقدشوندگی سریع بیشترین توجه را به خود جلب می کنند،اما تغییرات آنها فصلی است، حال آنکه مسکن غولی است که اگر بیدار شود،به این زودی ها مهار نشدنی است.

نگار احمدی:بازار که نفس هایش در اواسط سال ۹۵ به شماره افتاده بود،با چند شوک از جمله افزایش وام خرید مسکن و البته تحولات سایر بخش های اقتصاد دوباره به رونق افتاد،اما پیش بینی اینکه آیا این بازار در سال ۹۷ شاهد روزهای پررونق گذشته خواهد بود،سئوالی است که شاید پاسخ به آن در نخستین روزهای سال ۹۷ مشخص نیست.

بازار معاملات این روزها تعطیل است.مشخص نیست که بعد از پایان تعطیلات دوم یعنی شنبه ۱۸ فروردین چه تحولاتی در اقتصاد ایران رخ خواهد داد.اما پیامی که از بازارهای بین المللی می رسد،حکایت از ادامه روند افزایش قیمت دلار در بازار دارد.

بررسی ها نشان می دهد که افزایش قیمت ارز در ماههای گذشته تاثیر مستقیمی بر معاملات مسکن گذاشته است.اگرچه درابتدای دهه ۹۰ و درست زمانی که شاهد جهش ارزی در اقتصاد بودیم،معاملات و ساخت و ساز مسکن راکد شد،اما آنطور که کارشناسان می گویند،اینبار افزایش قیمت ارز موجب تحرک سایر بازارها از جمله مسکن هم خواهد شد.

سال ۱۳۹۶ در بازار مسکن دو اتفاق بزرگ افتاد که همه معادلات را بهم زد؛اول افزایش تسهیلات خرید مسکن که سبب شد اثرپذیری این افزایش نرخ تسهیلات تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان مستقیم اثر خود را در بازار مسکن نشان دهد و دوم کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد که موجب شد سرعت رشد معاملات مسکن در شش ماهه دوم افزایش یابد.

در واقع بازار مسکن در سال گذشته در شش ماهه اول شرایط رکودی را تجربه کرد و در شش ماه دوم ناگهان رشدها آغاز شد.

مسکن به روایت،مسکن عدد به روایت تحلیل

شاید خیلی ها که سال گذشته تحولات بازارها را رصد می کردند،برای ورود به بازار مسکن اندکی تامل کرده اند و منتظرند شرایط ابتدای سال جدید را هم بسنجند.

اگرچه هنوزمشخص نیست که در سال جدید چه اتفاقی خواهد افتاد،اما اگر مبنا را تحولات سال قبل قرار دهیم،امسال هم درامتداد سال قبل،بازار مسکن،می تواند بازار پررونقی باشد.

بررسی آمار سه ماهه پایانی سال ۹۶ نشان می دهد که میانگین قیمت، ۷.۱۶ درصد و میانگین معاملات، ۵.۱۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش داشته است.

بررسی معاملات در شهر تهران در سه ماهه پایانی سال ۹۶ نشان می دهد که بیشترین رشد قیمت در مناطق شمال شهر ایجاد شده است،اما بیشترین معاملات در مناطق دارای میانگین قیمت متوسط انجام گرفته است. این سه نشانه حاکی از آن است که هنوز در بیش از ۷۲ درصد سطح مسکونی شهر تهران قیمتها نسبت به سال ۹۵ رشد کمتر از میانگین داشته و متناسب با توان اقتصادی اقشار متوسط است.

درچنین شرایطی بازار پیش بینی ها هم داغِ داغ است.برخی فعالان بازار مسکن مثل حسام عقبایی رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک می گوید:« تا پایان تابستان در حوزه خرید و فروش، حجم معاملات مسکن با رشدی ۱۰ درصدی روبرو خواهد شد.»

برخی ها هم مثل مصطفی قلی خسروی رییس کنونی اتحادیه مشاوران املاک معتقد است:« سال ۹۷ جهش قیمت مسکن نداریم.»

چراغ سبز دستمزد به بازار

ماراتن دستمزد در آخرین روزهای سال ۹۶ در شرایطی به نتیجه رسید که بسیاری از پیش بینی های قبل از سال جدید را حالا زیر سئوال برده است.افزایش ۱۹.۸ درصدی مزد درسال ۹۷ گرچه خبر خوشایندی برای کارگران محسوب می شود اما پیش بینی ها حکایت از چراغ سبز این میزان افزایش به بازار در سال جاری خواهد داشت.

در حالی که دولت افزایش حقوق کارکنان دولت را هم ۱۰ درصد مصوب کرده،هر دو این عددها به بازارهای آتشین ارز،سکه و مسکن سال گذشته علامت خواهند داد.در اولین قدم،قیمت اجاره بها افزایش خواهد یافت.موضوعی که حسام عقبایی کارشناس مسکن هم درباره آن در آخرین روزهای سال ۹۶ پیش بینی کرده است:« نقل و انتقالات در بازار اجاره‌بها از اردیبهشت ماه آغاز می‌شود و در ماه‌های خرداد تا شهریور پیک جابجایی مستاجران است. پیش بینی می‌کنیم میزان رشد اجاره‌بها منتطبق و متناسب رشد قیمت مسکن باشد و بیشتر از این رقم منطقی نیست.»

اگر مبنای افزایش میزان معاملات مسکن در شش ماهه دوم سال ۹۶ را تحولات سایر بازارها بدانیم،حتما باید این فرض را هم بپذیریم که پرونده این تحولات تازه در اقتصاد ایران پیش از شروع تعطیلات بسته نشده است چه آنکه با خروج سـرمایه ها از بانک و ورود به دو بازار ثابت مسکن و سکه و ارز بازار در نیمه دوم سال آینده هم از این اتفاق متاثر است.

کارشناسان می گویند،جهش قیمت مسکن نمی تواند به نفع سرمایه گذاران تازه وارد باشد،زیرا به گفته آنها هجوم سپرده گذاران برای تبدیل سپرده به مسکن ارزان قیمت می تواند باعث ایجاد حباب در مسکن ارزان و متوسط قیمت شود. در شرایطی که مسـن هم اکنون نیز به طور کامل از رکود خارج نشده ،ایجاد حباب دیگر می تواند رکود در رکود را در این بازار رقم بزند.