پيش‌فروش آپارتمان در سال ۹۳

دنیای اقتصاد: از یک طرف سازنده‌ها با ترس از احتمال کاهش بیشتر قیمت و اطمینان از رد فرضیه جهش قیمتی - آن هم در شرایطی که هر کدام با انباشت تعدادی آپارتمان فروش‌نرفته از سال قبل روبه‌رو هستند- به‌تازگی پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت را با متوسط 5/12درصد ارزان‌تر از قیمت واحدهای آماده شروع کرده‌اند.

از طرف دیگر کارشناسان می‌گویند مزیت پیش‌خرید در این شرایط به مراتب بیشتر از «صرف زمان» برای تامین‌مالی کامل جهت خرید آپارتمان آماده است. به این ترتیب، زمینه معاملات برد-برد در بازار خرید‌و‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت فراهم شده و با پیش دستی صورت گرفته از جانب پیش‌فروشنده‌ها، مشاوران املاک انتظار دارند تعداد پیش‌خریداران موجود در بازار در هفته‌های آینده بیشتر شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد روش پرداخت در فایل‌های پیش‌فروش نسبت به سال گذشته تسهیل شده و از آنجا که سازنده‌ها امسال واحدها را در مراحل مقدماتی احداث پیش‌فروش می‌کنند، امکان پیش‌خرید آنها با مبالغ کم وجود دارد.پیش‌خرید در سال‌جاری به‌اندازه حداقل نرخ تورم طول سال - قرار است تورم حداکثر در مرز 25 درصد کنترل شود - به رشد ارزش سرمایه پیش‌خریداران می‌انجامد.

افزايش پيش‌فروش آپارتمان در شروع سال93 نشانه چيست؟
واحدهاي درحال ساخت 5/12درصد ارزان‌تر از نوسازها
جذابيت پيش‌خريد در فضاي آرام اقتصادي اين‌روزها

عزم دولت براي مهار تورم در يك نقطه مشخص طي سال93 و پيش‌بيني‌هايي كه درباره «اقتصاد مسكن» وجود دارد، اگر چه خوراك‌كافي براي تشخيص سود و زيان خريد مسكن در يكسال پيش‌رو محسوب نمي‌شود، اما تكليف بازار پيش‌خريد را از همين ابتداي سال روشن كرده است.

هر دو طيف تقاضا در بازار مسكن شامل خانوارهاي مصرف‌كننده و گروه‌‌هاي سرمايه‌گذار، تصميم‌گيري درباره «اقدام به خريد مسكن در سال93 يا به تاخير انداختن آن با هدف بهبود بيشتر شرايط بازار» را در اين مقطع مناسب نمي‌دانند و به گذشت زمان در حد تقريبا يك فصل نياز دارند تا با اطلاع‌ دقيق‌تر از برنامه‌هاي اقتصادي دولت به خصوص نحوه اجراي فاز دوم هدفمندي، بتوانند بهتر تصميم‌گيري كنند.

در بازار پيش‌خريد اما شرايط كاملا متفاوت است و بررسي‌هاي ميداني نشان مي‌دهد سازنده‌ها با مصيبتي كه در نتيجه فروش‌نرفتن واحدهاي نوساز طي سال92 و اجباري كه براي شروع پروژه‌هاي جديد - و در نتيجه خريد زمين- در سال گذشته پيدا كردند، هم‌اكنون به پيش‌فروش آپارتمان‌هاي در حال ساخت ناگزير شده‌اند، تا بتوانند منابع‌ لازم براي ادامه ساخت را تامين كنند.

مشاوران املاك مي‌گويند «متوسط قيمت پيش‌فروش واحدهاي مسكوني در حال حاضر مترمربعي 400 تا 500 هزار تومان كمتر از قيمت واحدهاي آماده است» كه باتوجه به ميانگين قيمت حدود 4 ميليون تومان براي هر مترمربع آپارتمان در تهران مشخص مي‌شود نرخ پيش‌فروش مسكن در اين مقطع 5/12درصد كمتر از نرخ فروش واحد آماده است.

گذشته از اين فاصله قيمتي، آنچه سود سرمايه‌گذاري در بازار پيش‌خريد را بيشتر مي‌كند، افزايش ارزش واحد پيش‌خريداري‌شده به واسطه نرخ تورم حداكثر 25درصدي تا پايان سال93 است كه باتوجه به مقطوع بودن قيمت پيش‌خريد، عينا نصيب پيش‌خريدار مي‌شود.

كارشناسان اقتصاد مسكن پيش‌تر اعلام كرده بودند، در سال93 انتظار مي‌رود در بدترين حالت قيمت‌ها به اندازه تورم افزايش پيدا كند.

