شوک پاییزی بساز و بفروش‌ها

زمزمه کاهش ارتفاع ساخت‌وساز که اقدامی تاریخی در مقایسه با چراغ سبز سال‌های گذشته برای اضافه‌سازی محسوب می‌شود، پرسش سازنده‌ها درباره پشت صحنه این تصمیم را در پی داشته است. بررسی‌ها در این باره، سه سناریو را مطرح می‌کند که یکی از آن‌ها با تجربه «استارت طرح تفصیلی تهران» در ارتباط است.

سازندگان در پایتخت به یک شوک پاییزی زودرس دچار شدند. طی هفته‌های نخست مهرماه امسال، سازندگان در مناطق مصرفی پایتخت با زمزمه جدیدی از بابت تغییر ضوابط ساخت وساز مواجه شدند. تعداد زیادی از سازندگان در مناطق مختلف شهر تهران با مراجعه به شهرداری‌های مناطق زمزمه‌های جدیدی مبنی بر اعمال ضوابط جدید در حوزه صدور پروانه‌های ساختمانی شنیدند. طبق گفته سازندگان و بساز و بفروش‌های مناطق مختلف پایتخت، خبری غیررسمی در شهرداری‌های مناطق به گوش آن‌ها رسیده که قرار است به‌زودی جواز‌های ساختمانی با «حذف یک طبقه تراکم مجاز» به سازندگان داده شود. با وجود انتشار این اخبار غیررسمی، هنوز صحت و سقم این موضوع برای بخش زیادی از سازندگان در هاله‌ای از ابهام باقی مانده و به‌نظر می‌رسد این ابهام، دارای یک معنا می‌تواند باشد. چراکه طبق روال گذشته، بخش زیادی از سازنده‌های پایتخت قبل از نهایی شدن تصمیمات جدید مدیریت شهری در حوزه جواز ساخت وساز، اطلاعات دقیقی پیش از تصویب نهایی کسب می‌کنند. به‌عنوان مثال، اوایل سال‌جاری، پیش از تصمیم‌گیری نهایی از سوی مدیریت شهری برای تغییر فرمول عوارض ساخت وساز، بسازو بفروش‌ها اطلاعات دقیقی درخصوص نرخ جدید عوارض ساختمانی داشتند، اما در این موضوع، هنوز اطلاعات دقیق و کاملی به سازندگان مناطق مختلف نرسیده است.

از این‌رو انتشار این خبر مبهم، در هفته‌های گذشته که بخش مسکن پایتخت از یک‌سو به رکود معاملاتی و از سوی دیگر به رکود ساخت وساز دچار شده است، منجر به وارد کردن یک شوک دوباره به سازندگان شده و به نوعی آن‌ها را به یک سردرگمی مبتلا کرده است. چراکه در وضعیت کنونی که حجم صدور پروانه‌های ساختمانی و به دنبال آن حجم معاملات خرید و فروش به پایین‌ترین سطح خود طی حداقل ۱۰ سال گذشته رسیده، کاهش یک طبقه تراکم مجاز ساختمانی در پروژه‌های ساخت‌وساز به‌ویژه در مناطق جنوبی شهر، می‌تواند بیش از سایر پارامتر‌های بازار، حاشیه سود بساز بفروش‌ها را تحت‌تاثیر قرار دهد.

شوک پاییزی بساز و بفروش‌ها

برخی سازنده‌ها درباره علت انتشار این زمزمه در شهرداری‌های مناطق، سه سناریو مطرح می‌کنند. سناریوی نخست، تغییر ضوابط طرح تفصیلی تهران مطابق با شرایط جدید پایتخت است. براین اساس، برخی بساز و بفروش‌ها معتقدند، مدیریت شهری در جریان بازنگری طرح تفصیلی تهران، به تغییر برخی از ضوابط مصوب اقدام کرده و در این راستا قرار است کاهش یک طبقه تراکم مجاز ساختمانی در مناطق مختلف شهری اتفاق بیفتد، اما هنوز بخشنامه رسمی این موضوع به مناطق شهری ابلاغ نشده است. در قالب سناریوی دوم، برخی سازنده‌ها گمانه‌زنی‌هایی مبنی بر اقدام برخی شهرداری‌های مناطق بر خلاف ضوابط مصوب طرح تفصیلی دارند. به این معناکه برخی شهرداری‌های مناطق، بدون هماهنگی و اطلاع با معاونت شهرسازی شهرداری تهران، بنا دارند، سقف تراکم ساختمانی مجاز در منطقه را کاهش دهند.

