«ترین»‌های پایتخت به‌روایت رییس اتحادیه املاک

«ترین»‌ها در بخش مسکن چیست؟ گفت‌وگوی تازه «شرق» با حسام عقبایی، رییس اتحادیه املاک تهران با دفعات پیش تفاوت دارد. نه ‌خبری از تحلیل بازار آتی مسکن است و شرایط رونق و رکود این‌بخش و نه ‌صحبتی از بالاوپایین‌شدن قیمت‌ها. فقط مسکن‌ در تهران را از زاویه‌ «ترین»ها با رییس اتحادیه املاک به‌بحث نشستیم. اگر حتی تهران را هم ندیده باشید با خواندن این‌مطلب، بافت شهری پایتخت در پیش‌رویتان تصویر می‌شود.

عقبایی در خلال صحبت‌های خود به‌منطقه‌ای در تهران اشاره می‌کند که سازندگان اجازه تغییر سیما در آن را ندارند. شهرک‌غرب با بافت ویلایی خود به‌عنوان کوتاه‌ترین منطقه تهران شناخته می‌شود و این بافت ویلایی بناست همچنان پابرجا باشد. بنابراین افرادی که خواستار نوسازی ساختمان‌هایشان هم هستند فقط مجازند ویلا جایگزین ویلا کنند تا به‌این‌ترتیب این منطقه از تهران همچنان کوتاه‌ترین محله شهر باقی بماند. وقتی پای قیمت در «ترین»‌ها باز شد؛ عقبایی بین ارزان‌ترین و گران‌ترین خانه‌های تهران فاصله 19میلیون‌تومانی در هرمترمربع ذکر کرد. گران‌ترین خانه‌ها متری 20میلیون‌تومان و ارزان‌ترین‌ خانه در تهران متری یک‌میلیون‌و500هزارتومان در بازار امروز برآورد می‌شود. مشروح گفت‌وگوی «شرق» با حسام عقبایی، رییس اتحادیه املاک را در ادامه می‌خوانید.

‌آماری از تعداد برج‌های تهران دارید؟
آمار مشخصی وجود ندارد. برای به‌دست‌آوردن این آمار نیاز به یک‌بررسی جامع میدانی است.

‌کدام‌یک از مناطق تهران بیشترین برج‌ها را در خود جای ‌داده‌اند؟
بیشترین تعداد برج‌ها را در مناطق شمالی تهران می‌توان دید. مناطق یک، 3، 5 و 22تهران بیشترین برج‌ها را دارد.

‌به چه ساختمانی برج اطلاق می‌شود؟ ساختمان‌های از چندطبقه به‌بالا برج نامیده می‌شود؟
در کشور ما معمولا ساختمان‌های از 9طبقه به‌بالا جزو گروه برج‌ها به‌شمار می‌آیند. تعداد طبقات نیز می‌تواند تا بی‌انتها باشد.

‌یعنی هر تعداد طبقه‌ای که مالکان بخواهند بسازند، شهرداری مجوز می‌دهد؟
خیر. بستگی به شرایط دارد.

‌چه شرایطی؟
شرایط تخصصی ملک و منطقه. در برخی از مناطق کلا اجازه ساخت ساختمان‌های با طبقات زیاد داده نمی‌شود. همچنین ویژگی‌های خود سازه نیز باید اجازه ‌داشتن طبقات بالا را بدهد.

‌بلندترین برج موجود در تهران چندطبقه است؟
اطلاع دقیقی ندارم اما من شخصا برج 30طبقه نیز دیده‌ام.

‌قیمت گران‌ترین مسکن در تهران چقدر است؟
شاید تا متری 20میلیون‌تومان هم برخی خانه‌ها معامله شود.

‌قیمت ارزان‌ترین مسکن در تهران را هم می‌توانید ذکر کنید؟
یک‌میلیون‌و500هزارتومان در هرمترمربع هم ممکن است در برخی مناطق وجود داشته باشد.

‌یعنی کمتر از این‌مبلغ در تهران خانه پیدا نمی‌شود؟ حتی در مناطق جنوبی؟
خیر. اگر هم وجود داشته باشد حاشیه شهر قلمداد می‌شود و جزو مناطق تهران محسوب نخواهد شد.

‌مثل چه مناطقی؟
به‌عنوان مثال حوالی بهشت‌زهرا. شاید در آن مناطق خانه‌هایی با قیمت‌هایی پایین‌تر بتوان خرید.

‌می‌توانید گران‌ترین مناطق تهران را نام ببرید؟
معمولا منطقه‌یک به‌عنوان گران‌ترین منطقه شناخته می‌شود. محله‌های الهیه، فرمانیه و زعفرانیه، ولنجک و پاسداران.

‌و ارزان‌ترین مناطق کدام‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ منطقه‌ها هستند؟
مناطق 18 و 19 و محله‌های عبدل‌آباد و یافت‌آباد احتمالا جزو مناطق ارزان به‌شمار می‌آیند.

‌غالب آپارتمان‌ها در تهران معمولا چندطبقه است؟
سه یا چهارطبقه هستند.

‌در چه مناطقی از شهر سه و چهارطبقه بیش از سایر مناطق است؟
این نوع آپارتمان‌ها در تمام مناطق شهر وجود دارد و می‌توان گفت از پراکندگی یکسانی در همه مناطق شهر برخوردار است.

