تغییرجهت بازار مسکن پایتخت

بازار خبر: اطلاعات به‌دست آمده از آمار نقل‌وانتقالات ملکی در تهران حاکی است: هر دو دسته خریدار و فروشنده در طول بهار امسال به‌واسطه انتظاراتی که از سرنوشت قیمت مسکن در ایام بعد از انتخابات داشتند، معاملات را به تاخیر انداختند؛ طوری که تداوم این روند در تیر و مرداد باعث شد حجم معاملات‌خرید بیش‌از 50 درصد نسبت به سال قبل کاهش پیدا کند. روی مثبت این رکود، اکنون با متوقف ساختن شتاب رشد قیمت خود را نمایان کرده است.

تحقیقات میدانی در بنگا‌ه‌های املاک درباره قیمت‌های پیشنهادی و همچنین نرخ‌های درج‌شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در تهران به سطح روزهای پایانی زمستان91؛ یعنی متری 9/3 میلیون تومان نزدیک شده است. با این حال هنوز قیمت نوسازها متورم است و حتی در مناطقی که سطح قیمت در ابتدای تابستان امسال تا دو برابر تابستان سال قبل افزایش پیدا کرده بود، کشش «تخلیه حباب» چشمگیر است.هر چند افت چند روز اخیر قیمت مسکن، شروع «ریزش» تلقی می‌شود؛ اما درباره تداوم یا پایان نزول منحنی قیمت در نیمه‌دوم امسال، محتمل‌ترین سناریو نیز بررسی شده است.

ریزش قیمت مسکن در تهران

تغییر شدید نسبت‌‌ها در بازار مسکن: سهم معاملات اجاره از نرخ طبیعی 30درصد کل‌معاملات به 60درصد افزایش پیدا کرد.

میزان خرید‌های تابستانی آپارتمان نصف پارسال

اقدام مشترک طرف‌های عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن طی 5ماه گذشته از سال92، هم‌اکنون به توقف اوج‌گیری قیمت و حتی بازگشت منحنی‌رشد در یکی دو هفته اخیر منجر شده است.

گزارش‌های دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد: میزان خرید واحدمسکونی در شهر تهران در دو فصل بهار و تابستان امسال، تحت‌تاثیر خروج دست‌جمعی خریدار و فروشنده از بازار، با کاهش شدید روبه‌رو بود، طوری که حجم ماهانه معاملات‌خرید در این مدت از 10 هزار فقره در ماه‌های بهار92 به 6 هزار فقره در تیر و مرداد رسید و در مقایسه با میانگین‌ماهانه 25 هزار فقره خرید‌وفروش در سال91، باعث شد رکود بی‌سابقه‌ای در کل بازار شکل بگیرد.

این رکود اگر چه متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره کشاند و با متورم کردن جامعه اجاره‌نشین‌ها در یک مقطع کوتاه، به التهاب بیشتر اجاره‌بها منجر شد، اما روی مثبت آن در چند روز گذشته با متوقف‌ساختن شتاب رشد قیمت مسکن، نمایان شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در روزهای اخیر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران به اندازه‌های متفاوتی کاهش پیدا کرده است. در مناطقی که قیمت آپارتمان‌های نوساز در ابتدای تابستان امسال با 100 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال قبل، به مترمربعی 6تا 7 میلیون تومان رسیده بود، هم‌اکنون مترمربعی حدود یک میلیون تومان کاهش پیدا کرده است و در محله‌های جنوبی شهر نیز قیمت‌های پیشنهادی حدود 300 تا 400 هزار تومان به ازای هر مترمربع ارزان شده است.

همچنین میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طبق اطلاعات موجود در سامانه رهگیری، در حال حاضر به سطح میانگین زمستان91 برگشته و به 3 میلیون و 900 هزار تومان در هر مترمربع رسیده است. این در حالی است که در طول 5 ماه اخیر منحنی میانگین قیمت بارها اوج گرفته و به ارقامی به مراتب بالاتر رسیده بود. اما از نیمه مرداد نزولی شد و تاکنون شیب منفی خود را در مرز پایین‌تر از متری 4 میلیون حفظ کرده است.

خریداران در صف اجاره

ریزش قیمت مسکن در تهران بعد از دو سال و نیم افزایش ممتد، قطعا مدیون رفتار مشترک و همزمان خریداران و فروشنده‌های آپارتمان است.

طرفین معاملات خرید از چند هفته مانده به روز انتخابات ریاست‌جمهوری، هر کدام با انتظاری متفاوت از دیگری درباره سرنوشت قیمت بعد از انتخابات، دست از معاملات کشیدند و از بازار خارج شدند.

این اقدام متقاضیان خرید و عاملان فروش واحدمسکونی باعث شد حجم معاملات خرید مسکن در بهار امسال 15 درصد نسبت به بهار سال قبل افت کند و در دو ماه تابستان افت 55درصدی را تجربه کند. با این حال، معاملات اجاره به ناچار، در وضعیت بهتری قرار داشت طوری‌که در بهار امسال حجم اجاره‌نامه‌‌هایی که در بنگاه‌‌های املاک شهر تهران تنظیم شد 23درصد نسبت به بهار91 بیشتر بود و در دو ماه تابستان فقط 8 درصد کاهش پیدا کرد.