اما سناریوی سوم آن است که مدیریت شهری طبق روال گذشته در برخی دوره‌های زمانی، با انتشار این خبر و زمزمه میان بساز بفروش‌ها، از یک ترفند درآمدزایی برای شهرداری‌های مناطق استفاده کرده است. به این معناکه، مدیریت شهری پیش از اقدام نهایی برای اجرای یک تصمیم همچون تغییر ضوابط شهرسازی، با انتشار این خبر سعی کرده تا سازنده‌ها را به اخذ جواز ساختمانی در یک دوره زمانی کوتاه مدت ترغیب کند تا از این محل کسری منابع بودجه‌ای خود را جبران کند. پیگیری‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره صحت و سقم این سه سناریو و شنیده شدن زمزمه کاهش تراکم ساختمانی مجاز در مناطق مختلف شهری پایتخت نشان می‌دهد مدیریت شهری در قالب سناریوی سوم بنا دارد از این تصمیم یک بهره‌برداری دوگانه داشته باشد. به تعبیری دیگر در قالب این تصمیم، با ابلاغ یکسری از بخشنامه‌های جدید شهرسازی بنا دارد اعلام کند همچنان بر سر وعده اصلی خود یعنی پایان شهرفروشی است و از طرف دیگر از یک ترفند قدیمی برای درآمدزایی استفاده کند. مدیریت شهری در دوره‌های گذشته، برای افزایش سهم درآمد‌های خود از محل ساخت وساز شهری، در یک دوره زمانی محدود، پیش از ابلاغ رسمی تصمیمات محدودکننده، خبر غیررسمی تصمیم را میان منتفعان اصلی آن یعنی سازندگان منتشر می‌کرد. در یک فضای مبهم نیز، بخشی از بساز بفروش‌هایی که به دنبال امتیازات خاص یا ویژه بودند تلاش می‌کردند پیش از ابلاغ رسمی تصمیم جدید، جواز ساختمانی خود را دریافت کنند. یک نمونه مشخص آن به دوره پیش از ابلاغ رسمی طرح تفصیلی در اردیبهشت سال ۹۱ مربوط می‌شود. در دوره گذشته مدیریت شهری، انتشار اخبار غیررسمی پیش از ابلاغ رسمی طرح تفصیلی، موجب شد تا گروه زیادی از سازندگان به اخذ پروانه ساختمانی اقدام کنند.

همین موضوع سبب شد تا رکود صدور بیشترین حجم پروانه ساختمانی در ماه‌های پیش از ابلاغ رسمی طرح تفصیلی زده شود. آمار‌های رسمی شهرداری تهران نشان می‌دهد در سال ۹۰، حجم صدور پروانه‌های ساختمانی به لحاظ تعداد واحد مسکونی از مرز ۲۰۰ هزار واحد عبور کرد این در حالی است که تیراژ واحد مسکونی در شهر تهران طی یک سال ۸۹ معادل ۱۴۹ هزار واحد بود. اوج صدور پروانه‌های ساختمانی به یک ماه پایانی سال ۹۰ بازمی‌گردد. در اسفندماه آن سال، بیش از ۳۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی مجوز ساخت از شهرداری تهران دریافت کردند که طی سال‌های گذشته بی‌سابقه بوده است. اما در حال حاضر تیراژ واحد مسکونی در شهر تهران طی یک ماه گذشته به ۵ هزار واحد رسیده که در مقایسه با نرخ استاندارد موردنیاز برای شهر تهران حدود ۳ هزار واحد کمتر است. بررسی‌ها نشان می‌دهد برای ایجاد تعادل نسبی میان عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران، مناسب است ماهانه حدود ۸ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت کنند.

