خط و نشان جدید بنگاهداران املاک برای مردم

به گزارش پارسینه ، اخیرا مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه کشوری بنگاههای املاک در مصاحبه ای اعلام کرد:

"هیچ مشاور املاکی حق دریافت بیع ندارد و در صورت بروز مشکل، بنگاه املاک مقصر است .

مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با ایسنا برای جلوگیری از هرگونه مشکل احتمالی در معامله‌هایی که در بنگاههای املاک صورت می‌گیرد، گفت: هیچ مشاور املاکی نباید وجهی به عنوان بیع دریافت کند. وی درباره برخی معاملات صورت گرفته که فرد وجهی را به عنوان بیع به بنگاه می‌داد و پس از آن بنگاه املاکی موفق به فروش ملک در زمان مقرر نمی‌شد، اظهارکرد: بر این اساس، تصمیم گرفته شد تا کل وجه پس از انجام معامله دریافت و پرداخت شود.رئیس اتحادیه بنگاههای املاک افزود: با توجه به اینکه جانمایی ملک و احراز مالکیت از وظایف مشاوران املاک است، هر مشاور املاکی باید بنچاق و سند را پیش از هرگونه مشکل به خوبی مطالعه کند و در صورت هرگونه مشکل با فرد حقوقدان مشورت کند"

این سخنان مصطفی قلی خسروی در حالی مطرح می شود که مفهوم بیع عبارتست از "معامله ، و خرید و فروش. در این صورت، به راستی "عدم حق دریافت بیع" توسط بنگاهها به چه معناست؟ آیا بیع مبلغ است؟ وجه است؟ آیا قابل رد و بدل شدن است که بنگاهها از امروز حق دریافت آنرا فقط بعد از انجام معامله دارند؟ . و آنچه در متن صریح سخنان خسروی مطرح شده به چه معناست و اصلا طبق گفته های وی، دریافت "بیع" بعد از انجام "معامله" به چه معناست؟

در این زمینه حاصل گفتگوی خبرنگار پارسینه با تعدادی از حقوقدانان و شهروندان در خصوص عملکرد قانونی و عادی بنگاههای املاک حائز اهمیت و قابل تامل بود.

حاتمی، استاد حقوق دانشگاه که معتقد است این سخنان خسروی به نوعی، اعتراف تکان دهنده ای است مبنی بر دوری رییس این صنف از دانش حقوقی، ضمن ابراز تاسف از چنین ابراز نظرهایی در فضاهایی که به نوعی با قوانین و حقوق مرتبط است تاکید کرد باید فرهنگ اظهار نظر بر مبنای علمی و قانونی در بین افرادی که منتخبان یک صنف هستند ترویج شود و به طور خاص در زمینه املاک و معاملات که یکی از دغدغه های پیچیده در فصل معاملات مردم است باید با احتیاط و علم و دقت ورود و اظهار نظر کرد.

طباطبایی، حقوقدان فعال فضای مجازی در این رابطه می گوید: این جملات آنقدر عجیب است که قابل برداشت هم نیست تا چه رسد به تحلیل.اما در بهترین حالت شاید بتوان گفت منظور خسروی همان بیعانه بود و در استفاده از کلمه اشتباه کرده و منظور ایشان شاید این بوده که به نوعی مبالغی که تحت عنوان "بیعانه" از طرفین معامله گرفته می شده غیرقانونی است. شاید هم چون از ابتدا هم گرفتن این بیعانه محمل قانونی نداشته است حالا اعلام غیرقانونی بودن ادامه این بیعانه گرفتن هم صورت خوشی نداشته و بناچار تحت عنوان اسم مبهم و در پوشش کلمه "بیع" خواسته اند این اطلاع رسانی در این خصوص را به بنگاهها انجام دهند و شاید جلوی این کار در بنگاهها را بگیرند.

امیری، شهروندی که بعد از تصفیه حساب در خصوص خرید خانه از بنگاه خارج شده با عصبانیت از میزان بالای دستمزد بنگاه و بی مسوولیتی آن می گوید و از اینکه بخاطر کد رهگیری مدتها گرفتار بازی بنگاه بوده و اداره دارایی هم جواب استعلام دفترخانه را منوط به ارائه مبایعه نامه ی بنگاه به علاوه ی کدرهگیری کرده بوده با عصبانیت از اینکه بخاطر قانون کد رهگیری بازیچه بنگاه شده است می گوید: بنگاهها مبالغ دستمزد خود را طبق مبلغ کل ملک دریافت می کنند که معادل یک درصد قیمت ملک در هر تاریخ و روزی است که معامله انجام شود و این یعنی دستمزد هر بنگاه به طور خودکار به روز و با تورم مسکن بالا می رود. این مساله باعث شده خود بنگاهداران نیز از راغبان افزایش قیمت ملک باشند تا دستمزدشان نیز با قدرت و سرعت بیشتری بالا برود. این شهروند می گوید بهتر است قانونی تصویب شود و مرز و تکلیف بنگاهها را واضح کند و اگر قرار است دستمزدی بگیرند بر اساس متراژ املاک این رقم تعرفه مشخص و قانونی شود و جلوی درصد گرفتن بابت دلالی و در نتیجه دامن زدن به گرانیهای کاذب املاک گرفته شود.

