آثار سه شوک بر بازار مسکن

وی می‌گوید: بازار ساخت‌و‌ساز با سه شوک اقتصادی در سال‌جاری روبه‌رو شده که پیامد آن سال آینده خود را در بازار مسکن نشان خواهد داد.

یک مقام مسوول در بخش فعالیت‌های ساختمانی شهرداری تهران با استناد به سه نوع شوک اقتصادی واردشده به بازار مسکن در سال جاری، پیش‌بینی کرد: آسیب این ضربات، سال آینده در فعالیت‌ها و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بروز می‌کند و ساخت‌وساز را به رکود کامل می‌برد طوری که جنب‌وجوش مالکان خانه‌های قدیمی و فرسوده برای نوسازی، بعد از دو سال، فروکش خواهد کرد.

رییس سازمان نوسازی شهر تهران که پیش از این چندین بار به مسوولان دولتی درباره عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن و همچنین افزایش هزینه‌های احداث بنای مسکونی به واسطه رشد قیمت مصالح هشدار داده بود، حالا در آستانه سال جدید، نسبت به چشم‌انداز بازار مسکن در سال 92 بدبین است و از «رکود مسکن در بهار92» خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در تهران از اواخر سال88 ساخت‌وساز مسکونی با شیب تندی افزایش یافت و همزمان در 13 منطقه این کلان‌شهر که جزو بافت‌فرسوده محسوب می‌شود، حجم نوسازی چندبرابر شد، طوری که در سال‌های 89 و 90 رکورد احداث آپارتمان در پایتخت زده شد و نزدیک به 20 درصد از کل واحدهای مسکونی جدید، در مناطق فرسوده احداث شد.

امسال اما از یک‌سو شیب رشد ساخت‌وساز آرام شده و در ماه‌های اخیر حتی به صفر رسیده و از سوی دیگر به‌خاطر آنچه «خالی‌گذاشتن دست سازنده‌ها از وام‌نوسازی» عنوان می‌شود، تمایل مالکان بافت‌فرسوده به تخریب و نوسازی، به شدت افت کرده است. براساس آماری که رییس سازمان نوسازی شهر تهران در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده، در حال حاضر بیشترین اعتراض و گلایه‌های شهروندان در دفاتر خدمات الکترونیک شهر تهران، نپرداختن وام نوسازی از سوی بانک‌ها است که باعث نیمه‌کاره ماندن عملیات تخریب و نوسازی خانه‌ها در برخی مناطق شده است.

علیرضا جعفری در این باره گفت: گذشته از شوک ناشی از فقر تسهیلات بانکی در بازار مسکن، قیمت تمام‌شده ساخت نیز افزایش یافته و هزینه ساخت‌وساز را بالا برده است. همچنین تورم در سطح جامعه، مسکن را از اولویت اول مردم خارج کرده و باعث شده نوسازی بافت‌فرسوده که در سال‌های اخیر توسط خود مالکان و با نیت مصرفی انجام می‌شد، هم‌اکنون در اختیار سرمایه‌گذاران قرار گیرد که این تغییر فاز به نفع بافت‌ فرسوده نخواهد بود. متن گفت‌وگو با علیرضا جعفری رییس سازمان نوسازی شهر تهران را در زیر بخوانید:

چه تعداد از پرونده‌هایی که برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن در شهر تهران به بانک معرفی شده‌اند تاکنون موفق به دریافت وام شده‌اند؟

به‌رغم پیگیری‌هایی که داشتیم متاسفانه آماری به ما ارائه نداده‌اند. اما از آنجا که دفاتر خدمات الکترونیک شهر پرونده‌های تشکیل شده در هر محله را پیگیری می‌کنند با اعتراضات زیادی از سوی مردم برای به نتیجه نرسیدن پرونده هایشان مواجه هستیم.

مگر دفاتر خدمات الکترونیک به نتیجه رسیدن یا نرسیدن پرونده‌ها را پیگیری می‌کنند؟

بله. این موضوع از طریق دفاتر خدمات الکترونیک در محلات بافت فرسوده پیگیری می‌شود و طبق پیگیری‌های انجام شده تعداد زیادی از پرونده‌ها با اعتراض مواجه شده است. البته در کنار این موارد باید به چندین شوک وارد شده به بازار مسکن هم توجه داشته باشیم که هر کدام باعث شد بحث جریان تخریب و نوسازی با یک سکته مواجه شود.

شما به چندین شوک وارد شده به بازار ساخت‌و‌ساز اشاره کردید که جریان نوسازی را تحت تاثیر قرار داد. دقیقا چه رویدادهایی مدنظر شما است؟

امسال در حوزه تولید بازار مسکن با سه شوک مواجه بودیم. شوک اول به بحث بوروکراسی اداری و تسهیلات وام‌های ارزان قیمت مربوط می‌شود. در این بخش پرداخت نشدن وام‌ها قدرت اقتصادی ساکنین بافت را پایین آورد.