کاهش معنادار حجم پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران طی ماه‌های گذشته موجب می‌شود که این فرضیه به ذهن متبادر شود که مدیریت شهری به دنبال آن است که با اجرای یک ترفند درآمدزایی، اتفاقی شبیه ابتدای دهه ۹۰ را به لحاظ افزایش حجم صدور پروانه ساختمانی رقم بزند. تحقیقات «دنیای اقتصاد» از شهرداری‌های مناطق و شورای شهر تهران نیز با تایید اصل موضوع، حاکی از آن است که بخشنامه‌های جدیدی از سوی شهرداری تهران مربوط به حوزه شهرسازی در حال تدوین نهایی و ابلاغ رسمی به شهرداری مناطق درخصوص این حوزه است. بر این اساس، مدیریت شهری بنا دارد یک «امتیاز تعلیق شده» برای سازنده‌ها را جهت تسهیل شرایط ساخت وساز احیا و در مقابل یک امتیاز «موجود در طرح تفصیلی، اما مغایر با طرح جامع شهر تهران» را لغو کند.

مدیریت شهری پایتخت، سطح اشغال تعریف شده برای پلاک‌های ساختمانی را معادل «۶۰+۲» درصد تعریف کرد تا براساس آن سازندگان در سطح بیشتری از زمین امکان ساخت وساز داشته باشد. مطابق با طرح تفصیلی سازندگان امکان ساخت وساز در ۶۰ درصد مساحت زمین را داشتند، اما این امتیاز به آن‌ها اجازه ساخت در «۲ درصد بیشتر» سطح زمین را می‌داد. امکان ساخت وساز در سطح اشغال بیشتر، زیربنا و به تبع آن حاشیه سود سازندگان را افزایش می‌داد. اما پس از دوره‌ای به جهت عمل به ضوابط طرح تفصیلی، این امتیاز برای سازندگان حذف شد، اما آن‌طور که شنیده شد مدیریت شهری بنا دارد برای روان‌سازی جریان ساخت وساز این امتیاز را برای سازندگان مناطق مختلف مجدد احیا کند. البته مدیریت شهری در دفاع از این طرح اعلام می‌کند که قصد بازگشت به دوره شهرفروشی همچون روال سابق مدیریت شهری را ندارد و این روند صرفا برای جبران کسری درآمد و منابع نیمه نخست سال و جلوگیری از کسری منابع در نیمه دوم سال پیگیری خواهد شد. گزارش عملکرد پنج ماهه شهرداری تهران نشان می‌دهد شهرداری تهران ۸۵ درصد منابع درآمدی خود را محقق کرده و فقط ۲۳ درصد از منابع نقد و غیرنقد پیش‌بینی شده برای تخصیص به اجرای پروژه‌های سرمایه‌ای را توانسته محقق کند.

اما امتیازی که سازندگان زمزمه‌هایی مبنی بر حذف آن شنیده‌اند به یک بخشنامه جدید که از احصای مغایرت‌های طرح جامع و طرح تفصیلی شناسایی شده، برمی‌گردد. مطابق با ضوابط طرح جامع شهر تهران، اگر زمینی ۵ برابر مساحت مبنا (۲۵۰ مترمربع) یا بیشتر، مساحت داشته باشد علاوه بر بارگذاری‌های مجاز در زیرپهنه، مجوز ساخت یک طبقه تراکم اضافه را نیز دریافت می‌کرد. مطابق با گفته کارشناسان شهرسازی، این بند طرح جامع، با رویکرد تشویق به تجمیع پلاک‌های ریزدانه پیش‌بینی شده بود، اما در جریان تدوین طرح تفصیلی، این بند از ۵ برابر مساحت مبنا به ۳ برابر مساحت مبنا تقلیل پیدا کرد. کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با شناسایی این مغایرت در سال‌های اخیر، خواهان اعمال این اصلاحات و بازگشت به ضوابط طرح جامع تهران شد، اما ابلاغ این مصوبه در دوره گذشته مدیریت شهری اتفاق نیفتاد.

فارغ از آنکه این مصوبه در دوره جدید مدیریت شهری ابلاغ شود یا نه، به نظر می‌رسد مبنای اصلی انتشار زمزمه جدید کاهش ارتفاع پروانه‌های ساختمانی به لغو این امتیاز باز می‌گردد. هر چند که با توجه به در دستورکار قرار دادن رویکرد ساده‌سازی جریان ساخت‌وساز با هدف کمک به درآمدزایی برای اداره شهر تهران، احتمال آنکه این بخشنامه مجدد از دستور کار خارج شود وجود دارد.