فرید، فروشنده ای که با عصبانیت در حال خروج از اداره دارایی شرق است بدون مقدمه می گوید قانون باید فکری به حال بنگاههای املاک بکند. او که مدتها بخاطر کد رهگیری گرفتار بنگاه املاک بوده ضمن ابراز نارضایتی از اجباری شدن کد رهگیری، می گوید: خریدار ملک ما به طور مستقیم با ما آشنا شد و برای انجام مقدمات انتقال سند به دفترخانه مراجعه کردیم ولی وقتی نامه استعلام دفترخانه را به اداره دارایی بردیم گفتند حتما باید مبایعه نامه داشته باشید و ما را مجبور کردند بدون اینکه بنگاهی کاری کرده باشد برای درخواست مبایعه نامه بنگاه برویم و کمیسیون بالایی هم بپردازیم و بعد که مبایعه نامه را برای دارایی بردیم باز گفتند بنگاه باید به شما کد رهگیری می داد و برای گرفتن همین کد رهگیری ما با درخواستهای مکرر وجوه مکرر و کش و قوسها و قول و قرارهای مکرر بنگاه شدیم و از این بابت متعجبم که چطور قانونی ایجاد کرده اند که دست و بال مردم را می بندد و گرفتار بنگاهها می کند.

کاویاری، دانشجوی حقوق اما می گوید بنظر می رسد که منظور اقای خسروی، منع حق نوشتن بیع نامه است.چرا که بزرگترین معضل و مساله پرآسیبی که در بنگاهها در حال انجام است همین نوشتن بیع نامه است که مدتها بود منتظر اقدام قانونی برای جلوگیری از اینکار بنگاهها بودیم و شاید بحمداله این گره از زندگی مردم در حال باز شدن باشد و این خبر حاکی از منع بنگاهها از این اقدام غیرقانونی اما رایج باشد.

قزوینی، وکیل پایه یک دادگستری در این زمینه با ناواضح خواندن جملات خسروی، این اظهارات را به دور از دانش حقوقی می خواند و تاکید می کند که "حق دریافت بیع نداشتن" جمله ای بی معناست. این وکیل دادگستری در ادامه بیان می کند که سالهاست بنگاهها با عمل غیرقانونی تنظیم مبایعه نامه دردسر آفرینیهای بزرگی می کنند در عین حال که به دور از هر گونه مسولیتی و ضمانتی نیز هستند در حالیکه اگر مسولیت نوشتن مبایعه نامه توسط بنگاه قانونی است باید طبق قواعد حقوقی متناسب با آن نیز مسولیت داشته باشند و در قبال اشتباهاتشان و خساراتی که به طرفین معامله بر اثر اقدام ایشان وارد می شود مسول باشند که هیچ قاعده و قانونی در این زمینه نیست و هیچ مسولیتی برای جبران خسارتهایی که به مردم وارد می کنند توسط قانون تعیین نشده و این خود به نوعی به رشد قارچ گونه بنگاهها دامن زده. چراکه چه عملی بهتر از شغلی کم دردسر، پر درآمد و چنین بی مسولیت؟!

این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که ایراد کار از کجاست تاکید می کند که قانونگزار باید فکری برای ساماندهی به این دلالی مسکن که این روزها در تعیین مبالغ هنگفت مسکن نیز بسیار موثرند بنمایند تا بخشی از مشکلات مردم و قوه قضاییه سبک گردد

جلالی، سردفتر اسناد رسمی نیز در این زمینه می گوید روزانه با مراجعات متعددی روبرو هستیم که با مبایعه نامه ای که در بنگاه تنظیم شده وارد دفتر می شوند و درخواست انجام استعلامات لازم برای تنظیم سند رسمی می کنند و در بسیاری از این موارد در همان مرحله اول متوجه می شویم فروشنده با مندرجات مالک تطبیق ندارد یا پاسخ استعلام ثبت فروشنده ی قید شده در مبایعه نامه را مالک نمی شناسد و خریدار دچار فشار شدید روحی می شود چرا که تقریبا حدود دو سوم مبلغ ملک در بنگاه از خریدار گرفته شده و به فروشنده تحویل داده شده است و به نوعی زندگی خریدار به فنا رفته است.