اين پيش‌بيني نيز كاملا به نفع پيش‌خريداران مي‌تواند باشد؛ چراكه رد فرضيه جهش قيمت مسكن، سازنده‌ها را از عرضه‌نكردن آپارتمان به بازار معاملات منع مي‌كند و از سوي ديگر چون ذهن طرف عرضه را به سمت «احتمال كاهش‌ دوباره قيمت» سوق مي‌دهد، در نهايت گزينه عرضه به شكل «پيش‌‌فروش» را جزو بهترين انتخاب در سال93 نشان مي‌دهد كه اين امر باعث افزايش فايل براي پيش‌خريداران مي‌شود. از سوي ديگر احتمال رشد قيمت مسكن نيز پيش‌خريد را مقرون به صرفه مي‌كند تا از اين طريق متقاضيان از بابت افزايش نرخ‌ها در امان بمانند.

در آرامش اقتصادي اين روزهاي كشور و در حالي كه قيمت ارز سكه و طلا پالس‌هاي منفي به سفته‌بازها و سرمايه‌گذاران مي‌دهد، پيش‌خريد مسكن گزينه مطلوبي حتي در قياس با سپرده‌گذاري بانكي مي‌تواند باشد.

در پيش‌خريد، نيازي به حبس كل سرمايه از ابتدا در بازار نيست؛ بلكه در طول مدت 18 ماه، نقدينگي بايد تزريق و سرمايه‌گذاري شود اما در آخر، حداقل سود ممكن - به اندازه نرخ تورم- يكجا حاصل مي‌شود اين در حالي است كه در سپرده‌گذاري بانكي متناسب با ميزان سپرده، سود يكسال بانكي تعلق مي‌گيرد.

در حال‌حاضر اگر چه فاصله قيمت پيش‌فروش و فروش‌آماده در مقايسه با اين فاصله در سال92 كمتر شده، اما شرايط پرداخت در معاملات پيش‌فروش سهل‌تر شده است. در سال‌هاي گذشته چون قيمت فروش واحدهاي نوساز و آماده، در سطح بالا قرار داشت، فاصله زيادي بين قيمت فروش‌آماده و پيش‌فروش وجود داشت.

با اين حال، كاهش اين فاصله در سال93 در حدي نيست كه ساير مزاياي جديد بازار پيش‌خريد را تحت‌الشعاع قرار دهد.

در حال حاضر بیشترین سودی که از بازار پیش فروش واحدهای مسکونی نصیب پیش‌خریداران می‌شود، شرایط پرداخت مبلغ پیش‌فروش است تا ارزش قیمت پیشنهادی پیش‌فروش، زیرا شواهد نشان می‌دهد که قیمت یک واحد پیش فروش در مقایسه با قیمت یک واحد نوساز نسبت به گذشته از آنچنان سود چشمگیری به نفع پیش‌خریدار برخوردار نیست.

این روزها سازنده‌ها همچنان به دلیل نیاز مالی یا سیاست کاری خود دست به پیش فروش می‌زنند، به همین خاطر گاهی سازنده تنها 10 تا 20 درصد از تعداد واحدهای ساختمان در حال ساخت و گاهی بیش از 50 درصد واحدهای خود را در معرض پیش‌فروش قرار می‌دهد.

به نقل از بنگاهداران املاک در مناطق مختلف تهران اکنون بیشتر سازنده‌ها پیش قسط واحد پیش‌فروش شده را حداکثر 50 درصد تعیین می‌کنند، شاید این میزان درصد غیرمنصفانه باشد، اما ناگفته نماند که 50 درصد قسط اولیه بر اساس پیشرفت کار و مرحله ساخت تعیین می‌شود و واحدهایی که از پیش پرداخت اولیه 30 درصدی بهره‌مند هستند در مراحل ابتدایی ساخت شامل حداکثر گودبرداری قرار دارند.

بازار پیش فروش واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران را با طرح تعدادی پرسش از بنگاهداران املاک مناطق مختلف تهران مورد بررسی قرار داده است که به این شرح است:

در شروع سال 93 با توجه به ساخت و سازهایی که در اواخر سال 92 شروع شده، آیا تمایلی از طرف سازنده‌ها به پیش فروش است؟
در حال حاضر حجم متقاضیان مسکن در بازار چقدر است؟
متقاضیان بیشتر به دنبال کدام دسته از آپارتمان‌ها هستند؟ (قدیمی، نوساز یا پیش خرید)
قیمت‌های پیش‌فروش در مقایسه با قیمت نوساز چند درصد ارزان‌تر است؟
قیمت‌های پیش فروش در حال حاضر نسبت به پارسال همین موقع چند درصد ارزان شده است؟
آیا پیش فروش در بهار به نفع سازنده است؟
نحوه پرداخت پیش قسط چگونه است و معمولا سازنده‌ها چه تعداد واحد پیش فروش می‌کنند؟

سیاست کاری علت پیش فروش
تعدادی از بنگاهداران املاک در شرق تهران در پاسخ به پرسش‌های «دنیای اقتصاد» اظهار کردند: در حال حاضر معدود سازنده‌ها مخالف پیش فروش هستند، چراکه براین باورند قیمت مسکن تا چند وقت آینده با سیر صعودی روبه‌رو خواهد شد و از طرف دیگر برخی از سازنده‌ها پیش فروش واحدهای در حال ساخت را به دلیل قیمتی که بابت خرید زمین در هشت ماه پیش‌پرداخت کرده‌اند، به صرفه نمی‌دانند.