‌یعنی منطقه‌ای که تعداد آپارتمان‌های سه و چهارطبقه‌اش غالب باشد وجود ندارد؟
خوب در منطقه امیرآباد، یوسف‌آباد و گیشا به‌واسطه اینکه از ابتدا بافت این مناطق با آپارتمان‌سازی ایجادشده بود، تعداد سه - چهارطبقه‌ها قاعدتا بیشتر است.

‌می‌توانید بگویید کوچک‌ترین آپارتمان‌های موجود در تهران چندمتری است؟
خانه‌هایی که متراژ آنها به 25متر می‌رسد. اینها بیشتر سوییت هستند.

‌در کدام مناطق تعداد سوییت‌ها بیشتر است؟
غالبا در اطراف دانشگاه‌ها که زندگی‌های دانشجویی و مجردی وجود دارد بیش از سایر مناطق است.

‌بزرگ‌ترین آپارتمان‌های موجود در شهر چندمتر زیربنا دارد؟
محدودیتی وجود ندارد. شاید هزارمتر و برای خانه‌ها و ویلاها حتی بیشتر.

‌بالاترین نرخ اجاره‌ای که تهران مورد معامله قرار گرفته چقدر بوده است؟
اجاره‌خانه بسیار نسبی است. به‌خیلی از ویژگی‌ها و خصوصیات قرارداد اجاره بستگی دارد؛ برای مثال فردی 10طبقه از یک ساختمان که در هرطبقه 10واحد دارد یعنی 100واحد را اجاره می‌کند و رقم اجاره به ماهی دومیلیاردتومان بالغ می‌شود. آیا می‌توان گفت بالاترین قرارداد اجاره در تهران بوده است؟ بنابراین نمی‌توان ملاک و معیاری یا سقف رقمی را برای قراردادهای اجاره عنوان کرد.

‌در مورد ارزان‌ترین‌ها چطور؟ نمی‌توان عدد خاصی داد؟
معمولا سوییت‌های یک خوابه در مناطقی مثل راه‌آهن جزو ارزان‌ترین واحدها برای اجاره محسوب می‌شوند.

‌بیشترین پنت‌هاوس‌ها در کدامیک از مناطق تهران قرار دارد؟
در محله‌های جردن، تپه‌های الهیه، نیاوران و ولنجک بالاترین تعداد پنت‌هاوس‌ها را داریم.

‌آماری از قیمت گران‌ترین پنت‌هاوس‌ها دارید؟
یک‌پنت‌هاوس 800متری احتمالا 16میلیاردتومان قیمت داشته باشد.

‌اجاره این پنت‌هاوس چقدر است؟
اگر مبنای قیمت یک‌پنت‌هاوس 16میلیاردتومان باشد اجاره آن در ماه 150میلیون‌تومان خواهد بود.

‌منطقه ویلانشین تهران کجاست؟
متفاوت است اما اصلی‌ترین آن شهرک‌غرب است. خیلی از مناطق تهران قبلا ویلایی بوده ولی امروز ویلاهای ساخته شده تبدیل به برج شده است،اما شهرک غرب تنها محله‌ای است که برای عدم تغییر بافت آن اجازه تبدیل ویلا به برج در آن داده نمی‌شود؛ بنابراین اگر سازندگان بخواهند ساختمانی نو هم در این منطقه داشته باشند حتما باید ویلا جایگزین ویلای قبلی شود.

‌به‌این‌ترتیب می‌توان شهرک‌غرب را کوتاه‌ترین منطقه تهران نامید؟
بله. به‌واسطه بافت خاص این‌منطقه می‌توان آن را به‌عنوان کوتاه «ترین» منطقه تهران نام برد.

‌در مقابل بلندترین منطقه تهران را هم نام ببرید.
منطقه22، با ساخت تعداد زیادی برج شاید به‌عنوان بلندترین منطقه تهران شناخته شود. پس از آن هم منطقه الهیه و فرمانیه بیشترین و بلندترین برج‌ها را در خود جای داده‌اند.

‌بیشترین آمار ساخت‌وساز در کدام‌یک از مناطق بوده است؟
آمار جامعی از تعداد ساخت‌وسازها و محله‌های آنها در اختیار اتحادیه املاک نیست اما منطقه22 رشد بسیار خوبی در ساخت‌وساز داشته است.

‌قدیمی‌ترین و غیرمقاوم‌ترین مناطق تهران را نام ببرید.
مناطقی که عموما بافت فرسوده دارند. مانند منطقه12 که در آن خانه‌ها و بافت‌های قدیمی زیاد به چشم می‌خورد.

‌بیشترین معاملات انجام‌شده در زمینه فروش در سال‌جاری مربوط‌به کدام مناطق بوده است؟
آمار دقیقی وجود ندارد.

‌معاملات اجاره چطور؟
نمی‌توان به تفکیک محلات و مناطق عنوان کرد اما به طور کلی مهرماه امسال 40درصد افزایش معاملات نسبت‌به مدت مشابه سال‌گذشته ثبت شده است.

‌پس از تهران کدام شهرها در زمره گران‌ترین‌ها در بخش مسکن محسوب می‌شوند؟
کیش، مشهد و شیراز به‌عنوان شهرهای‌گران ایران شناخته می‌شود.

‌و ارزان‌ترین شهرها؟
کهگیلویه‌وبویراحمد ارزان‌ترین خانه‌ها را در کشور دارد.