براساس این گزارش در بهار امسال 69 هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی -شامل خرید، اجاره و پیش‌خرید- در تهران به ثبت رسید که این حجم، معادل حجم معاملات بهار سال قبل بود و علت این برابری، رشد معاملات اجاره بوده که توانسته کاهش حجم معاملات خرید را در سطح کلی جبران کند.

اما در ماه تابستان امسال 37 هزار فقره انواع معامله به ثبت رسید که نسبت به تابستان سال گذشته 36 درصد افت و نسبت به بهار امسال 46 درصد کاهش پیدا کرد.

در تیر و مرداد امسال، میزان خرید واحدمسکونی در تهران تا 60 درصد نسبت به سال گذشته افت کرده است، طوری‌که این کاهش، نسبت‌‌ معاملات را در بازار کاملا به هم زده است.

در بازار مسکن معمولا سهم معاملات‌خرید بین 60 تا 70 درصد کل‌معاملات را تشکیل می‌دهد و سهم معاملات‌اجاره حداکثر 25 تا 35 درصد است و پیش‌خرید و هبه و سایر معاملات نیز حداکثر 5درصد را پوشش می‌دهد. این در حالی است که در تابستان امسال رکود در خرید‌وفروش مسکن، سهم معاملات‌اجاره را به 59درصد رسانده است.

همچنین سهم معاملات پیش‌‌‌خرید نیز در دو ماه اخیر به 7درصد کل‌معاملات رسیده است.

سناریوی سرد

درباره تغییر مسیر منحنی قیمت‌مسکن و طول دوام آن، پیش‌بینی‌های مختلفی مطرح است از جمله اینکه برخی کارشناسان کاهش قیمت ظرف دو هفته اخیر را حداکثر تا پایان شهریور قابل اعتبار می‌دانند و معتقدند: بازار مسکن در شوک تغییر کابینه، همچون سایر بازارها، با ریزش قیمت روبه‌رو شده و در میان‌مدت مسیر نوسان دوباره صعودی خواهد شد.

اما محتمل‌ترین سناریو در این باره حاکی است: به دو دلیل روند تازه‌ آغازشده کاهش قیمت مسکن در نیمه‌‌دوم امسال نیز ادامه دارد و حداقل تا پایان سال92 در بازار حاکم خواهد بود.

آنچه در این سناریو به عنوان محرک کاهش قیمت مطرح است، ساخت‌وسازهای پرحجم دو سال اخیر است که زمان تکمیل آنها سررسید شده و مالکان‌ این واحدها با مشاهده تغییر یکباره مسیر رشد قیمت، سعی می‌کنند پیش‌از تشدید موج کاهشی، آنها را به بازار مصرف عرضه کنند. در این میان، خانه‌های خالی نیز به رشد عرضه کمک می‌کند.

دلیل دوم نیز تجربه سال‌‌های انتخابات است. بررسی رفتار قیمت‌ مسکن در سال‌هایی که انتخابات ریاست‌جمهوری برگزار می‌شود، نشان می‌دهد: شیب قیمت مسکن رشد منفی به خود می‌گیرد. در سال76 میانگین قیمت مسکن بعد از رشد 70درصدی سال75، رقمی معادل 3 درصد کاهش یافت.

در سال84 نیز نرخ رشد قیمت مسکن حداکثر به 11 درصد رسید و در سال88 نیز میانگین قیمت 14 درصد افت کرد. در همه این سال‌های انتخاباتی، منحنی قیمت یکسال قبل و یکسال بعد از آن، حالت صعود به خود گرفته و فقط در آن سال، ریزش اتفاق افتاده است. به این ترتیب با توجه به مشاهدات هفته‌های اخیر و همچنین بسترهایی که در بازار مسکن برای کاهش قیمت وجود دارد، پیش‌بینی می‌‌شود نزول منحنی قیمت در نیمه‌دوم سال جاری، هزینه خرید مسکن را نسبت به نیمه‌اول سال کاهش دهد.

درباره تغییر مسیر منحنی قیمت‌مسکن و طول دوام آن، پیش‌بینی‌های مختلفی مطرح است از جمله اینکه برخی کارشناسان کاهش قیمت ظرف دو هفته اخیر را حداکثر تا پایان شهریور قابل اعتبار می‌دانند، اما محتمل‌ترین سناریو در این باره حاکی است که روند تازه‌ آغازشده کاهش قیمت مسکن در نیمه‌‌دوم امسال نیز ادامه دارد. بررسی رفتار قیمت مسکن در سال‌های انتخابات پیشین ریاست جمهوری نیز نشان می‌دهد شیب منحنی قیمت در سال‌های 76، 84 و 88 منفی بوده است.