تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي

قانون ساده اجراي سخت ازنتايج اصل آزادي اراده آن است که مردم آن گونه که در انجام معاملات خود قادرند تا بدون در نظرداشتن قالبي خاص براي قراردادهاي خويش آچه را که اراده نموده اند در عالم حقوق اعتبار بخشند در ثبت وتنظيم معاملات نيز بجز در موارد استثنايي مانند عقود ومعاملات راجع به املاک و.....در انتخاب نوع سندي که قصد تنظيم آن را دارند اعم از عادي و يا رسمي آزادنه تصميم بگيرند . با اين وصف تمايل عمومي آن است که با توجه به آثار و فوايد ثبت رسمي معاملات از جمله تثبيت مالکيت وجلوگيري از جعل و کلاهبرداري و اختلافات احتمالي درآينده معاملاتشان را در دفاتر اسناد رسمي ثبت واز اعتبارآن نه عنوان سند رسمي برخوردار شوند. برغم اين تمايل عمومي وساير نتايج مثبت تبت رسمي اسناد براي اشخاص و دولت قانونگذار تا کنون براي حذف تشريفات زايد و دست و پا گير و تشويق بيشتر مردم براي انجام معاملات رسمي اقدام شايسته و بايسته اي به عمل نياورده.و هر از گاه نيز اگر گامي به جلو برداشته است با مقاومت مراجع اداري ذينفع ويا تحرکات به اصطلاح محتاطانه در تفسير و اجراي قانون اين اقدام عقيم مانده است. و بر اين منوال است قانون تسهيل انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي مصوب 1/6/85مجلس شوراي اسلامي که بر خلاف روح حاکم بر قانون وفلسفه وجودي آن يعني آسان نمودن تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي قانون مصوب با تفاسير سختگيرانه قاتل جاني شد به جاي قاتق نان .

شرح ماجرا

در ماده 1 قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي که از اين پس به اختصار قانون مي نامم آمده است : دفاتر اسناد رسمي موظفند با رعايت بند‌هاي زير پس از دريافت دلايل مالكيت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبيق سند با دفتر املاك و اعلام وضعيت ثبتي (حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظيم سند رسمي انتقال عين اراضي و املاك اقدام نمايند الف :ـ گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف موضوع تبصره (8) ماده (100) اصلاحي قانون شهرداري در مورد املاك مشمول قانون مذكور ب :ـ اعلام نظر وزارت جهاد كشاورزي (حسب مورد سازمان امور اراضي و سازمان جنگلها و مراتع و آبخيزداري كشور) مبني بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخيص اراضي موات و ابطال اسناد آن و ماده (56) قانون حفاظت و بهره‌برداري از جنگلها و ج: ـ دفاتر اسناد رسمي مكلفند هنگام نقل و انتقال عين املاك، مفاصا حساب مالياتي و بدهي موضوع ماده (37) قانون تأمين اجتماعي مصوب 1354 را از انتقال‌دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظيمي قيد نمايند مگر اينكه انتقال‌گيرنده ضمن سند تنظيمـي متعهـد به پرداخت بدهـي احتمالـي گردد كه در اين صـورت متعـامليـن نسبت به‌پرداخت آن مسؤوليت تضامني خواهند داشت. تبصره ـ در مـوارد مذكور در ماده فـوق مراجع ذي‌ربط مكلفند در تاريخ مراجعـه، به‌مراجعه‌كنندگان گواهي وصول تقاضا، تسليم و ظرف مدت بيست روز از تاريخ صدور گواهي ياد شده پاسخ آن را صادر نمايند. اعلام نظر مراجع مذكور بايد روشن و با ذكر علت و مستند به دلايل قانوني باشد در غير اين‌صورت ثبت سند با تصريح موضوع در سند تنظيمي بلامانع خواهد بود.

منطوق ماده مذکوردلالت دارد:

1-دفاتر اسناد رسمي درتنظيم اسناد انتقال عين اراضي و املاک به جز در موارد مذکور در ماده فوق در اخذ ساير استعلامات معمول در قبل از تصويب اين قانون تکليفي ندارند.

2-در صورت تعهد انتقال گيرنده به پرداخت بدهي هاي احتمالي و قيد آن در سند تنظيمي مفاصا حساب هاي مالياتي بدهي و موضوع ماده 37 قانون تامين اجتماعي ضروري نمي باشد.

3-تکليف دفاتر به تنظيم سند در مواردي که مراجع ذيربط مورد استعلام از دادن پاسخ در مهلت مقرر و يا اعلام نظر موجه و مستند به دلايل قانوني امتناع کنند. و در اين جا است که طرفداران قانون تسهيل به عنوان قانون سهولت در مقابل مخالفان خود در تفسير قانون با اجراي با صعوبت به صف آرايي مي پردازند.