این سردفتر اسناد رسمی ریشه این مشکل را در عمل فراقانونی بنگاهها می داند و معتقد است مسولان باید فکری برای این آفتی که به جان مردم افتاده بنمایند و این فشار روانی نابجای وارد به مردم که ناشی از نوشتن سند عادی ملک در بنگاهها بدون هیچ انجام مقدمه قانونی انتقال ملک است را از زندگی مردم حذف کند.

طباطبایی پور، کارشناس و مشاور حقوقی در خصوص مساله ملک و مبایعه نامه تنظیمی بنگاهها با تاکید بر اینکه مبایعه نامه ای که در بنگاه نوشته می شود نوشته ای عادی است که هیچ فرقی با نوشته ای که بین طرفین در خانه ی آنها یا در خیابان یا در میوه فروشی نوشته شود ندارد می گوید با تغییر شکل و شمایل مبایعه نامه به صورت تایپی و پرینتی و چسباندن هولوگرام بر بالای آن، تغییری در ماهیت این برگه عادی ایجاد نمی شود و این ورقه اگر زرین هم بشود باز سندی عادی است چرا که سند رسمی تعریف قانونی دارد و قانونگزار برای حفظ حقوق مردم طریق و کانال تنظیم و صدور رسمی آن را تعیین و ترسیم کرده است. این کارشناس حقوق تاکید میکند که یک بنگاه در همان حدی حق تنظیم این مبایعه نامه ها را دارد که یک میوه فروش یا یک نانوایی یا یک آهنگر حق تنظیم مبایعه نامه را دارند. چراکه قانون این اقدام را در حیطه وظایف یا مسولیت یا حتی حد مجاز هیچیک از این صنوف قرار نداده و حتی بنگاهها که دلال مسکن محسوب می شوند شاید حتی کمتر از دیگران که اعضای یک صنف و تجارت هستند در این موضوع ذیحق باشند. طباطبایی پور، تغییر شکل و شمایل مبایعه نامه ها را با هدف مستحکم نشان دادن آن به نوعی نشر اکاذیب از منظر قانونی می شمرد و تاکید می کند مصاحبه هایی که در خصوص قوام این نوشته ها انجام می گیرد باعث به خطر افتادن منافع مردم است که از نظر قانونی محل اشکال است.

جواهری، کارشناس بانک نیز در همین زمینه می گوید این اقدام بنگاهها و تالی فاسد آن برای بانکها نیز دردسر آفرین شده است. مردم برای یافتن ملک مورد نظر خود به بنگاه مراجعه می کنند و همانجا مبایعه نامه نیز نوشته می شود و بعد از آن، آن دسته از مردمی که نیازمند استفاده از تسهیلات بانکی هستند با مراجعه به بانک و ارائه خواسته خود،پس از تشکیل پرونده در بانک، به دفترخانه برای تنظیم قرارداد رهنی معرفی می شوند درحالیکه در بسیاری موارد بعد از اخذ پاسخ استعلامات، خریدار متوجه بازداشت بودن ملک یا غیرواقعی بودن فروشنده ای که در بنگاه حاضر شده می شود و علاوه براینکه دردسر برای او تازه آغاز می شود اما بخشی از وقت و امکانات و انرژی مجموعه بانک و دفترخانه و سیستم اداری را نیز به واسطه این اقدام غیرقانونی بنگاهها، تلف و متضرر می کند.

این کارشناس بانک با تاکید بر اینکه قوه قضاییه به عنوان مرجع رسمی تجمیع اطلاعات مالکیت املاک، در حال به روز رسانی و آنلاین کردن این اطلاعات است با تاکید بر ضرورت حمایت مالی و نیروی انسانی از مجموعه ثبت املاک، جهت تسریع این پروسه، تاکید می کند که مراجعه مستقیم طرفین معامله بعد از توافق خریدار و فروشنده و راهنمایی توسط دلال به دفترخانه برای انجام مقدمات تنظیم سند رسمی بدون اینکه مبایعه نامه ای نوشته شود و پول و مبلغی رد و بدل شود؛ تنها راه نجات از این بحران است و تا زمانیکه مبایعه نامه در بنگاهها نوشته شود تمام این مشکلات با درگیر کردن تمام مجموعه هایی که به نوعی با نقل و انتقال املاک در ارتباطند اعم از بانک، دفترخانه، وکلا، محاکم، مردم، خریداران و فروشندگان و... ادامه خواهد داشت