یکی از بنگاهداران مسکن در تهران در این زمینه گفت: حجم متقاضی در بازار چشمگیر نیست و تعداد ‌اندکی که برای پرس وجوی قیمت مراجعه می‌کنند به دنبال واحدهای نوساز هستند. این بنگاهدار در ادامه افزود: اکنون قیمت واحد پیش‌فروش نسبت به واحد نوساز متری 400 تا 500 هزار تومان به طور متوسط ارزان‌تر محاسبه می‌شود.

مشاور املاک دیگری خاطر نشان کرد: واحدی که سال پیش متری 6 میلیون و 500 هزار تومان پیش فروش می‌شد، اکنون متری 5 میلیون تومان مشتری ندارد. وی تاکید کرد: هرچه مراحل ساخت به زمان اتمام کار نزدیک باشد، پیش فروش به نفع سازنده است، زیرا از قیمت بالاتری برخوردار است.

این مشاور املاک تصریح کرد: اکثر سازنده‌ها یک تا 2 واحد را به دلیل نیاز مالی پیش فروش می‌کنند، اما در برخی موارد سازنده‌ها برای شروع کردن پروژه جدید ساخت امکان دارد کلیه واحدها را به بازار پیش فروش معرفی کند که این مساله به سیاست کاری سازنده مربوط می‌شود به همین خاطر در سال جاری انتظار می‌رود، تعداد فایل‌های پیش فروشی نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند.

در انتظار قیمت‌های جدید
همچنین در شمال تهران اغلب فایل‌های پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال اغما هستند تا وضعیت قیمت فروش واحدهای آماده تحویل مشخص شود.

فعالان بازار مسکن این بخش از تهران با بیان این خبر عنوان کردند: به طور حدودی تا 20 روز آینده بازار مسکن از لحاظ قیمتی بیشتر قابل پیش‌بینی خواهد بود به همین خاطر فعلا فایل‌های پیش فروش و فروش از بابت قیمت بلاتکلیف هستند.

برخی از دلالان بازار مسکن در شمال تهران اعلام کردند: اکنون اکثر متقاضیان، واحدهای نوساز و کمتر از 10 سال ساخت را برای خرید می‌پسندند.

یکی از دلالان گفت: در برخی محله‌‌های شمالی تهران در مناطق یک و دو، شرایط خاصی در بازار پیش فروش فراهم شده است. قیمت پیش فروش با قیمت نوساز آنچنان تفاوتی ندارد، فقط شرایط پرداخت پیش فروش ارزنده است. خریدار برای خرید یک واحد نوساز آماده تحویل باید 90 درصد را ابتدا و 10 درصد را در زمان تحویل سند پرداخت کند، اما خریدار برای پیش خرید حداکثر 50 درصد را ابتدا و مابقی را طی مراحل ساخت پرداخت خواهد کرد.

وی تاکید کرد: پیش فروش برای سازنده فصل خاصی ندارد وی هر لحظه که نیاز مالی داشته باشد یا پیش‌بینی کند از سود خوبی بهره‌مند خواهد شد، واحدش را پیش فروش خواهد کرد و هر زمان احساس کند اوضاع فروش در آینده بدتر می‌شود، به پیش فروش رو می‌آورد.

مشاور املاک دیگری درباره انتخاب واحد برای پیش فروش به این مساله اشاره کرد: سازنده‌ها معمولا به اصطلاح واحدهای پست (با کیفیت پایین) را پیش فروش می‌کنند و واحدهای گل (واحدهایی در طبقات بالاتر و خوش نقشه‌تر) را نگه می‌دارند. وی گفت: واحدهای شمالی که نورگیری ضعیفی دارند و منظره زیبایی را برای ساکن تامین نمی‌کند، جزو واحدهای پست محسوب می‌شود و اینها برای پیش فروش انتخاب می‌شوند و نوع متریال و امکانات در رتبه بندی واحدها کارآیی ندارد، زیرا برای همه واحدها یکسان است.