نظر مخالفان

1-همانطور که در ماده 1 قانون تسهيل تصريح شده موضوع اين قانون صرفا تنظيم سند انتقال عين اراضي و املاک است لذا تعميم آن به ساير اسناد مانند اسناد اجاره رهن وقف تقسيم نامه و....فاقد محمل قانوني است.

2-با توجه به سکوت قانونگذار در مورد ساير اسناد و عدم نسخ قوانين سابق در اين قانون تنظيم هر نوع سند باستثناي آن چه که در اين قانون به آن تصريح شده مانند انتقال عين اراضي و املاک نقل و اتقال تلفن ثابت و همراه و.....کما کان مشمول تشريفات و مقررات گذشته بوده و اخذ کليه استعلامات وارايه مدارک معمول در زمان قبل از تصويب اين قانون ضروري است .

3- بموجب ماده 9آيين نامه سابق قانون تسهيل:هرگونه انتقال بلاعوض اراضي و اعيان به نفع دولت و شهرداري‌ها و نيز تنظيم اسنادي كه موجب تغيير مالكيت عين نمي‌گردد از قبيل اجاره، رهن و تقسيم‌نامه (غير از حبس)، از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهي و اعلام نظر به استثناي پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك معاف مي‌باشد، لكن دفاتر اسناد رسمي مكلفند نشاني محل وقوع ملك را طبق اظهار متعاملين در سند تنظيمي قيد نموده و حداكثر تا پايان ماه بعد تصوير سند تنظيمي را حسب مورد به اداره امور مالياتي يا اداره تامين اجتماعي شهر مربوط ارسال نمايند. لکن آيين نامه مذکور در مورخ2/11/87 به شرح زيل اصلاح و مقرر گرديد: هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداري‌ها از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهى به استثناى پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل، معاف مي‌باشد. قانونگذار در اصلاحيه اخير خود که نسبت به ماده 9آيين نامه قانون تسهيل معمول نموده به عنوان آخرين اراده تقنيني با حذف معافيت دفاتر از اخذ هرگونه گواهي و اعلام نظر در تنظيم اسنادي که موجب تغيير مالکيت عين نمي شود از قبيل اجاره رهن تقسيم نامه و....که در ماده 9 ايين نامه قبل از اصلاح پيش بيني شده بود در مقام بيان نتيجتا ضرورت اخذ گواهي ها و اعلام نظر هاي مراجع ذيربط سابق را ضروري دانسته است.

نظر موافقان

1-روح حاکم بر قانون تسهيل سهولت در انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي و حذف تشريفاتي است که با وظايف ذاتي دفاتر يعني ثبت وتسجيل معاملات مردم به صورت رسمي ارتباط مستقيم ندارد لذا به همين منظور قانونگذار با انتخاب عبارت تسهيل در عنوان قانون اراده خود را براي اعمال مصلحت پيش گفته اعلام نموده است .هر تفسيري از قانون وآيين نامه ان بدون ملحوظ نمودن اين فلسفه مغاير باروح قانون وموازين است. 2- قيد عبارت عين املاک واراضي در ماده يک قانون تسهيل به هيچ وجه ثبت ساير اسناد از قبيل رهن و اجاره و تققسيم نامه و... را از شمول قانون خارج نمي کند حجيت مفهوم موافق و قياس اولويت واصل اصاله الاطلاق دليل اين مدعا است. 3-به حکايت مادتين 4و5 همين قانون در مواردي که تنظيم سند توسط دفاتر مستلزم انجام تشريفات و اخذ استعلام از مرجع خاصي بوده است مانند نقل وانتقال تلفن ثابت و همراه ويا ماشين هاي چاپ وليتوگرافي ضرورت آن صراحتا در قانون پيش بيني شده است بنا بر اين اختصاص شمول قانون به عين املاک و اراضي بلا وجه است. 4- رويه جاري در دفاتر پس ازتصويب قانون تا زمان تصويب آيين نامه اجرايي آن درخصوص ساير اسنادي که موجب انتقال مالکيت عين نمي شود در هماهنگي با قانون وحذف گواهي ها واستعلامات بجزرمواردي است که در متن قانون تصريح شده است . 5- صدورآراي متعدد وحدت رويه کانون سردفتران ودفتر ياران پس از تصويب ايين نامه قانون که به تصويب سازمان ثبت املاک واسناد رسيده است نيز حاکي از صحت رويه جاري در عدم ضرورت اخذ استعلامات در مورد اسناد پيش گفته و انطباق آن با قانون مي باشد