به هر روی با تمام این تفاسیر جای این سوال همچنان در ذهن ما باقی ماند که با تمام واقعیات جاری در بنگاهها این مواضع اخیر رییس بنگاهداران و دلالان مسکن به چه معناست؟ آیا این سخنان قلی خسروی حاکی از واقعیاتی هولناک از آنچه تاکنون در بنگاهها رخ می داده دارد و همگان از آن بی اطلاعند که این چنین مبهم به نظر می رسد یا اینکه تعابیر استفاده شده در جملات وی، در معانی غیر کارشناسی خود به کار برده شده است و مفهوم جملات و منظور از تصمیم اخذ شده را عوض کرده (مثل جملات عجیب بعدی ایشان در همان مصاحبه که وظیفه بنگاهها را جانمایی املاک!!! و احراز مالکیت!!!! دانسته است که وظیفه ی رسمی و قطعی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با استفاده از بانک اطلاعات املاک و مستندات کاداستر است) یا هیچیک از این دو مطلب در مصاحبه مذکور مطرح نبوده و خواب جدیدی توسط بنگاههای مسکن برای مردم همیشه متضرر از این صنف دیده شده است و قرار است بیش از این موجبات نارضایتی مردم را فراهم کنند؟

شاید در آستانه انتخابات ریاست جمهوری، فرصت مناسبی باشد که از کاندیداهای محترم به طور جدی سوال شود آیا تابحال به بنگاه گذرشان افتاده است؟

ایا تابجال پای بیقراری هیچیک از اهالی خانواده که در پروسه خرید و فروش ملکش گرفتار بنگاه شده است نشسته اند؟ آیا تابحال از ارقام نجومی پرداختی توسط طرفین در بنگاه خبری شنیده اند؟ آیا آمار اختلافات و دعاوی ناشی از مبایعه نامه های تنظیمی بنگاهها در محاکم قضایی را مطالعه کرده اند؟ آیا اصلن این مساله برایشان اهمیتی دارد؟ و آیا قرار است در این زمینه اقدامی برای ساماندهی به این امر انجام دهند یا خیر؟

آیا تا کی باید این حق مسلم مردم (سامان دهی به تنظیم غیرقانونی مبایعه نامه در بنگاهها) وجه مصالحه قرار بگیرد و در بده بستانهای سیاسی نادیده گرفته شود و اصل مسلمی که تمام حقوقدانان بی طرف به آن اذغان دارند اینطور به بازیچه گرفته شود؟ آیا واقعا علت این تاخیر و اغماض در سامان دادن به یک اصل صریح قانونی که مرز عمل قانونی و غیرقانونی بنگاهها را تعیین و تصریح کرده است چست؟ آیا تذکر و تلنگری برای تکلیف رسمی بنگاهها به متابعت از قانون (که می بایست همچون سایر شهروندان این مملکت از قبل و بدون دستور یا نیاز به تاکیدی نیز عملیاتی می شد و نشده) و نظارت دقیق بر حرکت بر مرز قانونی دلالان مسکن اینقدر پیچیده است که ارزش اینهمه گرفتاری مردم و محاکم و دستگاه قضایی را دارد تا جاییکه رییس اتحادیه بنگاههای املاک کم کم قانون را نیز قابل عبور دانسته و تنظیم مبایعه نامه را حق بنگاهها بشمرد و تا جایی پیش برود که در فکر تکمیل مقدمات محکم کاری برای این عمل غیرقانونی باشد و حتی درخواست اتصال به سامانه های تعیین مالکیت و هویت بشوند و یا حتی پیشنهاد ایجاد سامانه تجمیع مالکیت جدیدی برای تسهیل این عمل غیرقانونی بنگاهها باشند؟

شاید اگر این اتفاق در ساز و کارهای سیاسی رخ می داد یا در فضاهایی که حقوق عامه مردم و گسترش و توسعه دامنه آن به محاکم و مراجع قضایی کشیده نمیشد محل اغماض و تانی در حل و گره گشایی از آن معقول بنظر می رسید اما اینطور عبور از کنار این نابسامانی و هرج و مرج در مقابل قانون و حقوق عامه مردم از چه طریقی قابل دفاع و توجیه است بماند بر عهده ی حقوقدانان و سیاستمداران یا شاید شهروندان!