چرا سیاست «رونق مسکن بدون گرانی» شکست خورد؟

خردادماه سال گذشته سخنگوی دولت با بیان این‌که دولت سیاست خروج غیرتورمی بخش مسکن از رکود را پیگیری می‌کند، گفته بود: به طور طبیعی رونق بازار مسکن با گرانی کاذب به دست نمی‌آید.

محمدباقر نوبخت افزود: به طور مثال اگر وام مسکن ۲۰ میلیون تومان افزایش یابد، اما تدابیری برای کنترل بازار مسکن اتخاذ نشود به نحوی که مردم مجبور شوند ۵۰ میلیون بابت گرانی کاذب و جدید مسکن پرداخت کنند، عملا افزایش وام مسکن ارزشی ندارد و تنها باعث می‌شود به اقشار کم درآمد جامعه برای خانه دار شدن فشار اقتصادی بیشتری وارد شود.

وی تصریح کرد: نیاز جمعیت جوان کشور به مسکن این ضرورت را ایجاب می‌کند برنامه‌ها برای خانه دار شدن مردم و رونق بازار مسکن به نحوی اجرایی شود تا مردم پولی بابت افزایش کاذب قیمت مسکن پرداخت نکنند و در بازار عرضه و تقاضای متعادل باشد.

اواخر اسفند ماه سال گذشته نیز مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سال ۹۷ از رغبت کم سرمایه‌گذار برای ورود به این بخش خبر داد و گفت: روند کنونی بازار مسکن حاکی از آن است که قیمت‌ها نسبت به سال ۹۱ حدود ۴۰ درصد کاهش یافته است.

علی چگنی با بیان این‌که مسکن بخشی است که اساسا توسط بخش خصوصی در آن سرمایه‌گذاری انجام می‌شود، از این رو فعالان این بخش همیشه در تاریخ ایران بخش خصوصی بوده‌اند، افزود: روند کنونی بازار مسکن حاکی از آن است که قیمت‌ها نسبت به سال ۹۱ حدود ۴۰ درصد کاهش یافته است، اگر شاخص قیمت‌ها را نسبت به تورم عمومی مورد سنجش قرار دهیم، تقریبا بر اساس قیمت‌های ثابت مسکن حدود ۴۰ درصد افت قیمت داشته است.

وی با یادآوری این‌که با توجه به تغییر قیمت‌های نسبی، روند بازار مسکن امسال مقداری تغییر کرد، اظهار کرد: در سالی که ساعات انتهای آنرا پشت سر می‌گذاریم نرخ ارز و اتومبیل، سکه و طلا گران شد، ضمن این‌که نرخ رشد بازار بورس صعودی بود؛ در این وضعیت سرمایه‌گذار گاهی اوقات در این بازار‌ها سرمایه خود را جابجا می‌کند.

چگنی تاکید کرد: بر اساس تئوری فریدمن همیشه رفتار سرمایه‌گذاران به شکلی است که یک سبد دارایی دارند که تعادل آنرا در اقتصاد کلان حفظ می‌کنند. یعنی اگر بخشی خیلی ارزان و بخشی گران شود، منابع مالی به سمت بخش ارزان می‌آید تا مثلا خودرو، طلا یا ارز به خانه تبدیل شود؛ بنابراین تعادل بازار‌های اقتصادی در یک دوره زمانی دوباره برقرار می‌شود. در سال ۹۶ بازار مسکن کم کم قیمت‌ها افزایش یافت و معاملات نیز روند صعودی به خود گرفت.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه با اشاره به رشد معاملات در ما‌های پایانی سال گذشته، اظهار کرد:‌متعاقب رشد معاملات، اگر به صورت نقطه‌ای نگاه کنیم قیمت مسکن در دیماه امسال نسبت به دیماه سال گذشته حدود ۱۵ درصد افزایش یافته است. البته به لحاظ سطح قیمت، هنوز خیلی پایین‌تر از تورم قرار داریم چراکه ۴ سال قیمت مسکن پایین‌تر از تورم بوده است.

چگنی با اشاره به این‌که روند قیمتی مسکن به گونه‌ای که در حال نزدیک شدن به نرخ تورم است، گفت: حتی ممکن است مقداری از نرخ تورم بالاتر رود با توجه به این‌که نرخ ارز دستخوش تغییراتی شده است. قیمت مسکن نسبت به سال‌های گذشته افزایش قابل قبولی داشته، هرچند هنوز این قیمت پایین‌تر از نرخ سود بانکی است و در حال حاضر نرخ سود بانکی در بلندمدت بدون دردسر ۱۵ درصد است. از این رو سرمایه‌گذار هنوز خیلی راغب نیست وارد این بازار شود. پیش‌بینی می‌شود با رویه کنونی بازار مسکن، شاهد افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش صدور پروانه و رشد تقاضا برای مواد و مصالح ساختمانی باشیم. در مجموع فعلا بازار مسکن التهاب شدیدی نخواهد داشت، اما افزایش نسبی در حدود معاملات را پیش‌بینی می‌کنیم.

حدود ۳ هفته بعد (اواسط فروردین امسال) مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در اظهارنظری جدید با پیش‌بینی افزایش ملایم قیمت‌ها در سال ۹۷ گفته بود: «انتظار رشد شدید در هیچکدام از متغیر‌های بخش مسکن، پیش‌بینی نمی‌شود.... پیش‌بینی می‌شود قیمت‌ها و معاملات در حد تورم و کمی بالاتر از آن تغییراتی داشته باشد... رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، ملایم‌تر می‌شود.»

اما بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران قیمت مسکن امسال در مقایسه با ماه‌های پایانی سال گذشته به‌طور میانگین بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته است. مشاوران املاک این افزایش قیمت را برخی مناطق تهران بالای ۵۰ درصد و در مواردی تا حدود ۸۰ درصد عنوان می‌کنند. در این شرایط این سئوال به ذهن متبادر می‌شود که چرا با وجود وعده‌های متعدد در خصوص رونق بازار مسکن بدون گرانی، دولت در این مقوله موفق نبود؟ چرا پیش‌بینی مدیر وزارت راه و شهرسازی از قیمت مسکن در سال ۹۷ محقق نشد و نرخ‌ها به طور سرسام‌آور در بازار افزایش یافت؟