از جمله : دفتر اسناد رسمي . . . در اجراي شق 2 ماده 66 قانون دفاتر اسناد رسمي و کانون سردفتران و دفترياران ، اينک موضوعاتي که در کميسيون وحدت رويه مطرح و منجر به اظهار نظر گرديده و بموجب نامه هاي شماره 11169/34 - 21/6/85 و 12619/34 - 1/7/85 اداره کل امور اسناد و سردفتران مورد تأييد سازمان محترم ثبت اسناد و املاک کشور قرار گرفته جهت اطلاع و رعايت مفاد آن ذيلاً ابلاغ مي‌شود : 1- درخصوص قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي مصوب 24/5/85 مجلس شوراي اسلامي ، سوالاتي در جهت رفع ابهام در اجراي قانون مذکور توسط هيأت مديره کانون مطرح گرديد که بشرح زير ميباشد: الف - براي تنظيم اسنادي که موجب انتقال عين املاک و اراضي نمي گردد مانند اجاره آيا اخذ گواهي از ادارات الزامي است؟ به شرح زير اظهار نظر گرديد : در خصوص تنظيم اسناد اجاره تکليفي جهت اخذ هرگونه گواهي وجود ندارد. ب - براي تنظيم اسناد رهني و تقسيم نامه و وقف آيا اخذ گواهي از ادارات الزامي است؟ بشرح زير اظهار نظر گرديد: بجز اخذ پاسخ استعلام از ادارات ثبت محل (با توجه به قسمت اول ماده «1» قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسنادرسمي مصوب 24/5/85 مجلس شوراي اسلامي) براي اسناد رهني و تقسيم نامه و وقف ضروري نمي باشد. ج - دفاتر اسنادرسمي در اجراي عبارت «به منظور تطبيق سند با دفتر املاک و اعلام و ضعيت ثبتي (حسب مورد) و عدم بازداشت به چه نحو بايد عمل نمايند؟ بشرح زير اظهار نظر گرديد: تا زمان اصلاح فرم استعلام از طرف سازمان ثبت دفاتر ذيل استعلام عبارت «مطابقت سند با دفتر املاک» را قيد و ادارات ثبت نيز در پاسخ استعلامها مطابقت دفتر املاک با سند مالکيت اعم از نام مالک و غيره را اعلام نمايند. د - آيا دفاتر اسناد رسمي در خصوص بند هاي الف ، ب و ج قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسنادرسمي مکلف به استعلام از مراجع مربوطه ميباشند يا خير؟ بشرح زير اظهار نظر گرديد: با توجه به صريح ماده (2) مذکور قانون دفاتر اسنادرسمي نيز مي توانند مبادرت به استعلام نمايند. هـ - در مورد انتقال اراضي خارج از محدوده آيا دفاتر اسنادرسمي فقط از وزارت جهاد کشاورزي بايد استعلام نمايند ويا از کليه سازمانهاي قيد شده از قبيل سازمان امور اراضي و سازمان جنگلها و مراتع و آبخيز داري کشور بايد استعلام نمايند؟ به شرح زير اظهار نظر گرديد: دفاتر اسنادرسمي در خصوص انتقال اراضي خارج از محدوده موضوع بند (ب) ماده (1) قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي مکلفند از اداره جهاد کشاورزي شهـرستان مـربوطه استعلام نمايند و تشخيص موضوع جهت ارجاع به سازمانهاي زير مجموعه وزارت مذکور بر عهده اداره جهاد کشاورزي شهرستان مربوطه مي باشد. و - با توجه به ماده 8 قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسنادرسمي و لغو کليه قوانين و مقررات مغاير آيا بند 48 و91 مجموعه بخشنامه هاي ثبتي و تکليف دفاتر اسناد رسمي در ماده 187 قانون مالياتهاي مستقيم مصوب 1366 و اصلاحيه هاي بعدي آن و ماده 12 الحاق به قانون تملک آپارتمانها لغو شده است و تاريخ اجراي قانون مذکور از چه تاريخي ميباشد؟ به شرح زير اظهار نظر گرديد: با توجه به صريح ماده 8 قانون مذکور و لغو کليه قوانين و مقررات ، کليه موارد مذکور لغو شده است و با توجه به درج قانون مذکور در روزنامه رسمي مورخ 16/6/85 ، تاريخ اجراي قانون مذکور از 1/7/85 ميباشد. ز - در اجراي بند ج ماده (1) قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي در رابطه با ارزش معاملاتي املاک مورد معامله آيا دفاتر اسنادرسمي تکليف به استعلام از وزارت امور اقتصادي و دارئي دارند يا خير؟ به شرح زير اظهار نظر گرديد: چنانچه سردفتر با استفاده از دفتر ارزش معاملاتي اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادي و دارائي و يا غير آن امکان تعيين ارزش معاملاتي به منظور اخذ حق الثبت را نداشته باشد مکلف به استعلام از وزارت دارائي جهت اعلام ارزش معاملاتي ميباشد 6-تصويب آيين نامه قانون و اعلام معافيت از پرداخت عوارض و اخذ هر گونه گواهي در تنظيم اسنادي كه موجب تغيير مالكيت عين نمي‌گردد از قبيل اجاره، رهن و تقسيم‌نامه (غير از حبس)، به استثناي پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك در واقع بيان احکام قانوني موجود و فاقد حکم تاسيسي است لذا حذف ان نيز نمي تواند موجب شبهه در تکليف مبني بر پرداخت ماليات ويا اخذ هر گونه گواهي در تنظيم اسناد مذکور که موضوع آن صرفا به موجب قانون امکان پذير است تلقي گردد. 7- وپاسخ مخالفان که حذف عباراتي از ماده 9آيين نامه را نسخ حکم قانونگذار در معافيت از اخذ استعلامات مذکور درخصوص اسناد موضوع ماده 9ايين نامه قبل از اصلاح مي دانند و اعتقاد دارند در مورد اسناد ياد شده انجام تشريفات معمول در زمان قبل از تصويب قانون کما کان لازم مي باشد اين است: اولا:اصلاحيه ماده 9ايين نامه قانون حامل وضع هيچ حکم جديدي نمي باشد. ثانيا : به موجب اصلاحيه مذکور حتي تکليف فرا قانوني ايين نامه مبني بر اخذ استعلام از ثبت محل در مورد اسنادي که موجب تغيير مالکيت نمي شود مانند اجاره املاک براي مدت زير سه سال حذف و شرايط گذشته اعاده گرديد. 8-اصلاح ماده 9آيين نامه قانون وحذف عباراتي از ان تکليف دفاتر مبني بر ارسال گزارش ماهيانه در خصوص تنظيم اسناد بموجب قانون تسهيل به ادارات ذيربط را نيز ساقط و به اين لحاظ اشکال ايين نامه را در ايجاد تکليف خلاف قانون وخارج از اختيارات قانوني مربوط بر طرف نموده است. 9- در مورد حذف آن قسمت از ماده 9آيين نامه نيزراجع پرداخت عوارض ضمن ارجاع به استدلالات مذکور در فوق راي هيات عمومي ديوان عدالت اداري که در روزنامه رسمي شماره 18114مورخ 19/2/86 منتشر را ندارد. *راي هيات عمومي ديوان عدالت اداري که در روزنامه رسمي شماره 18114 مورخ 19/2/86 منتشر شده به اين شرح است: قانونگذار به شرح ماده 53 قانون ماليات هاي مستقيم در مقام تعيين ماليات بر درآمد املاکي که به طرق مختلف مذکور در آن ماده به تصرف غير داده مي شود منحصرا در مورد رهن، تصرف راهن را مشمول ماليات اعلام داشته است، نظر به مراتب فوق الذکر و اينکه به حکم مقنن مطالبه ماليات منوط به کسب درآمد بر اساس مقررات مربوط است و حکم مقرر در ماده 187 قانون فوق الاشعار نيز مويد اين معني است، بنابر اين اطلاق بخشنامه شماره 60048/4638- 5 مورخ 24/11/1372 و تعميم حکم مقنن به "رهن غير تصرفي" خلاف قانون و خارج از حدود اختيارات معاون درآمد هاي مالياتي وزارت امور اقتصاد و دارايي تشخيص داده مي شود و مستندا به بند يک ماده 19 و ماده 42 قانون ديوان عدالت اداري مصوب 1385 عبارت "يا غير تصرفي" از متن بخشنامه مزبور ابطال و حذف مي شود . 10- در خاتمه بدون هر گونه توضيح توجه خوانندگان محترم را به دستور العمل شماره 5656/78مورخ 11/78/29 اداره کل امور اسناد و سردفتران و دفترداران که اخيرا در پاسخ به يکي از دفاتر اسناد رسمي و در همين ارتباط صادر گرديده است جلب مي نمايم.(مرحبا لناصرنا) دستورالعمل اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت در خصوص اصلاح ماده 9 آيين نامه قانون تسهيل تنظيم اسناد دفترشماره.....تهران بازگشت به نامه شماره ............چنانچه منظور ان دفترخانه تنظيم اسنادي است که موجب انتقال عين اراضي و املاک نمي گردد مانند اجاره باشد نظر به اصلاح ماده آيين نامه 9 قانون تسهيل با توجه به ماده 1 قانون تسهيل و بند الف فراز 1 بخشنامه شماره 17524/43 -1/7/85 کانون سردفتران و دفتر ياران تکليفي در اخذ استعلام از دارايي و بيمه نمي باشد... باتوجه به مراتب و دلايل ارايه شده از سوي موافقان ومخالفان وبه تعبير ديگر حاميان قانون تسهيل بعنوان قانون با سهولت در مقابل مفسران اجراي با صعوبت نگارنده با گروه نخست هم نظر است .

نویسنده:پرویز رضائی