نحوه پرداخت در پیش فروش
عده‌ای از بنگاهداران املاک در جنوب تهران براین باورند که در شرایط فعلی به علت رکود سنگین چند ماهه در بازار خرید و فروش مسکن، حجم فایل‌های پیش‌فروش هم در بازار کاهش یافته است به همین خاطر سازنده‌هایی هم که واحدهای نیمه کاره دارند، اگر مجبور باشند به دلیل نیاز مالی اقدام به پیش فروش می‌کنند در غیر این‌صورت در انتظار روزهای بهتر برای بازار مسکن باقی می‌مانند.

با این حال برخی از بنگاهداران در جنوب تهران از استقبال متقاضیان از خرید واحدهای قدیمی ساز به علت ارزان بودن در مقایسه با دیگر واحدها خبر می‌دهند. آنها معتقد هستند، شاید تفاوت ناچیز قیمت واحدهای پیش فروش با واحدهای نوساز باعث شده است تا واحدهای قدیمی ساز از طرفداران بیشتری بهره مند باشد.

این دسته از بنگاهداران درصدهای تعیین شده برای اقساط پیش فروش از سوی سازنده‌ها را یک سوم در ابتدای تنظیم قرارداد، یکی سوم طی تکمیل کار و یک سوم مابقی را در زمان تحویل سند اعلام می‌کنند. یکی از مشاوران املاک به این نکته اشاره کرد که پیش فروش در فصل بهار بیشتر به دلیل نیاز مالی سازنده صورت خواهد گرفت، به خصوص سازنده‌هایی که در زمستان کل سرمایه خود را خرج کرده‌اند.

افزایش قیمت در شب عید؟
در غرب تهران برخی از مشاوران املاک براساس نوسان قیمتی که در 2 هفته مانده به سال جدید در بازار مسکن روی داد، پیش‌بینی نوسان قیمت را برای واحدهای آماده تحویل و همچنین واحدهای پیش فروش دارند. این جمع از مشاوران املاک اظهار کردند در منطقه پونک، قیمت واحدهای مسکونی نزدیک شب عید متری 400 تا 500 هزار تومان افزایش یافت که این افزایش قیمت به دلیل افزایش تقاضا در بازار خرید بود و همین موضوع بر قیمت واحدهای پیش فروش تاثیرگذار خواهد بود.

عده‌ای از بنگاهداران تفاضل قیمت واحدهای نوساز و واحدهای پیش فروش را حداقل متری 200 تا 350 هزار تومان عنوان کردند. آنها در رابطه با اینکه سازنده‌ها درصد دریافت اقساط واحدهای پیش فروش خود را بر چه اساسی تعیین می‌کنند، تاکید کردند: فرمول خاصی وجود ندارد، اما اگر سازنده جواز گرفته باشد و اقدام به گودبرداری کرده باشد معمولا حدود 50 درصد از ارزش ملک را از پیش خریدار دریافت می‌کند در غیر این صورت درصد اولیه قسط 30 تا 35 درصد خواهد بود.

پيش‌فروش داغ مي‌شود
رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران در تحليلي همسو با آنچه بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره بازار پيش‌فروش نشان مي‌دهد، مي‌گويد: با توجه به اينكه حجم آپارتمان آماده‌ تحويل در بازار زياد است و قدرت خريد براي آنها وجود ندارد، معاملات مسكن با ركود مواجه شده و قيمت مسكن طي ماه‌هاي اخير كاهش پيدا كرده است.

با اين كاهش قيمت، فاصله قيمت واحدهاي آماده و پيش‌فروشي كمتر شده است، اما مزيت اصلي در بازار پيش‌خريد، زياد‌بودن مدت زمان پرداخت ثمن معامله است كه زيان بديهي نرخ تورم را تبديل به سود براي پيش‌خريداران مي‌كند.

حسام عقبايي تاكيد كرد: اگر در يك ماه آينده، وضعيت ماه‌هاي بعد براي بازار مسكن روشن و مشخص شود قيمت مسكن صعود نمي‌كند در اين صورت بازار پيش‌فروش داغ خواهد شد.

وي افزود: در حال حاضر مشاوران‌املاك مشغول جذب فايل‌هاي جديد و بازسازي فايل‌هاي قديمي هستند و چرخ معاملات از نيمه ارديبهشت شروع به حركت مي‌كند.

رئيس اتحاديه مشاوران املاك تصريح كرد: آن دسته از فروشنده‌هاي آپارتمان كه در زمستان سال92 اقدام به فايلينگ واحدهاي خود نزد بنگاه‌ها كرده‌ بودند هم‌اكنون در حال تغيير برخي شرايط فايل از جمله قيمت آن هستند و برخي هم انصراف مي‌دهند.

عقبايي پيش‌بيني كرد: بخش قابل توجهي از پروانه‌هاي ساختماني صادر‌شده براي ساخت‌وساز در سال گذشته، طي ماه‌هاي آتي تبديل به فايل پيش‌فروش مي‌شود و به بازار پيش‌خريد عرضه خواهد شد.