شوک دوم افزایش قیمت ساخت مسکن بود. در این بحث به دلیل نبود سیاست گذاری منسجم اقتصادی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت و ساز به شدت بالا رفت و تا سطح مترمربعی 750 هزار تومان رسید. به تبع این افزایش قیمت، قدرت خرید کم شد و این کاهش قدرت خرید باعث شد تا رونق بازار مسکن قدری کمرنگ شود. اما شوک سومی که در حوزه مسکن کاملا نمود پیدا کرد بحث سیاست‌های اقتصادی بود. عدم تحقق تسهیلات ارزان قیمت و افزایش قیمت ساخت‌وساز سبب شد تا بازار مسکن از اولویت اول سبد خانوار خارج شود. این سه شوک برای ساکنین داخل بافت به دلیل تورم‌های موجود در حوزه تامین مایحتاج زندگی با شدت بیشتری اتفاق افتاد و به این ترتیب موضوع بحث تولید مسکن از اولویت اول خانواده‌های ساکن داخل بافت خارج شد به گونه‌ای که این خانوارها سعی می‌کردند با کیفیت قبلی به زندگی خود ادامه دهند. اما نکته‌ای که در کنار خروج اولویت تامین مسکن از سبد خانوارها به وجود آمد پیدایش بازار مجازی تامین مسکن در بافت فرسوده بود.

منظورتان از بازار مجازی ساخت مسکن چیست؟ آیا سفته‌بازها به نوسازی بافت‌فرسوده رو آورده‌اند؟

ببینید نوسازی بافت‌فرسوده باید توسط خود مردم انجام شود تا منافع مالی نوسازی که شامل تخفیف 100درصدی در عوارض و تراکم و همچنین رشد ارزش‌افزوده ملک است، به جیب صاحبان املاک فرسوده برود اما در حال حاضر سرمایه‌گذارانی که دارای منابع مالی کلان هستند در این حوزه فعال شده‌اند و به تبع آن تولید مسکن را برای ذخیره‌سازی سرمایه شان برای بهره برداری در آینده نه چندان دور به دست گرفته‌اند.

این نوع سرمایه‌گذاری برای بافت جنبه مثبتی دارد؟

این اتفاق در حوزه نوسازی بافت فرسوده اتفاق خیلی قشنگی نیست. چون در نگاه نوسازی بافت فرسوده چندین هدف وجود دارد که با این نوع سرمایه‌گذاری در تضاد است. اول اینکه با نوسازی بافت فرسوده دنبال این موضوع هستیم که اگر ارزش افزوده ای در نوسازی به وجود می‌آید باید در سبد سرمایه‌ای مالک بافت قرار گیرد. اما ایجاد این بازار مجازی در حوزه مسکن ظرفیتی را ایجاد کرد که سرمایه‌گذاران کلان بتوانند با آن به عنوان محصولی با کمترین ضریب ریسک سرمایه‌گذاری برخورد کنند. در حال حاضر روند صعودی صدور پروانه به یک روند ثابت تبدیل شده‌است.

یعنی نبود سیاست‌گذاری‌های مناسب در بخش مسکن روند صعودی تولید مسکن را که در ابتدای سال شاهد آن بودیم به یک روند نزولی تبدیل کرده است؟

هنوز به یک روند نزولی تبدیل نشده است اما احتمال می‌دهیم که اگر این فشارها بخواهد افزایش پیدا کند و شوک‌های وارد شده به بخش مسکن همچنان ادامه داشته باشد روند نوسازی در بافت فرسوده حتی نزولی هم خواهد شد.

یعنی هنوز از نظر شما روند ساخت‌وساز در بافت فرسوده نزولی نشده است؟

چون در ابتدای امسال با شیب خوبی کار شروع شده بود و تسهیلاتی که شهرداری داده بود تسهیلات انگیزشی و بسته‌های حمایتی خوبی بود به روند صعودی خوبی در این زمینه رسیدیم اما در حال حاضر در قیاس با سال گذشته بسیاری از درخواست‌هایی که در این مقطع از سال مطرح می‌شود که زمینه سه ماه اول سال آینده است (همانطور که می‌دانیم ابتدای هر سال نقطه اوج ساخت وساز در طول آن سال محسوب می‌شود) به نحوی است که وضعیت درخواست‌ها به یک روند ثابت رسیده است و پیش‌بینی می‌کنیم در سه ماه اول سال آینده یک سیر نزولی در مسیر نوسازی بافت داشته باشیم و به این ترتیب کلیت بازار مسکن به فاز رکود برود.

منبع: دنیای اقتصاد